80-10-10 Prêt: qu’est-ce que c’est?

Un prêt 80-10-10 est une structure hypothécaire dans laquelle vous payez 80% du prix d’achat de la maison via une hypothèque principale, 10% supplémentaires en tant que deuxième hypothèque et un dernier 10% à titre d’acompte.

Apprenez comment fonctionne un prêt 80-10-10 et ses avantages et inconvénients pour déterminer s’il s’agit de la bonne option de financement pour vous.

Qu’est-ce qu’un prêt 80-10-10?

Un prêt 80-10-10 est une sorte d’hypothèque «ferroutage» structurée de manière à ce que l’emprunteur contracte simultanément une hypothèque principale de 80% du prix d’achat de la maison et une deuxième hypothèque qui se superpose à l’hypothèque principale pour 10 autres % du prix. Vous payez les 10% restants du prix à titre d’acompte.

Comment fonctionne un prêt 80-10-10

Les acheteurs devraient idéalement verser une mise de fonds d’au moins 20% et obtenir un prêt hypothécaire pour un maximum de 80% du prix d’achat de la maison. Si vous obtenez un prêt conventionnel et ne versez pas un acompte de ce montant, vous devrez généralement payer une assurance hypothécaire privée (PMI).Si, par exemple, vous effectuez un acompte de seulement 10%, vous devrez obtenir un prêt hypothécaire avec PMI pour 90% du prix d’achat de la maison.

Le prêt 80-10-10 permet aux emprunteurs qui ne peuvent pas effectuer un acompte de 20% d’éviter de payer le PMI, car la deuxième hypothèque complète l’acompte de 10%. Il permet également aux acheteurs de maison d’obtenir une maison à prix élevé sans avoir besoin d’un prêt jumbo. Avec un prêt 80-10-10, l’emprunteur obtient toujours un financement à hauteur de 90% du prix d’achat de la maison, mais il le fait en contractant deux hypothèques en même temps. Le premier prêt est une hypothèque principale de 80% du prix d’achat de la maison, émise à un taux d’intérêt standard. Le deuxième prêt est de 10% du prix d’achat et prend généralement la forme d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’une marge de crédit hypothécaire (HELOC) avec un taux d’intérêt variable (et généralement plus élevé). L’emprunteur verse un acompte pour les 10% restants du prix d’achat.

Par exemple, disons que vous achetez une maison avec un prix d’achat de 300 000 $. Dans le cadre d’un prêt 80-10-10, vous pourriez contracter une hypothèque principale de 240 000 $, un HELOC de 30 000 $ et effectuer un acompte de 30 000 $.

Avantages et inconvénients des prêts 80-10-10

Ces prêts ont leurs avantages et leurs inconvénients:

Avantages expliqués

Les avantages d’un prêt 80-10-10 comprennent:

  • Vous empêche de payer une assurance hypothécaire: Le principal avantage d’obtenir un prêt de superposition est qu’il vous évite le PMI coûteux qui est généralement évalué sur les prêts immobiliers conventionnels lorsque vous n’effectuez pas d’acompte d’au moins 20% du prix d’achat de la maison. Le PMI est généralement ajouté au paiement mensuel total de votre prêt à votre prêteur. Cela peut vous obliger à réduire vos dépenses sur d’autres dépenses mensuelles importantes.
  • Évite le besoin d’un prêt jumbo: Si vous avez l’œil sur une maison à prix élevé mais que vous avez un revenu élevé qui n’est pas facilement disponible (d’un nouvel emploi, par exemple) ou des actifs de grande valeur mais illiquides, le deuxième prêt d’un 80-10- Un accord de prêt peut augmenter votre pouvoir d’emprunt afin que vous n’ayez pas à contracter un prêt jumbo. Il s’agit d’un prêt qui permet aux emprunteurs de dépasser les limites de prêt fédérales, mais il peut être difficile à trouver et exiger une mise de fonds élevée.

Inconvénients expliqués

Parmi les inconvénients d’un prêt 80-10-10, il y a:

  • Taux d’intérêt variables sur le deuxième prêt: Le taux d’intérêt de la première hypothèque peut être fixe ou variable. Le taux d’intérêt de la deuxième hypothèque ou du prêt sur valeur domiciliaire est un taux plus élevé qui est généralement variable et change avec le niveau des taux d’intérêt dans l’économie. Un taux d’intérêt variable peut être un désavantage pendant une période de hausse des taux d’intérêt ou d’inflation. Si votre taux augmente, vos frais de prêt augmenteront également.
  • Difficulté à refinancer: Le prêt 80-10-10 est difficile à refinancer car les prêteurs de la première et de la deuxième hypothèque (en supposant qu’ils sont différents) doivent accepter le refinancement. Vous pourriez avoir encore plus de mal à convaincre les deux prêteurs de refinancer si la valeur de votre maison a diminué.

Conditions requises pour un prêt 80-10-10

Pendant le boom immobilier des années 2000, la croissance des prix des logements et les normes de souscription laxistes ont rendu ce type de prêt largement disponible et avec des exigences laxistes. Des acomptes minimes étaient nécessaires, ce qui signifiait qu’une maison pouvait être financée presque entièrement. Mais ces mesures laxistes ont également conduit à des taux de défaut hypothécaire plus élevés lorsque les conditions du marché se détérioraient.Les banques et autres prêteurs ont depuis resserré leurs normes de prêt, et les candidats sont examinés de manière plus approfondie.

Voici quelques exigences à garder à l’esprit lors d’une demande de prêt 80-10-10:

  • Pointage de crédit: Votre pointage de crédit dictera le taux d’intérêt et les conditions que vous recevez sur les premier et deuxième prêts. Les prêteurs exigent généralement un score FICO d’au moins 620 pour ceux qui recherchent une deuxième hypothèque, ce qui correspond au même score minimum que vous aurez besoin pour un prêt immobilier conventionnel.Mais historiquement, les titulaires d’une deuxième hypothèque ont été plus solvables que ceux qui détiennent un privilège unique. C’est en partie à cause du risque plus élevé pour le prêteur avec une deuxième hypothèque; une baisse de la valeur d’une maison peut signifier que la garantie ne sera pas suffisante pour couvrir le deuxième privilège une fois que le premier privilège a été payé.
  • Documentation financière: L’emprunteur doit être prêt à fournir au prêteur des informations telles que ses revenus et la valeur marchande de la maison. Deux ensembles de documents peuvent même devoir être fournis, car il est possible que la première hypothèque et la deuxième hypothèque ou le prêt sur valeur domiciliaire soient fournis par deux prêteurs différents. Ces deux prêteurs différents pourraient également demander différents types de documentation.
  • Ratio dette / revenu: Comme pour une première hypothèque, votre ratio d’endettement (votre dette mensuelle divisée par votre revenu mensuel brut) ne doit pas dépasser 43% pour garantir une deuxième hypothèque.

Prêt 80-10-10 vs PMI

Les prêteurs peuvent recommander un prêt de ferroutage comme alternative au paiement du PMI, mais ce n’est pas la même offre.

À savoir, un prêt 80-10-10 est une structure de prêt que les acheteurs de maison peuvent utiliser pour éviter de payer PMI. En revanche, PMI est un type d’assurance prêt hypothécaire que vous devrez peut-être souscrire avec un prêt conventionnel si vous versez un acompte inférieur à 20% du prix d’achat de la maison et que le prêteur gère l’assurance hypothécaire par l’intermédiaire d’une société privée. L’assurance fournit aux prêteurs l’assurance que si une maison est saisie, le prêteur ne subira pas de perte.

Le PMI est un supplément qui est généralement ajouté au paiement hypothécaire mensuel de l’emprunteur. Cela équivaut généralement à un petit pourcentage du montant de l’hypothèque principale – entre 0,5% et 6% – qui peut être gérable pour une petite hypothèque, mais peut être un fardeau avec une hypothèque importante. Cela rend un 80-10-10 particulièrement attrayant pour les emprunteurs qui sont intéressés par des prêts hypothécaires à forte valeur ajoutée mais qui ne peuvent pas couvrir une mise de fonds typique.

Cela dit, l’intérêt sur le deuxième prêt du prêt 80-10-10 peut être supérieur ou inférieur au PMI d’un prêt conventionnel, en fonction de facteurs tels que la durée de votre séjour dans la maison. Cela signifie qu’un prêt hypothécaire 80-10-10 peut être plus cher qu’un prêt conventionnel avec PMI dans certains cas. Les emprunteurs doivent faire preuve de diligence raisonnable et obtenir une estimation du coût total du prêt selon chaque scénario pour décider lequel est le plus abordable.

80-10-10 Prêt PMI
La structure du prêt évite l’assurance hypothécaire Un type d’assurance hypothécaire
Représente un pourcentage élevé du prix d’achat de la maison Représente un petit pourcentage du principal du prêt
Entraîne des frais d’intérêt élevés Peut être supérieur ou inférieur aux frais d’intérêt sur un prêt 80-10-10
Avantages pour les emprunteurs qui recherchent des prêts hypothécaires à un prix élevé Est plus abordable pour ces prêts hypothécaires de faible valeur

Points clés à retenir

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