Calculer les paiements d’hypothèque: formule et calculateurs

Comprendre votre prêt hypothécaire vous aide à prendre de meilleures décisions financières. Au lieu d’accepter des offres à l’aveuglette, il est sage de regarder les chiffres derrière tout prêt, en particulier un prêt important comme un prêt immobilier.

Les gens ont tendance à se concentrer sur le paiement mensuel, mais il existe d’autres fonctionnalités importantes que vous pouvez utiliser pour analyser votre prêt hypothécaire, telles que:

  • Comparaison du paiement mensuel de plusieurs prêts immobiliers différents
  • Déterminer le montant que vous payez en intérêts mensuellement et pendant la durée du prêt
  • Compter combien vous payez réellement sur la durée du prêt par rapport au principal emprunté pour voir combien vous avez réellement payé en supplément

Les entrées

Commencez par rassembler les informations nécessaires pour calculer vos paiements et comprendre d’autres aspects du prêt. Vous avez besoin des détails ci-dessous. La lettre entre parenthèses vous indique où nous utiliserons ces éléments dans les calculs (si vous choisissez de le calculer vous-même, mais vous pouvez également utiliser des calculatrices en ligne):

  • le montant du prêt (P) ou principal, qui est le prix d’achat de la maison plus tous les autres frais, moins l’acompte
  • L’annuaire taux d’intérêt (r) sur le prêt, mais sachez que ce n’est pas nécessairement le TAEG, car l’hypothèque est payée mensuellement, pas annuellement, et cela crée une légère différence entre le TAEG et le taux d’intérêt
  • le nombre d’années

Calculs pour différents prêts

Le calcul que vous utilisez dépend du type de prêt dont vous disposez. La plupart des prêts immobiliers sont des prêts standard à taux fixe.Par exemple, les prêts hypothécaires standard de 30 ans ou 15 ans conservent le même taux d’intérêt et le même paiement mensuel pendant toute la durée du prêt.

Pour ces prêts fixes, utilisez la formule ci-dessous pour calculer le paiement.Notez que le carat (^) indique que vous augmentez un nombre à la puissance indiquée après le carat.

Paiement = P x (r / n) x (1 + r / n) ^ n

Exemple de calcul de paiement

Supposons que vous empruntez 100 000 $ à 6% pendant 30 ans, à rembourser mensuellement. Quel est le paiement mensuel? Le paiement mensuel est de 599,55 $.

Branchez ces chiffres dans la formule de paiement:

  1. {100 000 x (0,06 / 12) x [1 + (.06 / 12)^12(30)]} / {[1 + (.06 / 12)^12(30)] – 1}
  2. (100 000 x 0,005 x 6,022575) / 5,022575
  3. 3011,288 / 5,022575 = 599,55

Vous pouvez vérifier vos calculs avec la feuille de calcul du calculateur d’amortissement de prêt.

Combien d’intérêts payez-vous?

Votre paiement hypothécaire est important, mais vous devez également savoir combien il est appliqué aux intérêts chaque mois. Une partie de chaque paiement mensuel sert à couvrir vos frais d’intérêt et le reste rembourse le solde de votre prêt.Notez que vous pouvez également avoir des taxes et des assurances incluses dans votre paiement mensuel, mais celles-ci sont distinctes de vos calculs de prêt.

Un tableau d’amortissement peut vous montrer, mois par mois, ce qui se passe exactement avec chaque paiement. Vous pouvez créer des tableaux d’amortissement à la main ou utiliser une calculatrice et une feuille de calcul en ligne gratuites pour faire le travail à votre place. Jetez un œil au montant total des intérêts que vous payez pendant la durée de votre prêt. Avec ces informations, vous pouvez décider si vous souhaitez économiser de l’argent en:

  • Emprunter moins (en choisissant une maison moins chère ou en effectuant un acompte plus important)
  • Payer un supplément chaque mois
  • Trouver un taux d’intérêt plus bas
  • Choisir un prêt à plus court terme (15 ans au lieu de 30 ans par exemple) pour accélérer le remboursement de votre dette

Formule de calcul des paiements de prêt d’intérêt seulement

Les prêts à intérêt seulement sont beaucoup plus faciles à calculer. Malheureusement, vous ne remboursez pas le prêt avec chaque paiement requis, mais vous pouvez généralement payer un supplément chaque mois si vous souhaitez réduire votre dette.

Exemple: Supposons que vous empruntez 100 000 $ à 6% en utilisant un prêt à intérêt seulement avec des paiements mensuels. Quel est le paiement? Le paiement est de 500 $.

Paiement du prêt = montant x (taux d’intérêt / 12)

Paiement du prêt = 100 000 $ x (0,06 / 12) = 500 $

Vérifiez vos calculs avec le calculateur d’intérêt uniquement sur Google Sheets.

Dans l’exemple ci-dessus, le paiement des intérêts seulement est de 500 $ et il restera le même jusqu’à ce que:

  • Vous effectuez des paiements supplémentaires, au-delà du paiement minimum requis. Cela réduira le solde de votre prêt, mais le paiement requis pourrait ne pas changer tout de suite.
  • Après un certain nombre d’années, vous devez commencer à effectuer des paiements d’amortissement pour rembourser la dette.
  • Votre prêt peut nécessiter un paiement forfaitaire pour rembourser entièrement le prêt.

Calcul du paiement hypothécaire à taux ajustable

Les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) comportent des taux d’intérêt qui peuvent changer, ce qui entraîne un nouveau paiement mensuel. Pour calculer ce paiement:

  • Déterminez le nombre de mois ou de paiements restants.
  • Créez un nouveau plan d’amortissement pour la durée restante (voir comment faire).
  • Utilisez le solde impayé du prêt comme nouveau montant du prêt.
  • Entrez le nouveau taux d’intérêt (ou futur).

Exemple: Vous avez un solde de prêt hybride ARM de 100 000 $, et il reste dix ans sur le prêt. Votre taux d’intérêt est sur le point de s’ajuster à 5%. Quel sera le paiement mensuel? Le paiement sera de 1 060,66 $.

Savoir combien vous possédez (équité)

Il est essentiel de comprendre la superficie de votre maison que vous possédez réellement. Bien sûr, vous êtes propriétaire de la maison, mais tant qu’elle n’est pas remboursée, votre prêteur a un intérêt, ou un privilège, sur la propriété, ce n’est donc pas la vôtre. La valeur que vous possédez, connue sous le nom de valeur nette de votre maison, est la valeur marchande de la maison moins le solde impayé du prêt.

Vous voudrez peut-être calculer vos capitaux propres pour plusieurs raisons.

  • Votre ratio prêt / valeur (LTV) est critique car les prêteurs recherchent un ratio minimum avant d’approuver les prêts. Si vous souhaitez refinancer ou déterminer le montant de votre mise de fonds sur votre prochaine maison, vous devez connaître le ratio LTV.
  • Votre valeur nette est basé sur la superficie de votre maison que vous possédez réellement. Avoir une maison d’un million de dollars ne vous fait pas beaucoup de bien si vous devez 999 000 $ sur la propriété.
  • Vous pouvez emprunter contre votre maison utilisant des hypothèques secondaires et des marges de crédit hypothécaire (HELOC). Les prêteurs préfèrent souvent un LTV inférieur à 80% pour approuver un prêt, mais certains prêteurs vont plus haut.

Pouvez-vous vous permettre le prêt?

Les prêteurs ont tendance à vous offrir le plus gros prêt qu’ils vous approuveront pour l’utilisation de leurs normes pour un ratio d’endettement acceptable. Cependant, vous n’avez pas besoin de prendre le montant total et c’est souvent une bonne idée d’emprunter moins que le maximum disponible.

Avant de demander un prêt ou de visiter une maison, examinez vos revenus et vos dépenses mensuelles habituelles pour déterminer combien vous êtes à l’aise de dépenser pour un paiement hypothécaire. Une fois que vous connaissez ce chiffre, vous pouvez commencer à parler aux prêteurs et à examiner les ratios d’endettement. Si vous faites l’inverse (en ignorant vos dépenses et en basant votre paiement de logement uniquement sur vos revenus), vous pourriez commencer à acheter des maisons plus chères que ce que vous pouvez vous permettre – ce qui affecte votre mode de vie et vous laisse vulnérable aux surprises.

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