3 raisons pour lesquelles les taux hypothécaires canadiens n’atteindront jamais 5%

Les taux d’emprunt élevés sont une relique.

Les organismes de réglementation canadiens pourraient bientôt forcer les emprunteurs à se qualifier à des taux d’intérêt de deux points de pourcentage au-dessus du taux contractuel.

Avec de nombreux taux hypothécaires affichés approchant et dépassant même 3,00% (selon la durée), cela signifie que les emprunteurs devront bientôt montrer qu’ils peuvent se permettre des paiements basés sur des taux de 5,00% +.

La justification est que les organismes de réglementation veulent que les Canadiens soient préparés lorsque les taux d’intérêt augmentent, mais c’est une excuse creuse. C’est une règle macroprudentielle punitive qui est déconnectée de la réalité.

Les taux d’intérêt ne peuvent augmenter que si l’inflation s’accélère, mais toutes les forces du monde poussent dans l’autre sens. Nous sommes à une époque sans inflation et cela changera complètement les emprunts, les prêts et le fonctionnement du marché hypothécaire.

Voici trois raisons pour lesquelles vous n’aurez jamais à payer 5,00% sur un prêt hypothécaire fixe typique de 5 ans, mais pourquoi vous pourriez payer plus par d’autres moyens:

1) Il n’y a pas d’inflation

Il n’y a qu’un seul type d’inflation qui compte pour la Banque du Canada: l’inflation salariale. Les prix peuvent augmenter sur tout pendant un an ou deux, mais si les salaires n’augmentent pas avec eux, le cycle se heurte à un mur parce que les gens n’auront pas l’argent pour payer ces prix plus élevés. La demande faiblit et les prix s’aplatissent.

La spirale classique salaire-prix des années 70 et 80 ne reviendra jamais et voici pourquoi:

Le modèle simple d’Economie 101 est l’offre et la demande. À mesure que l’économie se développe et que les entreprises se développent, l’offre de travailleurs inactifs finit par s’épuiser. Cela signifie plus de pouvoir de négociation pour les travailleurs et les salaires augmentent. C’est quelque chose que la Banque du Canada appelle «l’écart de production» ou «mou».

Ce paradigme est désormais rompu à jamais. La première raison est que la mondialisation signifie que l’offre de travailleurs n’est plus limitée là où vous êtes. Les usines et de nombreuses industries de services peuvent déménager là où les travailleurs sont les moins chers, et tant qu’il n’y aura pas d’emplois pour les milliards de travailleurs de la planète, il y aura toujours du mou.

Même si tous ces travailleurs pouvaient trouver un emploi, cela n’aurait toujours pas d’importance car l’automatisation est un moteur beaucoup plus important de désinflation. Partout, les travailleurs sont remplacés par la technologie. Il ne s’agit pas seulement de robots, mais aussi d’ordinateurs, d’algorithmes et de processus améliorés adoptés de l’étranger. Nous en sommes encore aux tout premiers stades de ce changement et il s’accélère de jour en jour.

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Ajoutez à cela la désyndicalisation, la concurrence de type Amazon, le travail précaire, d’autres technologies et le choc psychologique collectif persistant de la crise financière et c’est un miracle d’assouplissement quantitatif que les prix n’aient pas déjà baissé.

Ce n’est pas seulement un phénomène canadien. Ce n’est même pas un phénomène de marché développé; l’inflation est faible pratiquement partout. Même les marchés émergents dont la croissance est beaucoup plus rapide que l’économie canadienne ne génèrent pas une inflation galopante.

L’économie chinoise continue de croître à près de 7% par an, mais l’inflation n’est que de 1,8% et est inférieure à 3% depuis quatre ans. Les taux hypothécaires moyens pour les acheteurs restent inférieurs à 5,00% et, jusqu’à ce que les règles soient resserrées cette année, les emprunteurs payaient généralement moins de 4,00%.

2) La douleur serait catastrophique

La deuxième raison pour laquelle les taux ne dépasseront jamais 5,00 p. 100 au Canada est qu’il y a maintenant beaucoup trop de gens qui ne pourraient pas faire leurs paiements. La dernière série de nouvelles règles hypothécaires du gouvernement était un noble effort pour régner sur le marché du logement, mais le cheval a déjà quitté la grange d’un million de dollars. De nombreux emprunteurs seraient obligés de vendre leur maison et ceux qui auraient les moyens de rester verraient leur pouvoir d’achat considérablement réduit.

Une augmentation de taux de deux points de pourcentage sur une hypothèque de 500 000 $ augmente le paiement d’au moins 500 $ par mois. Un taux de 5,00% sur un prêt hypothécaire d’un million de dollars signifie 50 000 $ dépensés par an en intérêts seulement. C’est une bouchée dévastatrice du revenu disponible d’un ménage, qui est cruciale pour soutenir l’économie.

Le Canada est souvent décrit comme une économie de ressources, mais il dépend beaucoup plus de la santé du consommateur que du prix du pétrole. Si les consommateurs commencent à souffrir, cela apparaîtra rapidement dans les données économiques et la Banque du Canada serait obligée de faire un revirement rapide des taux.

Même si les Canadiens pouvaient se permettre ces tarifs plus élevés, ce serait un désastre politique pour n’importe quel parti au pouvoir. Faire en sorte que les gens se sentent plus pauvres est un moyen infaillible de se retrouver élu hors du Parlement.

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3) Les règles sont les nouveaux tarifs

S’il n’y a pas d’inflation au sens classique du terme, les prix augmentent. Vous n’avez pas besoin de chercher plus loin que la flambée de l’immobilier ou la grésillement des marchés boursiers mondiaux.

L’essentiel est qu’il existe deux types d’inflation. Il y a l’inflation classique à la consommation, qui est liée aux prix industriels, commerciaux et du travail qui sont condamnés à rester bas pour toujours.

Ensuite, il y a l’inflation des prix des actifs. Les taux bas ont changé l’économie de l’emprunt et de l’investissement. Si vous pouvez emprunter à 3,00%, pratiquement tout ce qui rapporte plus que cela est un investissement viable. Les prix des actifs augmentent donc jusqu’à ce que même les faibles rendements ne soient plus économiques. Ajoutez à cela la rareté, des règles d’occupation des sols plus strictes, les capitaux étrangers et le désir croissant de vivre dans les centres urbains et c’est une tempête parfaite pour le logement.

En fin de compte, c’est un gros problème politique. Les gens veulent vivre dans les villes et il est impopulaire pour les électeurs de dépenser tout leur argent en paiements hypothécaires. Il est également mauvais pour les entreprises que les travailleurs parcourent des distances déraisonnables.

Il y a deux vraies solutions et deux que les gouvernements vont essayer en premier.

La solution ultime aux prix élevés des logements consiste à rendre la construction de logements plus facile et moins chère. C’est politiquement impopulaire maintenant mais pourrait changer un jour. Pour le moment, les gouvernements continuent de rendre plus difficile la construction des maisons que les gens veulent à des prix qu’ils peuvent se permettre.

L’autre façon de refroidir les prix des logements est d’augmenter les taux d’intérêt, mais c’est un outil beaucoup trop brutal. Obliger les entreprises ou les propriétaires ruraux à emprunter à des taux plus élevés serait un coup inutile. La Banque du Canada est déjà allée trop loin.

Les deux solutions que les gouvernements tentent en premier sont les deux choses qu’ils font toujours en cas de crise du marché: blâmer les étrangers et blâmer les spéculateurs.

Jusqu’à présent, l’exécution a été bâclée, mais les politiciens ont envoyé un signal fort indiquant qu’ils font désormais partie de l’équation. Alors ne vous inquiétez pas des taux d’intérêt, ne vous inquiétez pas de ce qui vient des régulateurs.

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