7 étapes pour une bonne affaire immobilière commerciale

Demandez à n’importe quel professionnel de l’immobilier quels sont les avantages d’investir dans la propriété commerciale, et vous déclencherez probablement un monologue sur la façon dont ces propriétés sont une meilleure affaire que l’immobilier résidentiel. Les propriétaires de propriétés commerciales adorent les flux de trésorerie supplémentaires, les économies d’échelle avantageuses, les règles du jeu relativement ouvertes, le marché abondant de bons gestionnaires de propriétés abordables et les bénéfices plus importants de l’immobilier commercial.

Mais comment évaluez-vous les meilleures propriétés? Et qu’est-ce qui sépare les bonnes affaires des ratés?

Comme la plupart des propriétés immobilières, le succès commence par un bon plan. En voici un pour vous aider à évaluer une bonne transaction immobilière commerciale.

Apprenez ce que savent les initiés

Pour être acteur de l’immobilier commercial, apprenez à penser comme un professionnel. Par exemple, sachez que la propriété commerciale est évaluée différemment de la propriété résidentielle. Les revenus de l’immobilier commercial sont directement liés à sa superficie utilisable. Ce n’est pas le cas des maisons individuelles. Vous verrez également un flux de trésorerie plus important avec la propriété commerciale. Le calcul est simple: vous gagnerez plus de revenus sur des logements multifamiliaux, par exemple, que sur une maison unifamiliale. Sachez également que les baux des propriétés commerciales sont plus longs que sur les résidences unifamiliales. Cela ouvre la voie à un plus grand flux de trésorerie. Enfin, si vous êtes dans un environnement de crédit plus serré, assurez-vous de venir frapper avec de l’argent en main. Les prêteurs immobiliers commerciaux aiment voir au moins 30% de réduction avant de donner le feu vert à un prêt.

Élaborer un plan d’action

La définition des paramètres est une priorité absolue dans une transaction immobilière commerciale. Par exemple, demandez-vous combien vous pouvez vous permettre de payer, puis magasinez pour des prêts hypothécaires pour avoir une idée de ce que vous paierez pendant la durée de l’hypothèque. L’utilisation d’outils comme les calculatrices hypothécaires peut vous aider à établir de bonnes estimations du coût total de votre maison.

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Les autres questions clés à vous poser sont les suivantes: combien prévoyez-vous gagner sur l’accord? Quels sont les acteurs clés? Combien de locataires sont déjà à bord et paient un loyer? Combien d’espace de location avez-vous besoin de remplir?

Apprenez à reconnaître une bonne affaire

Les meilleurs professionnels de l’immobilier en savent beaucoup lorsqu’ils en voient une. Quel est leur secret? Premièrement, ils ont une stratégie de sortie – les meilleures offres sont celles dont vous savez que vous pouvez vous éloigner. Il est utile d’avoir l’œil du propriétaire foncier: recherchez toujours les dommages qui nécessitent des réparations, sachez comment évaluer les risques et assurez-vous de sortir le calculateur pour vous assurer que la propriété répond à vos objectifs financiers.

Familiarisez-vous avec les indicateurs clés de l’immobilier commercial

Les indicateurs clés communs à utiliser lors de l’évaluation de l’immobilier comprennent:

Résultat opérationnel net (NON JE)
Le NOI d’un bien immobilier commercial est calculé en évaluant le résultat brut d’exploitation de la première année de la propriété, puis en soustrayant les dépenses d’exploitation de la première année. Vous voulez avoir un NOI positif.

Taux de capitalisation
Le «plafond» – ou taux de capitalisation – d’une propriété immobilière est utilisé pour calculer la valeur des propriétés productrices de revenus. Par exemple, un complexe d’appartements de cinq logements ou plus, des immeubles de bureaux commerciaux et des petits centres commerciaux linéaires sont tous de bons candidats pour une détermination du taux plafond. Les taux plafonds sont utilisés pour estimer la valeur actuelle nette des bénéfices futurs ou des flux de trésorerie; le processus est également appelé capitalisation des bénéfices.

Argent comptant
Les investisseurs en immobilier commercial qui comptent sur le financement pour acheter leurs propriétés adhèrent souvent à la formule cash-on-cash pour comparer la performance de la première année des propriétés concurrentes. Cash-on-Cash prend en compte le fait que l’investisseur en question n’a pas besoin de 100% d’espèces pour acheter la propriété, mais tient également compte du fait que l’investisseur ne conservera pas la totalité de la NOI car il ou elle doit en utiliser de lui pour effectuer des paiements hypothécaires. Pour découvrir des liquidités, les investisseurs immobiliers doivent déterminer le montant nécessaire à investir pour acheter la propriété ou leur investissement initial.

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Rechercher des vendeurs motivés

Comme toute entreprise, les clients conduisent l’immobilier. Votre travail consiste à les trouver – en particulier ceux qui sont prêts et désireux de vendre en dessous de la valeur marchande. Le fait est que rien ne se passe ni même n’a d’importance dans l’immobilier jusqu’à ce que vous trouviez une transaction, qui est généralement accompagnée d’un vendeur motivé. C’est quelqu’un qui a une raison pressante de vendre en dessous de sa valeur marchande. Si votre vendeur n’est pas motivé, il ou elle ne sera pas aussi disposé à négocier.

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Une excellente façon d’évaluer une propriété commerciale est d’étudier le quartier dans lequel elle se trouve en participant à des journées portes ouvertes, en discutant avec d’autres propriétaires de quartier et en recherchant des postes vacants.

Utiliser une approche «à trois volets» pour évaluer les propriétés

Soyez adaptable lors de la recherche de bonnes affaires. Utilisez Internet, lisez les petites annonces et louez des chiens d’oiseaux pour vous trouver les meilleures propriétés. Les chiens d’oiseaux de l’immobilier peuvent vous aider à trouver des pistes d’investissement précieuses en échange de frais de référence.

La ligne de fond

Dans l’ensemble, trouver et évaluer des propriétés commerciales ne consiste pas seulement à cultiver des quartiers, à obtenir un prix avantageux ou à envoyer des signaux de fumée pour vous amener des vendeurs. La communication humaine de base est au cœur de l’action. Il s’agit de nouer des relations et des relations avec les propriétaires, afin qu’ils se sentent à l’aise pour parler des bonnes affaires et faire des affaires avec vous.

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