8 erreurs que les investisseurs immobiliers devraient éviter

Si vous débutez dans l’investissement immobilier, ne vous attendez pas à devenir un expert du jour au lendemain. Oui, vous pouvez gagner de l’argent en achetant et en vendant des propriétés, mais cela demande des connaissances, de la détermination et des compétences. Il est également utile de connaître certaines des erreurs classiques que d’autres commettent lorsqu’ils commencent à investir dans l’immobilier pour vous éviter de les commettre également. Voici un aperçu de huit de ces pièges.

Points clés à retenir

  • Les personnes novices en matière d’investissement immobilier ont tendance à commettre un certain nombre d’erreurs classiques.
  • Il est important de commencer par une stratégie d’achat afin que vous puissiez aligner vos achats sur vos objectifs à long terme
  • Assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable sur le quartier et sur la propriété spécifique que vous avez l’intention d’acheter.
  • Formez une équipe de professionnels, comme un agent immobilier, un avocat et un bricoleur, pour vous aider à réussir.
  • Faites une estimation minutieuse des coûts tels que les paiements hypothécaires, l’assurance, la rénovation et l’entretien pour vous assurer de ne pas surenchérir et de pouvoir vous permettre la propriété sur laquelle vous enchérissez.

Ne pas faire de plan

La dernière chose que vous voulez faire est d’acheter une maison et de décider ensuite de ce que vous voulez en faire. Quand il y a un marché chaud, il peut être difficile de résister à la frénésie d’achat, mais il est important que vous le fassiez. Avant d’obtenir un prêt hypothécaire ou de plonger dans des liquidités, vous devez décider d’une stratégie d’investissement. Quel type de maison recherchez-vous, par exemple, unifamiliale ou multifamiliale? Voulez-vous que ce soit une destination de vacances – ou pas? Déterminez votre plan d’achat, puis recherchez les propriétés qui correspondent à ce plan.

Lésiner sur la recherche

Avant d’acheter une voiture ou un téléviseur, la plupart des gens comparent différents modèles, posent beaucoup de questions et essaient de déterminer si l’achat qu’ils envisagent en vaut la peine. La diligence raisonnable liée à l’achat d’une maison devrait être encore plus rigoureuse.

Il y a aussi des considérations de recherche pour chaque type d’investisseur immobilier – qu’il s’agisse d’un propriétaire personnel, d’un futur propriétaire, d’un flipper ou d’un promoteur immobilier.

Non seulement il est logique de poser beaucoup de questions sur la propriété, mais vous devriez également vous renseigner sur la zone (quartier) dans laquelle elle se trouve. Après tout, à quoi sert une belle maison si juste au coin de la rue se trouve une fraternité universitaire connue pour ses soirées de fûts toute la nuit? À moins, bien sûr, que vous ne cibliez les étudiants locataires.

Voici une liste de questions que les investisseurs potentiels devraient poser concernant les propriétés qu’ils envisagent:

  • La propriété est-elle à proximité d’un site commercial ou des travaux de construction à long terme auront-ils lieu dans un proche avenir?
  • La propriété est-elle située dans une zone inondable ou dans une zone problématique, comme celles connues pour des problèmes de radon ou de termites?
  • La maison a-t-elle des «problèmes» de fondation ou de permis qui devront être réglés?
  • Quoi de neuf dans la maison et qu’est-ce qui doit être remplacé?
  • Pourquoi le propriétaire vend-il?
  • Combien les propriétaires précédents ont-ils payé pour la maison et quand?
  • Si vous déménagez dans une nouvelle ville, y a-t-il des zones problématiques en ville?

Tout faire par vous-même

De nombreux acheteurs pensent qu’ils savent tout ou qu’ils peuvent conclure eux-mêmes une transaction immobilière. Bien que vous ayez peut-être conclu un certain nombre de transactions dans le passé qui se sont bien déroulées, le processus peut ne pas se dérouler aussi bien dans un marché en baisse – et vous ne pouvez vous tourner vers personne si vous souhaitez résoudre une transaction immobilière défavorable.

Les investisseurs immobiliers doivent exploiter toutes les ressources possibles et se lier d’amitié avec des experts qui peuvent les aider à faire le bon achat. Une liste d’experts potentiels devrait, au minimum, inclure un agent immobilier averti, un inspecteur en bâtiment compétent, un homme à tout faire, un bon avocat et un représentant en assurance. Ces experts devraient être en mesure d’alerter l’investisseur sur les défauts de la maison ou du quartier. Ou, dans le cas d’un avocat, il peut être en mesure de vous avertir de tout défaut du titre ou des servitudes qui pourraient revenir vous hanter sur toute la ligne.

Oublier que tout l’immobilier est local

Vous devez vous renseigner sur le marché local afin de prendre des décisions d’achat susceptibles de vous aider à réaliser des bénéfices. Cela signifie explorer la valeur des terres, la valeur des maisons, les niveaux de stocks, les problèmes d’offre et de demande, etc. Développer une idée de ces paramètres vous aidera à décider d’acheter ou non une propriété particulière qui sera mise en vente.

Ignorer les besoins des locataires

Si vous avez l’intention d’acheter une propriété que vous louerez, vous devez garder à l’esprit qui sont vos locataires, par exemple, célibataires, jeunes familles ou étudiants. Les familles voudront de faibles taux de criminalité et de bonnes écoles, tandis que les célibataires peuvent rechercher un accès aux transports en commun et une vie nocturne à proximité. Si votre achat prévu est une location de vacances, à quelle distance se trouve-t-elle de la plage ou d’autres attractions locales? Essayez de faire correspondre votre investissement aux types de locataires les plus susceptibles de louer dans cette région.

Obtenir un mauvais financement

Bien que la bulle immobilière en Amérique du Nord ait apparemment éclaté en 2007, il existe encore un grand nombre d’options hypothécaires exotiques. Le but de ces prêts hypothécaires est de permettre aux acheteurs d’entrer dans certaines maisons qu’ils n’auraient peut-être pas pu se permettre autrement en utilisant un contrat hypothécaire plus conventionnel de 30 ans.

Malheureusement, de nombreux acheteurs qui obtiennent des prêts ajustables / variables ou des prêts à intérêt seulement paient finalement le prix lorsque les taux d’intérêt augmentent. Ne laissez pas cela être vous. Assurez-vous de disposer de la flexibilité financière nécessaire pour effectuer les paiements (si les taux augmentent) ou d’un plan de secours pour passer à une hypothèque à taux fixe plus conventionnelle sur toute la ligne. Idéalement, vous commencerez avec un prêt hypothécaire à taux fixe ou vous paierez comptant pour votre maison de placement afin d’éviter ces problèmes.

Surpayer

Cette question est quelque peu liée à la question de la recherche. La recherche de la bonne maison peut prendre du temps et être frustrante. Lorsqu’un acheteur potentiel trouve enfin une maison qui répond réellement à ses besoins / désirs, il est naturellement impatient que le vendeur accepte son offre.

Le problème de l’anxiété est que les acheteurs anxieux ont tendance à surenchérir sur les propriétés. La surenchère sur une maison peut avoir un effet cascade de problèmes. Vous pourriez finir par vous surdimensionner et vous endetter trop, créant des paiements plus élevés que ce que vous pouvez vous permettre. En conséquence, cela peut prendre des années pour récupérer votre investissement.

Pour savoir si votre investissement de rêve a un prix trop élevé, commencez par rechercher ce que d’autres maisons similaires de la région se sont vendues ces derniers mois. Un courtier immobilier doit être en mesure de fournir ces informations avec une relative facilité (notamment grâce à son accès à une base de données d’agents immobiliers à inscriptions multiples). Mais comme solution de repli, il suffit de regarder les prix de maisons comparables sur des bases de données immobilières ou même dans le journal local. La logique veut qu’à moins que la maison ait des caractéristiques uniques susceptibles d’améliorer sa valeur au fil du temps, vous devriez essayer de maintenir vos offres cohérentes avec les autres ventes de maisons dans le quartier.

Il y aura toujours d’autres opportunités. Même si le processus de négociation s’enlisait ou échouait, les chances sont en votre faveur qu’il existe une autre maison qui répondra à vos besoins. C’est juste une question de patience dans le processus de recherche.

Tenez compte de votre retour sur investissement pour apporter des améliorations – il peut être difficile de récupérer votre argent pour une rénovation de salle de bains haut de gamme si la maison a toujours un toit qui fuit.

Sous-estimation des dépenses

Chaque propriétaire peut attester du fait qu’il y a bien plus à posséder une maison qu’un simple versement hypothécaire. Ce n’est pas différent, bien sûr, pour les investisseurs immobiliers. Il y a des coûts associés à l’entretien de la cour et à s’assurer que les appareils électroménagers (comme le four, la laveuse / sécheuse, le réfrigérateur et la fournaise) fonctionnent, sans parler du coût d’installation d’un nouveau toit ou de modifications structurelles de la maison. Vous devez également prendre en compte les assurances et les taxes foncières.

Le meilleur conseil est de faire une liste de tous les coûts mensuels associés à l’exploitation et à l’entretien d’une maison (sur la base d’estimations) avant de faire une offre sur une. Si vous prévoyez d’avoir des locataires, une fois que ces chiffres sont additionnés et que vous ajoutez le loyer mensuel, vous pouvez calculer un retour sur investissement qui vous donnera une meilleure idée de si le revenu couvrira votre hypothèque et vos frais d’entretien. Cela vous dira si vous pouvez vraiment vous permettre la propriété.

La détermination des dépenses avant l’achat d’une propriété est également essentielle pour les nageoires de maison. C’est parce que leurs bénéfices sont directement liés au temps qu’il faut pour acheter la maison, l’améliorer et la revendre. Dans tous les cas, les investisseurs doivent absolument constituer une telle liste. Ils doivent également accorder une attention particulière aux coûts de financement à court terme, aux pénalités de remboursement anticipé et aux frais d’annulation (pour les assurances ou les services publics) qui pourraient être supportés lorsque la maison est retournée à court terme.

La ligne de fond

La réalité est que si investir dans l’immobilier était facile, tout le monde le ferait. Heureusement, bon nombre des difficultés que les investisseurs endurent peuvent être évitées grâce à une diligence raisonnable et à une planification appropriée avant la signature d’un contrat.

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