Calculez le fonctionnement d’un refinancement

Avant de refinancer, il est essentiel de comprendre les coûts et les avantages. La plupart des calculatrices en ligne ne vous indiquent votre période de rentabilité qu’en fonction des flux de trésorerie: elles indiquent le temps qu’il faudra pour récupérer les frais de clôture après avoir comptabilisé un nouveau paiement mensuel (inférieur).

Ces informations sont utiles, mais vous avez besoin d’un examen plus approfondi de la façon dont les frais d’intérêt changent lorsque vous refinancez. Pour voir comment le refinancement affecte réellement vos finances, suivez les étapes ci-dessous. Vous apprendrez tout ce que vous devez savoir sur votre prêt existant et le remplacement potentiel.

Suivez avec un modèle Google Sheets pré-rempli avec l’exemple ci-dessous (et que vous pouvez modifier pour vos propres prêts).

Calculez votre prêt initial

Vous savez peut-être déjà quel est votre paiement mensuel et combien vous devez encore. Mais vous devez également savoir quelle part de chaque paiement est consacrée à vos frais d’intérêts et combien vous réduisez le solde de votre prêt chaque mois. Pour comprendre cela, utilisez un tableau d’amortissement, que vous pouvez obtenir auprès de diverses sources. En plus de la feuille Google ci-dessus, vous pouvez utiliser Excel pour calculer l’amortissement, une calculatrice en ligne ou tout autre logiciel de tableur.

Cet exemple montre comment calculer vos options de refinancement à l’aide de Sheets ou Excel, mais le processus est le même avec les autres tables d’amortissement.

Supposons les détails de prêt suivants:

  • Montant initial du prêt: 180000 $
  • Date de prêt d’origine: il y a neuf ans
  • Taux d’intérêt sur le prêt: 5,4%
  • Durée du prêt: 30 ans

Pour obtenir les détails de votre prêt initial, entrez-les dans votre calculateur d’amortissement. Utilisez le montant de votre prêt initial et non le montant que vous devez actuellement.

Voyez où vous en êtes maintenant

Prenez note de votre situation avec votre prêt actuel. Faites défiler jusqu’à la date du jour (mois 108 ou année 9) et voyez combien vous devez encore sur le prêt. Dans notre exemple, c’est 152 160,64 $. Vos chiffres peuvent varier en raison de l’arrondissement en fonction du logiciel que vous utilisez et de leur précision.

Calculer le prêt de remplacement

Déterminez à quoi ressemblerait votre nouveau prêt si vous refinancez. Pour cet exemple, supposons ce qui suit:

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  • Montant du prêt: 152160,64 $ (copie ci-dessus)
  • Date de début du prêt: aujourd’hui
  • Taux d’intérêt sur le nouveau prêt: 4,25%
  • Durée du prêt: 30 ans

Notez que votre paiement mensuel tomberait à 748,54 $ si vous refinancez (contre 1 010,76 $ pour le prêt initial). C’est attrayant, mais ce n’est pas surprenant puisque votre nouveau prêt est plus petit et qu’il est assorti d’un taux d’intérêt plus bas. Économiser sur le paiement mensuel peut être important pour vous, mais ce n’est qu’un facteur parmi d’autres.

Si vous êtes en mesure de payer plus que les 748,54 $, essayez une période d’hypothèque de 20 ans, 15 ans ou 10 ans et optez pour le paiement mensuel de la période la plus courte que vous pouvez vous permettre. Plus la période d’hypothèque est courte, plus vite vous accumulez la valeur nette de votre maison et plus vous êtes près de rembourser votre prêt hypothécaire.

Faites des hypothèses sur la durée de conservation du prêt

Malheureusement, il y a rarement une réponse définitive lorsque vous décidez de refinancer ou non. Vous devez déterminer ce qui va se passer selon vous et prendre une décision en fonction de vos hypothèses. Alors, essayez d’estimer combien de temps vous conserverez le nouveau prêt. Resterez-vous dans la même maison pendant les sept prochaines années? Resterez-vous là-bas pendant 30 ans? Ce n’est pas grave si vous ne le savez pas – vous pouvez faire plusieurs analyses de simulation.

Évaluer les frais d’intérêt

Maintenant, voyez combien il en coûte vraiment pour refinancer. Pour ce faire, déterminez combien vous dépensez en intérêts avec l’ancien prêt et le nouveau prêt. Accédez à chaque tableau d’amortissement et additionnez le montant total dans la colonne «Intérêts». Commencez par le mois en cours et continuez jusqu’à ce que vous pensiez vous débarrasser du prêt (dans sept ans, quand il sera remboursé, ou tout ce que vous choisirez).

C’est plus simple si vous calculez chaque prêt avec une feuille de calcul ou si vous pouvez copier et coller votre tableau d’amortissement dans une feuille de calcul. Consultez un exemple d’ajout rapide de nombres ici ou utilisez la fonction SOMME dans OpenOffice, Google Docs ou Excel. Dans notre exemple, il y a quelques différences intéressantes:

  • Si vous conservez le prêt existant jusqu’à ce qu’il soit remboursé, vous dépenserez 103 236 $ en intérêts à compter d’aujourd’hui jusqu’à la fin de la durée du prêt.
  • Si vous refinancez et conservez le prêt jusqu’à ce qu’il soit remboursé, vous paierez 117 313 $ d’intérêts à compter d’aujourd’hui jusqu’à la fin de la durée du prêt.
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Vaut-il environ 14 000 $ au cours des 30 prochaines années pour obtenir un paiement mensuel moins élevé? C’est peut-être le cas et peut-être que ce n’est pas le cas. Mais que se passe-t-il si vous ne gardez le prêt (ou restez chez vous) que 10 ans?

  • Si vous conservez le prêt existant, vous dépenserez environ 69 565 $ en intérêts au cours des 10 prochaines années.
  • Si vous refinancez, vous dépenserez environ 58 545 $ en intérêts au cours des 10 prochaines années.

Dans ce cas, le refinancement semble plus attractif. Non seulement vous bénéficiez d’un paiement moins élevé, mais vous économisez également sur les frais d’intérêts (car vous n’allez pas redémarrer l’horloge et payer des intérêts pendant 30 ans de plus).

Qu’en est-il des frais de clôture?

Lorsque vous refinancez, vous devrez peut-être payer les frais de clôture. Vous devez également tenir compte de ces coûts lorsque vous décidez quoi faire. La calculatrice Google Sheets peut vous aider.

Vous pouvez commencer avec la formule traditionnelle de rentabilité de refinancement: combien de temps vous faudra-t-il pour récupérer l’argent que vous dépensez, en supposant que votre paiement mensuel diminue? Divisez les économies mensuelles par vos frais de clôture totaux pour déterminer combien de mois cela prend. Resterez-vous dans la maison assez longtemps pour récupérer ces frais?

Si vous avez financé les frais de clôture ou que vous les avez «intégrés» dans le nouveau prêt (ou si vous avez obtenu un prêt sans frais de clôture), vous n’aurez peut-être pas besoin de faire quoi que ce soit de plus – les frais sont déjà pris en compte dans le solde de votre prêt plus élevé ou les intérêts plus élevés taux.

Vous pourriez également envisager le coût d’opportunité de l’utilisation de ces fonds: auriez-vous pu gagner des intérêts sur cet argent ou rembourser une dette? Si tel est le cas, vaut-il toujours la peine de dépenser de l’argent pour les frais de clôture?

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