Atterrissage doux ou dur pour le marché immobilier de Toronto?

Le mois de juin a entraîné davantage de baisses des ventes et des prix sur le marché immobilier de Toronto, mais sommes-nous au milieu d’un atterrissage en douceur ou au début d’une crise immobilière? Heureusement, les données suggèrent que le premier est plus probable.

Selon les données du Toronto Real Estate Board (TREB) pour juin, les ventes de maisons ont diminué de 37,7 pour cent par rapport à juin de l’année dernière. Il s’agit de la baisse mensuelle la plus marquée de la tendance baissière des trois derniers mois (de 3,2% en avril et de 20,3% en mai). Les ventes de maisons individuelles ont chuté de 45,0% en juin (26,3% en mai), tandis que les ventes d’appartements en copropriété ont diminué de 23,4% (6,4% en mai).

Dans le même temps, l’offre de nouvelles annonces de logements continue de fonctionner à un rythme plus élevé que l’an dernier – en hausse de 15,9% en juin (33,6% en avril et 48,9% en mai). En raison de l’offre croissante (nouvelles inscriptions) et de la forte baisse de la demande (ventes), les prix des maisons ont baissé d’un mois à l’autre pour le deuxième mois consécutif: 8,1% en juin après une baisse de 6,0% en mai. Sur une base annuelle, cependant, les prix des maisons étaient toujours en hausse de 6,3% en juin 2017 (14,9% en mai).

TREB affirme qu’il y a deux raisons principales à la modération de la croissance des prix des logements d’une année à l’autre:

«Un marché mieux approvisionné a certainement été un facteur clé influençant la modération de la croissance des prix. Cependant, le prix de vente moyen a également été touché par le fait que les plus fortes baisses des ventes de maisons concernaient des types de maisons plus chères, notamment les maisons individuelles. Cela signifie que le changement de la composition des maisons vendues en juin dernier par rapport à un an plus tôt a également eu un impact considérable sur le prix de vente moyen global.

En effet, les deux facteurs ont joué un rôle, mais en termes relatifs, le poids est fortement sur le «marché mieux approvisionné», c’est-à-dire la forte augmentation des annonces de logements neufs. La deuxième raison (le mélange de maisons vendues) montre qu’en juin de cette année, 43,9% des ventes étaient des unités individuelles, alors qu’en juin de l’année dernière, la part comparable était de 50,2% – une différence mais pas énorme.

Pour l’avenir, les mois d’été entraînent traditionnellement un ralentissement de l’activité immobilière, mais le ralentissement est-il plus susceptible d’affecter les ventes ou les nouvelles inscriptions? C’est une question cruciale et la réponse déterminera en fin de compte le sort des prix des maisons. Afin d’éclairer davantage le sujet, le tableau ci-dessous présente l’évolution mensuelle des ventes, des nouvelles inscriptions et des prix. Bien que les variations d’un mois à l’autre soient affectées par la saisonnalité (l’activité immobilière culmine traditionnellement au printemps), nous pouvons ignorer la saisonnalité dans ce cas car nous ne nous intéressons qu’aux différences relatives des taux de variation des ventes et des nouvelles annonces (plutôt que les volumes absolus). De plus, il n’y a aucune raison valable de croire que la saisonnalité affecte davantage les ventes que les nouvelles inscriptions.

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Après avoir culminé en mars 2017, les ventes de maisons ont connu une forte tendance à la baisse au cours des trois mois suivants, les acheteurs ayant commencé à douter de la durabilité d’une forte hausse des prix des maisons. En revanche, les nouvelles annonces de logements ont continué d’augmenter en avril et en mai, les vendeurs demeurant essentiellement inconscients des nouveaux sentiments des acheteurs. Cependant, juin a entraîné un revirement – les nouvelles inscriptions ont non seulement chuté pour la première fois cette année, mais la baisse a été plus forte que pour les ventes (24,1 contre 21,8 pour cent).

C’est une bonne nouvelle car cela indique que l’ancien écart entre les attentes des acheteurs et des vendeurs est en train de disparaître et que l’équilibre revient sur le marché (le déséquilibre au premier semestre s’est directement reflété dans la récente baisse des prix des maisons). Les vendeurs continueront très probablement de rattraper les sentiments des acheteurs pendant les mois d’été car les vendeurs, comme les acheteurs avant eux, devraient rester sceptiques pendant plus d’un mois. Ainsi, alors que les nouvelles inscriptions continuent de baisser dans les mois à venir, le taux de baisse des prix des logements se modérera et le marché peut raisonnablement s’attendre à un «atterrissage en douceur» cet été.

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