4 façons simples d’investir dans l’immobilier

 

Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d’investissement qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les futurs propriétaires immobiliers peuvent utiliser l’effet de levier pour acheter une propriété en payant une partie du coût total à l’avance, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps.

Alors qu’une hypothèque traditionnelle nécessite généralement un acompte de 20% à 25%, dans certains cas, un acompte de 5% est tout ce qu’il faut pour acheter une propriété entière. Cette capacité à contrôler l’actif au moment de la signature des papiers enhardit aussi bien les flippers immobiliers que les propriétaires, qui peuvent à leur tour contracter une deuxième hypothèque sur leurs maisons afin de verser des acomptes sur des propriétés supplémentaires.

Voici plusieurs façons dont les investisseurs peuvent gagner de l’argent sur l’immobilier.

Points clés à retenir

  • Les futurs propriétaires immobiliers peuvent acheter une propriété en utilisant un effet de levier, en payant une partie de son coût total à l’avance, puis en remboursant le solde au fil du temps.
  • L’un des principaux moyens par lesquels les investisseurs peuvent gagner de l’argent dans l’immobilier est de devenir propriétaire d’un immeuble locatif.
  • Les gens qui sont des flippers, qui achètent des biens immobiliers sous-évalués, les réparent et les vendent, peuvent également gagner un revenu.
  • Les groupes d’investissement immobilier sont un moyen plus pratique de gagner de l’argent dans l’immobilier.
  • Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont essentiellement des actions versant des dividendes.

1. Devenez propriétaire

Idéal pour: Des personnes ayant des compétences en bricolage et en rénovation, qui ont la patience de gérer les locataires.

Ce qu’il faut pour commencer: Un capital important est nécessaire pour financer les coûts d’entretien initiaux et couvrir les mois vacants.

Avantages: Les immeubles locatifs peuvent fournir un revenu régulier tout en maximisant le capital disponible grâce à l’effet de levier. De plus, de nombreuses dépenses connexes sont déductibles d’impôt et toute perte peut compenser les gains d’autres placements. Dans des situations idéales, les propriétés s’apprécient au cours de leurs prêts hypothécaires, laissant aux propriétaires un actif plus précieux qu’au départ.

Les inconvénients: À moins que vous n’engagiez une société de gestion immobilière, les propriétés locatives ont tendance à être en proie à des maux de tête constants. Dans le pire des cas, les locataires tapageurs peuvent endommager la propriété. De plus, dans certains climats du marché locatif, un propriétaire doit soit supporter des vacances soit exiger moins de loyer afin de couvrir les dépenses jusqu’à ce que les choses changent. D’un autre côté, une fois que l’hypothèque a été entièrement remboursée, la majorité du loyer devient un profit.

Selon les données du US Census Bureau, les prix de vente des maisons neuves (un indicateur approximatif des valeurs immobilières) ont constamment augmenté en valeur de 1940 à 2006, avant de chuter pendant la crise financière. Par la suite, les prix de vente ont repris leur ascension, dépassant même les niveaux d’avant la crise. Il reste à voir quels seront les effets à long terme de la pandémie de coronavirus sur les valeurs immobilières. La baisse est plus probable que la hausse.

Source: Survey of Construction, US Census Bureau

2. Groupes d’investissement immobilier (REIG)

Idéal pour: Les gens qui veulent posséder un bien immobilier locatif sans les tracas de le gérer.

Ce qu’il faut pour commencer: Un coussin de capital et un accès au financement.

Avantages: Il s’agit d’une approche beaucoup plus pratique de l’immobilier qui fournit toujours un revenu et une appréciation.

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Les inconvénients: Il existe un risque de vacance avec les groupes d’investissement immobilier (REIG), qu’il soit réparti sur l’ensemble du groupe ou qu’il soit spécifique au propriétaire. Bien que ces groupes soient des moyens théoriquement sûrs d’investir dans l’immobilier, ils sont vulnérables aux mêmes frais qui hantent le secteur des fonds communs de placement. De plus, ces groupes sont parfois des investissements privés dans lesquels des équipes de direction peu scrupuleuses extirpent les investisseurs de leur argent. Une due diligence rigoureuse est donc essentielle pour trouver les meilleures opportunités.

Comment fonctionnent les REIG: Les groupes d’investissement immobilier sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des propriétés locatives. Dans un groupe d’investissement immobilier typique, une entreprise achète ou construit un ensemble d’immeubles d’appartements ou de condos, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de l’entreprise, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonome, mais la société qui gère le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupe de l’entretien, publie les offres d’emploi et interroge les locataires. En échange de l’exécution de ces tâches de gestion, l’entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

Un bail de groupe d’investissement immobilier standard est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances occasionnelles. À cette fin, vous percevrez des revenus même si votre logement est vide. Tant que le taux d’inoccupation des unités mises en commun ne grimpe pas trop, il devrait y en avoir suffisamment pour couvrir les coûts.

3. House Flipping (aka Real Estate Trading)

Idéal pour: Des personnes ayant une expérience significative en évaluation et marketing immobilier, et une expertise en rénovation.

Ce qu’il faut pour commencer: Capital et capacité d’effectuer ou de superviser les réparations au besoin.

Avantages: Le retournement a une période de temps plus courte pendant laquelle le capital et les efforts sont immobilisés dans une propriété. Mais selon les conditions du marché, il peut y avoir des rendements importants, même dans des délais plus courts.

Les inconvénients: Le trading immobilier nécessite une connaissance approfondie du marché associée à de la chance. Les marchés chauds peuvent se refroidir de manière inattendue, laissant les traders à court terme avec des pertes ou des maux de tête à long terme.

Comment fonctionne le retournement: C’est le côté sauvage de l’investissement immobilier. Tout comme les day traders sont un animal différent des investisseurs buy-and-hold, les marchands immobiliers se distinguent des propriétaires buy-and-location. Exemple concret: les commerçants immobiliers cherchent souvent à vendre de manière rentable les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent en moins de six mois.

Les nageoires de propriété pure n’investissent souvent pas dans l’amélioration des propriétés. Par conséquent, l’investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour générer un profit sans aucune modification, sinon ils éliminent la propriété de la contestation.

Les nageoires qui sont incapables de décharger rapidement une propriété peuvent se retrouver en difficulté parce qu’elles ne conservent généralement pas suffisamment de liquidités non engagées pour payer l’hypothèque sur une propriété à long terme. Cela peut conduire à des pertes continues et globales.

Il existe un autre type de flipper qui gagne de l’argent en achetant des propriétés à des prix raisonnables et en ajoutant de la valeur en les rénovant. Cela peut être un investissement à plus long terme, où les investisseurs ne peuvent se permettre d’acquérir qu’une ou deux propriétés à la fois.

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4. Fiducies de placement immobilier (FPI)

Idéal pour: Les investisseurs qui souhaitent une exposition de leur portefeuille à l’immobilier sans transaction immobilière traditionnelle.

Ce qu’il faut pour commencer: Capital d’investissement.

Avantages: Les FPI sont essentiellement des actions versant des dividendes dont les avoirs principaux comprennent des immeubles commerciaux avec des baux à long terme générant des liquidités.

Les inconvénients: Les REIT sont essentiellement des actions, de sorte que l’effet de levier associé à l’immobilier locatif traditionnel ne s’applique pas.

Comment fonctionnent les FPI: Une FPI est créée lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles à revenus. Les FPI sont achetées et vendues sur les principales bourses, comme toute autre action.Une société doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de FPI. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices et devrait ensuite décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes.

À l’instar des actions ordinaires versant des dividendes, les FPI sont un investissement solide pour les investisseurs boursiers qui souhaitent un revenu régulier. Par rapport aux types d’investissement immobilier susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs de s’engager dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qui ne sont généralement pas réalisables pour les investisseurs individuels d’acheter directement. Plus important encore, les FPI sont très liquides parce qu’elles sont négociées en bourse. En d’autres termes, vous n’aurez pas besoin d’un agent immobilier et d’un transfert de titre pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les REIT sont une version plus formelle d’un groupe d’investissement immobilier.

Enfin, lorsqu’ils examinent les FPI, les investisseurs doivent faire la distinction entre les FPI qui possèdent des immeubles et les FPI hypothécaires qui fournissent du financement pour l’immobilier et se mêlent aux titres adossés à des créances hypothécaires (MBA). Les deux offrent une exposition à l’immobilier, mais la nature de l’exposition est différente. Une FPI par actions est plus traditionnelle en ce qu’elle représente la propriété d’un bien immobilier, tandis que les FPI hypothécaires se concentrent sur les revenus du financement hypothécaire de l’immobilier.

À la suite de la pandémie, les FPI sont déjà orientées à la baisse. Ce qui se passera plus tard reste à voir.

5. Plateformes d’investissement immobilier en ligne

Idéal pour: Les investisseurs qui souhaitent se joindre à d’autres pour investir dans une transaction commerciale ou résidentielle plus importante en ligne.

Ce qu’il faut pour commencer: Capital d’investissement.

Avantages: Les plateformes en ligne mettent en relation des investisseurs souhaitant financer des projets avec des promoteurs immobiliers. Dans certains cas, vous pouvez diversifier vos investissements pour peu d’argent.

Les inconvénients: Comment fonctionnent les plateformes d’investissement immobilier en ligne. Dans le passé, il fallait être un investisseur accrédité pour participer à ces investissements immobiliers, mais ce n’est plus le cas pour certains types d’investissements.

La ligne de fond

Que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour attendre leur heure jusqu’à ce que l’opportunité de vente parfaite se présente, il est possible de mettre en place un programme d’investissement solide en payant une partie relativement petite de la valeur totale d’une propriété à l’avance. Mais comme pour tout investissement, il y a du profit et du potentiel dans l’immobilier, que le marché global soit à la hausse ou à la baisse.

Comment gagner de l’argent dans l’immobilier

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