Ajoutez de l’immobilier à votre portefeuille

L’immobilier faisant partie intégrante de la matrice d’allocation du capital pour les investisseurs institutionnels et particuliers, les fonds immobiliers ont récemment connu une croissance croissante. En raison de la nature capitalistique de l’investissement immobilier, de son exigence de gestion active, ainsi que de l’augmentation des opportunités immobilières mondiales, les institutions à la recherche d’une gestion d’actifs efficace se tournent progressivement vers les fonds de fonds immobiliers (FOF).

Il en va de même pour les investisseurs particuliers, qui bénéficient désormais d’un accès à un choix beaucoup plus large de fonds communs de placement immobiliers qu’auparavant, permettant une allocation et une diversification efficaces du capital. Comme tout autre secteur d’investissement, l’immobilier a ses avantages et ses inconvénients. Il devrait cependant être envisagé pour la plupart des portefeuilles d’investissement, les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobiliers étant considérés comme les meilleures méthodes pour remplir cette allocation.

Points clés à retenir

  • Les investisseurs de détail devraient envisager des fiducies de placement immobilier (FPI) et des fonds communs de placement immobiliers pour leurs portefeuilles de placement.
  • Les FPI possèdent et exploitent généralement des propriétés immobilières telles que des centres commerciaux, des centres commerciaux, des bureaux commerciaux et des hôtels.
  • Les fonds communs de placement immobiliers, qui investissent principalement dans des actions de FPI et des sociétés d’exploitation immobilière, peuvent offrir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un capital relativement faible.
  • De nombreux investisseurs de détail ne réalisent pas qu’ils investissent peut-être déjà dans l’immobilier en possédant une maison.

Les défis de l’investissement immobilier

L’investissement immobilier a longtemps été dominé par de grands acteurs: fonds de pension, compagnies d’assurance et autres grandes institutions financières. Grâce à la mondialisation de l’investissement immobilier et à l’émergence de nouvelles opportunités offshore, permettant à la fois une plus grande diversification et un potentiel de rendement, il y a une tendance vers l’immobilier ayant une place permanente dans les allocations de portefeuille institutionnel.

L’allocation permanente du capital immobilier s’accompagne de certains obstacles. Tout d’abord, il est capitalistique. Contrairement aux actions qui peuvent être achetées par petits incréments, les investissements immobiliers commerciaux nécessitent des sommes relativement importantes, et les investissements directs se traduisent souvent par des portefeuilles grumeleux et des risques démesurés, que ce soit par emplacement ou par type de propriété. L’immobilier nécessite également une gestion active, qui demande beaucoup de main-d’œuvre. Par rapport à la gestion d’investissements traditionnels, la gestion d’une allocation immobilière nécessite des ressources importantes.

En raison de ces problèmes, visant à accroître l’efficacité de la gestion et la répartition du capital, les institutions ont tendance à se tourner vers les fonds immobiliers et les fonds de fonds. Ces mêmes avantages peuvent être obtenus par les investisseurs de détail par le biais de FPI, de fonds négociés en bourse (ETF) et de fonds communs de placement immobiliers. Voici plusieurs façons pour les investisseurs particuliers d’accéder au potentiel de rendement de l’immobilier et d’obtenir une exposition à la classe d’actifs.

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Investissement direct

Cette stratégie concerne les investisseurs sélectionnant directement des propriétés spécifiques. Le grand avantage de cette stratégie est le contrôle. La propriété directe de la propriété permet le développement et l’exécution de la stratégie, ainsi qu’une influence directe sur le rendement. Cependant, l’investissement direct rend très difficile la création d’un portefeuille immobilier bien diversifié. Pour la plupart des investisseurs de détail, l’allocation immobilière n’est pas assez importante pour permettre l’achat de suffisamment de propriétés pour une véritable diversification; elle augmente également l’exposition au marché immobilier local, ainsi que les risques liés à l’immobilier.

Fiducies de placement immobilier (FPI)

Les actions de FPI représentent des actions privées et publiques de sociétés structurées sous forme de fiducies qui investissent dans des biens immobiliers, des hypothèques ou d’autres investissements garantis par des biens immobiliers. Les FPI possèdent et exploitent généralement des propriétés immobilières. Il peut s’agir de propriétés résidentielles multifamiliales, de centres commerciaux à épicerie, de propriétés de vente au détail et de centres commerciaux locaux, de centres commerciaux, d’espaces de bureaux commerciaux et d’hôtels.

Les fiducies de placement immobilier sont dirigées par un conseil d’administration qui prend les décisions de gestion des placements au nom de la fiducie. Les FPI paient peu ou pas d’impôt fédéral sur le revenu tant qu’elles distribuent 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Même si l’avantage fiscal augmente les flux de trésorerie après impôts, l’incapacité des FPI à conserver leurs liquidités peut nuire considérablement à la croissance et à l’appréciation à long terme. Outre l’avantage fiscal, les FPI offrent bon nombre des mêmes avantages et inconvénients que les actions.

Les gestionnaires de FPI fournissent une vision stratégique et prennent les décisions relatives aux investissements et à l’immobilier, abordant ainsi les problèmes de gestion pour les investisseurs. Les plus grands inconvénients des FPI pour les investisseurs de détail sont la difficulté d’investir avec un capital limité et la quantité considérable de connaissances et d’analyses spécifiques aux actifs nécessaires pour les sélectionner et prévoir leur rendement.

Les investissements en FPI ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs, ce qui conduit certains à minimiser leurs caractéristiques de diversification. La volatilité du marché des REIT a également été plus élevée que celle de l’immobilier direct. Cela est dû à l’influence des forces macroéconomiques sur les valeurs des FPI et au fait que les actions des FPI sont évaluées en permanence, tandis que l’immobilier direct est davantage influencé par les marchés immobiliers locaux et est évalué selon la méthode de l’évaluation, qui tend à lisser les rendements des investissements.

Fonds communs immobiliers

Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des actions de FPI et des sociétés d’exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier en utilisant un montant de capital relativement faible. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d’actifs beaucoup plus large que celle qui peut être obtenue en achetant uniquement des actions de REIT, et offrent également la flexibilité de passer facilement d’un fonds à un autre. La flexibilité est également avantageuse pour l’investisseur de fonds communs de placement en raison de la facilité relative d’acquérir et de céder des actifs sur une bourse systématique et réglementée, par opposition à l’investissement direct, qui est ardu et coûteux. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent tactiquement surpondérer certaines expositions immobilières ou régionales afin de maximiser le rendement.

Créer une exposition à une large base de fonds communs de placement peut également réduire les coûts de transaction et les commissions par rapport à l’achat d’actions individuelles de FPI. Les informations analytiques et de recherche fournies par les fonds sur les actifs acquis, ainsi que le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance de l’immobilier, à la fois en tant qu’investissements spécifiques et en tant que classe d’actifs, constituent un autre avantage significatif pour les investisseurs particuliers.

Bien que les fonds communs de placement immobiliers apportent de la liquidité à une classe d’actifs traditionnellement illiquide, les opposants pensent qu’ils ne peuvent pas se comparer à l’investissement direct dans l’immobilier.

Propriété du logement

De nombreux investisseurs de détail qui n’ont pas envisagé d’allocations immobilières pour leurs portefeuilles d’investissement ne réalisent pas qu’ils investissent peut-être déjà dans l’immobilier en possédant une maison. Non seulement ils sont déjà exposés à l’immobilier, mais la plupart prennent également des risques financiers supplémentaires en ayant un prêt hypothécaire. Dans la plupart des cas, cette exposition a été bénéfique, aidant de nombreuses personnes à accumuler le capital nécessaire à la retraite.

La ligne de fond

Bien que les investisseurs de détail puissent et doivent tenir compte de la propriété du logement lorsqu’ils attribuent leur portefeuille, ils peuvent également envisager des investissements supplémentaires plus liquides dans l’immobilier. Pour ceux qui possèdent les compétences de négociation et le capital requis, l’investissement en FPI donne accès à certains des avantages de l’investissement immobilier sans avoir besoin d’une propriété directe. Pour d’autres, qui envisagent une allocation plus petite, ou pour ceux qui ne veulent pas être aux prises avec la sélection d’actifs mais qui ont besoin d’une diversification maximale, les fonds communs de placement immobilier seraient un choix approprié.

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