4 facteurs clés qui animent le marché immobilier

 

L’immobilier représente une part importante de la richesse de la plupart des gens, et cela est particulièrement vrai pour de nombreux propriétaires aux États-Unis. Selon l’Enquête sur les finances des consommateurs de la Réserve fédérale, 65,1% des familles américaines possédaient leur propre résidence principale en 2019.La taille et l’ampleur du marché immobilier en font un secteur attractif et lucratif pour de nombreux investisseurs. Cet article examinera certains des principaux facteurs qui affectent le marché immobilier et la variété des investissements disponibles.

Points clés à retenir

  • Un certain nombre de facteurs influent sur les prix, la disponibilité et le potentiel d’investissement de l’immobilier.
  • Les données démographiques fournissent des informations sur l’âge, le revenu et les préférences régionales des acheteurs réels ou potentiels, quel pourcentage d’acheteurs sont des retraités et quel pourcentage pourrait acheter des vacances ou une résidence secondaire.
  • Les taux d’intérêt ont un impact sur le prix et la demande de l’immobilier – des taux plus bas attirent plus d’acheteurs, reflétant le coût inférieur d’obtention d’un prêt hypothécaire, mais également une augmentation de la demande de biens immobiliers, ce qui peut alors faire monter les prix.
  • Les prix de l’immobilier suivent souvent les cycles de l’économie, mais les investisseurs peuvent atténuer ce risque en achetant des FPI ou d’autres titres diversifiés qui ne sont pas liés aux cycles économiques ou qui peuvent résister aux ralentissements.
  • Les politiques et législations gouvernementales, y compris les incitations fiscales, les déductions et les subventions, peuvent stimuler ou freiner la demande de biens immobiliers.

Démographie

Les données démographiques sont les données qui décrivent la composition d’une population, comme l’âge, la race, le sexe, le revenu, les modèles de migration et la croissance démographique. Ces statistiques sont un facteur souvent négligé mais important qui affecte le prix de l’immobilier et les types de propriétés en demande. Des changements majeurs dans la démographie d’une nation peuvent avoir un impact important sur les tendances immobilières pendant plusieurs décennies.

Par exemple, les baby-boomers nés entre 1945 et 1964 sont un exemple de tendance démographique susceptible d’influencer considérablement le marché immobilier. La transition de ces baby-boomers à la retraite est l’une des tendances générationnelles les plus intéressantes du siècle dernier, et la retraite de ces baby-boomers, qui a commencé en 2010, ne manquera pas d’être remarquée sur le marché pour les décennies à venir.

Il existe de nombreuses façons dont ce type de changement démographique peut affecter le marché immobilier, mais pour un investisseur, certaines questions clés à se poser pourraient être: i) Comment cela affecterait-il la demande de résidences secondaires dans les zones de villégiature populaires alors que de plus en plus de personnes commencent à prendre leur retraite ? Ou ii) Comment cela affecterait-il la demande de logements plus grands si les revenus sont plus faibles et que les enfants ont tous déménagé? Ces questions et d’autres peuvent aider les investisseurs à préciser le type et l’emplacement des investissements immobiliers potentiellement souhaitables bien avant le début de la tendance.

Taux d’intérêt

Les taux d’intérêt ont également un impact majeur sur les marchés immobiliers. Si vous envisagez d’acheter une maison avec une hypothèque, il est avantageux de rechercher les taux d’intérêt à l’aide d’une calculatrice hypothécaire. Les variations des taux d’intérêt peuvent grandement influencer la capacité d’une personne à acheter une propriété résidentielle. En effet, plus les taux d’intérêt baissent, plus le coût d’obtention d’un prêt hypothécaire pour acheter une maison sera bas, ce qui crée une demande plus élevée de biens immobiliers, ce qui fait à nouveau grimper les prix.

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Il est important de noter qu’à mesure que les taux d’intérêt augmentent, le coût d’obtention d’un prêt hypothécaire augmente, ce qui réduit la demande et les prix de l’immobilier.Cependant, lorsqu’on examine l’impact des taux d’intérêt sur un placement en actions comme une fiducie de placement immobilier (FPI), plutôt que sur l’immobilier résidentiel, la relation peut être considérée comme similaire à la relation d’une obligation avec les taux d’intérêt. Lorsque les taux d’intérêt baissent, la valeur d’une obligation augmente parce que son taux de coupon devient plus souhaitable, et lorsque les taux d’intérêt augmentent, la valeur des obligations diminue. De même, lorsque le taux d’intérêt diminue sur le marché, les rendements élevés des FPI deviennent plus attrayants et leur valeur augmente. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le rendement d’une FPI devient moins attrayant et fait baisser sa valeur.(Pour en savoir plus sur ces effets, consultez Comment les taux d’intérêt affectent la valeur des propriétés.)

L’économie

Un autre facteur clé qui influe sur la valeur de l’immobilier est la santé globale de l’économie. Ceci est généralement mesuré par des indicateurs économiques tels que le PIB, les données sur l’emploi, l’activité manufacturière, les prix des biens, etc. D’une manière générale, lorsque l’économie est atone, l’immobilier l’est aussi.

Cependant, la cyclicité de l’économie peut avoir des effets variables sur différents types de biens immobiliers.Par exemple, si une FPI détient un pourcentage plus élevé de ses investissements dans des hôtels, elle serait généralement plus touchée par un ralentissement économique qu’une FPI qui avait investi dans des immeubles de bureaux. Les hôtels sont une forme de propriété très sensible à l’activité économique en raison du type de structure de bail inhérent à l’entreprise. La location d’une chambre d’hôtel peut être considérée comme une forme de bail à court terme qui peut être facilement évitée par les clients de l’hôtel si l’économie se porte mal. D’un autre côté, les locataires de bureaux ont généralement des baux à plus long terme qui ne peuvent pas être modifiés au milieu d’un ralentissement économique. Ainsi, même si vous devez être conscient de la partie du cycle dans laquelle se trouve l’économie, vous devez également être conscient de la sensibilité de l’immobilier au cycle économique.

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Politiques gouvernementales / subventions

La législation est également un autre facteur qui peut avoir un impact considérable sur la demande immobilière et les prix. Les crédits d’impôt, les déductions et les subventions sont quelques-unes des façons dont le gouvernement peut temporairement stimuler la demande de biens immobiliers tant qu’ils sont en place. Être au courant des incitations gouvernementales actuelles peut vous aider à déterminer les changements dans l’offre et la demande et à identifier les tendances potentiellement fausses.

Par exemple, en 2009, le gouvernement américain a introduit un crédit d’impôt pour les propriétaires d’une première maison pour tenter de relancer les ventes de maisons dans une économie morose (seuls ceux qui ont acheté une maison entre 2008 et 2010 sont éligibles). Selon l’Association nationale des agents immobiliers (NAR), cette incitation fiscale a conduit à elle seule 900 000 acheteurs à acheter des logements. Il s’agissait d’une augmentation assez importante, bien que temporaire, et sans savoir que l’augmentation résultait de l’incitatif fiscal, vous avez peut-être fini par conclure que la demande de logements augmentait en raison d’autres facteurs.

Pour les investisseurs moyens, acheter un bien immobilier indirectement – par le biais de FPI, de fonds négociés en bourse (FNB) immobiliers ou d’autres fonds gérés – est moins risqué et plus lucratif que d’acheter directement un bien immobilier.

Quel est le meilleur investissement?

La taille et l’échelle du marché immobilier en font un marché attractif et lucratif pour de nombreux investisseurs. Les investisseurs peuvent investir directement dans l’immobilier physique ou choisir d’investir indirectement via des fonds gérés. Investir directement dans l’immobilier consiste à acheter la propriété résidentielle ou commerciale pour l’utiliser comme propriété productrice de revenus ou pour la revente à un moment ultérieur. Les moyens indirects d’investir sur le marché immobilier comprennent l’investissement dans des fiducies de placement immobilier (FPI), des fonds négociés en bourse (ETF), des fonds immobiliers mixtes (CREF) et des fonds d’infrastructure. En raison de la liquidité plus élevée disponible sur le marché, des coûts de transaction plus faibles et des exigences de capital plus faibles, les investisseurs moyens préfèrent investir indirectement dans l’immobilier.

La ligne de fond

Cet article présente certains des facteurs de plus haut niveau qui jouent un rôle important dans l’évolution du marché immobilier, mais il y a aussi des éléments plus complexes qui entrent en jeu. Et bien que certains de ces facteurs évoqués ci-dessus suggèrent une relation claire entre le facteur et le marché, dans la pratique, les résultats peuvent être très différents. Cependant, il est essentiel de comprendre les facteurs clés qui animent le marché immobilier pour effectuer une évaluation complète d’un investissement potentiel.

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