Assurance hypothécaire privée (PMI) vs prêts combinés

Jusqu’à ce que le président Bush ait promulgué la loi de 2006 sur les allégements fiscaux et les soins de santé, les primes d’assurance hypothécaire n’étaient pas déductibles d’impôt. Les emprunteurs peuvent désormais déduire ces paiements. À première vue, cela semble être une bonne nouvelle pour les acheteurs d’une première maison. Mais est-ce vrai?

L’une des forces motrices de la souscription de prêts de remplacement, également appelés prêts combinés, était la déduction fiscale disponible pour payer tous ces intérêts par rapport au paiement d’une prime d’assurance hypothécaire qui n’était pas déductible d’impôt sur un seul prêt. Le deuxième avantage est que le total des paiements sur un prêt combiné est souvent bien inférieur au paiement avec PMI.

Comment fonctionnent les prêts combinés

Les prêts combinés ou superposés sont des financements qui combinent une première hypothèque avec une deuxième hypothèque (avec ou sans acompte). Les raisons pour lesquelles ces types de prêts sont attrayants sont que de nombreux acheteurs de maison n’ont pas 20% du prix d’achat en espèces ou ne veulent pas déposer 20% pour acheter une maison – et que les prêts combinés contournent l’obligation de payer le PMI. Les types courants de prêts combinés sont:

15/05/80

Ce scénario consiste à déposer 5% et à financer la première hypothèque à 80% du prix d’achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 15% du prix d’achat.

10/10/80

Ce scénario consiste à déposer 10% et à financer la première hypothèque à 80% du prix d’achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 10% du prix d’achat.

80/20

Ce scénario consiste à mettre à zéro et à financer la première hypothèque à 80% du prix d’achat, couplée à une deuxième hypothèque à 20% du prix d’achat.

Les taux d’intérêt sur une deuxième hypothèque sont plus élevés que ceux sur une première hypothèque, mais parfois les paiements totaux sont inférieurs à ceux financés sur la première hypothèque avec une assurance hypothécaire privée. De plus, étant donné que les prêts combinés ont atteint un sommet en 2005, de nombreux emprunteurs envisagent d’autres options en raison des fluctuations des taux d’intérêt à court terme.

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Comparaison des prêts PMI et combinés

Comparons deux emprunteurs avec des scores FICO identiques de 680. Voici comment les chiffres fonctionnent:

Financement 80/20

Supposons que la famille Klingon achète une maison de 500 000 $ en utilisant un financement 80/20. La première hypothèque serait à 6,25% et payable à 2 462,87 $ par mois pour le capital et les intérêts. La deuxième hypothèque serait à 8,5% et payable à 768,91 $ par mois, principal et intérêts.

Total des paiements pour un prêt combiné: 3232 $

100% avec PMI

Mais la famille romulienne achète une maison de 500 000 $ en utilisant un financement à 100% avec une assurance PMI. La première hypothèque serait également à 6,25% mais payable à 3 079 $, et l’assurance PMI ajoute encore 400 $ à ce paiement.

Le total des paiements pour la première hypothèque avec PMI est de 3 479 $.

La famille romulienne doit attendre deux ans et obtenir une évaluation pour montrer 20% d’équité pour se débarrasser de l’assurance. Mais disons que les Romuliens le font, et le paiement tombe à 3079 $ sans PMI. Les Romuliens ne paieraient pas moins que les Klingons jusqu’au 63e mois du prêt.

Caractéristiques de la provision d’impôt sur le revenu pour MMI / PMI

Les primes d’assurance hypothécaire (MMI) sont payées sur la FHA, les prêts au logement rural, et certains prêts conventionnels nécessitent une assurance hypothécaire privée (PMI), qui sont toutes deux déductibles sous réserve de certaines dispositions:

  • La disposition de la loi sur les allégements fiscaux et les soins de santé pour les déductions fiscales PMI s’applique au fonds après le 31 décembre 2006. Cette datation signifie que les propriétaires peuvent déduire une assurance hypothécaire sur les prêts contractés en 2007. La nouvelle encore meilleure est le fait qu’en vertu de la dette de remise d’hypothèque Relief Act de 2007, la déduction fiscale PMI a été prolongée jusqu’en 2010.
  • Offert aux personnes qui produisent des déclarations conjointes ou uniques avec moins de 100 000 $ de revenu brut ajusté (AGI) ou 50 000 $ AGI pour les personnes mariées qui produisent séparément. La plupart des gens doivent gagner au moins 50 000 $ pour faire du détail une meilleure pause que de prendre la déduction forfaitaire, donc cela restreint sensiblement les qualifications à ceux qui gagnent plus de 50 000 $ mais moins de 100 000 $.
  • Les familles gagnant plus de 110 000 $ AGI ne peuvent pas bénéficier d’une déduction. Mais pour ceux qui gagnent entre 100 000 $ et 110 000 $ AGI, la déduction diminue progressivement de 10% par tranche de 1 000 $.
  • La déduction est disponible sur les refinancements si le montant initial du prêt n’augmente pas. Ajoutez vos frais de prêt au prêt et vous dépasserez probablement le solde initial et ne serez pas admissible.
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Les experts prévoient un autre renouvellement de la disposition sur la base des éléments suivants:

  • La déduction fiscale de l’assurance hypothécaire finit par profiter aux contribuables.
  • La disposition est bien accueillie par les acheteurs de maison.
  • La possibilité de déduire une assurance prêt hypothécaire aide davantage d’acheteurs d’une première maison à acheter une maison.

The Balance ne fournit pas de services et de conseils fiscaux, d’investissement ou financiers. Les informations sont présentées sans tenir compte des objectifs d’investissement, de la tolérance au risque ou de la situation financière d’un investisseur spécifique et peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs. Les performances passées ne représentent pas les résultats futurs. L’investissement comporte des risques, y compris la perte possible de capital.

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