Ce que les prêteurs et les investisseurs potentiels doivent savoir

Depuis l’épidémie de COVID-19, il y a eu peu d’images plus pénibles que celles provenant des foyers de soins pour personnes âgées du Canada, qui ont été associées à environ 50% du nombre total de décès de coronavirus au pays.

C’est une période difficile pour l’un des segments de niche les plus uniques et les plus critiques du marché commercial. Des questions difficiles sont posées sur la qualité des soins administrés dans les établissements de soins pour personnes âgées, alors que le besoin de ces soins s’intensifie. Selon le Conference Board du Canada, d’ici 2035, il faudra encore 199 000 lits de soins de longue durée dans tout le pays. Ces nouveaux lits devraient nécessiter 64 milliards de dollars de dépenses en capital et 130 milliards de dollars de dépenses de fonctionnement entre 2018 et 2035.

Une part importante de ces fonds proviendra du secteur privé, qui fera appel à un groupe restreint de prêteurs pour déterminer la légitimité de leurs opérations et le niveau de risque auquel ils sont confrontés.

Un de ces prêteurs est Daniela Peeva de Mortgage Alliance Commercial. En tant que l’un des rares courtiers au Canada à avoir été approuvé par les prêteurs pour travailler directement avec la SCHL sur de telles transactions, elle a passé beaucoup de temps à souscrire des contrats pour les propriétaires-exploitants d’établissements de soins pour personnes âgées. En raison du risque colossal lié à l’exploitation de ces installations, Peeva affirme que le soutien de la SCHL est l’une des seules options disponibles.

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«Si votre prêt est assuré auprès de la SCHL, vous n’aurez aucun problème à obtenir un financement par prêt senior», dit-elle. «Mais si vous ne vous qualifiez pas, vous courez un gros risque. Les prêteurs privés n’aiment pas les logements pour personnes âgées et beaucoup de prêteurs conventionnels ne l’aiment pas.

Le logement pour personnes âgées a toujours eu un nombre limité de prêteurs et des possibilités de financement limitées. Maintenant que l’industrie est sous le microscope, les prêteurs évalueront de beaucoup plus près les risques potentiels.

Peeva dit que l’évaluation de la viabilité d’une transaction nécessite souvent un examen attentif de deux éléments critiques: l’emplacement et le niveau d’expérience du propriétaire-exploitant.

La communauté dans laquelle une installation est située peut jouer un rôle démesuré dans sa réussite. Dans les grandes villes aisées comme Toronto, où des milliers de résidents vieillissants peuplent déjà les listes d’attente des foyers de soins de la ville, un établissement peut compter sur un flux fiable de revenus futurs.

Mais dans des communautés plus petites et plus isolées comme Bobcaygeon, où 29 résidents sont décédés dans une seule maison de soins infirmiers en avril, la possibilité de les remplacer, et le revenu qu’ils représentent, par de nouveaux résidents est considérablement réduite.

«Si nous parlons d’un très petit marché, cela devient encore plus risqué», dit Peeva.

Des événements déchirants comme celui de Bobcaygeon étaient impensables il y a un mois. Maintenant que l’histoire après histoire a détaillé des pertes massives similaires dans un nombre impensable d’établissements de soins, elles sont entrées dans la conscience publique. Les prêteurs, plus que jamais, ont la responsabilité d’examiner minutieusement les propriétaires-exploitants à la recherche de financement pour ces transactions potentiellement désastreuses.

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Peeva dit que l’évaluation de l’expérience antérieure d’un propriétaire est l’un des éléments clés pour déterminer la viabilité d’une maison de soins. Si le propriétaire a déjà géré avec succès une installation, la navigation peut être relativement claire. Si cette expérience fait défaut, il y a peut-être encore un moyen d’aller de l’avant.

«Si vous embauchez une société de haute direction qui a une excellente réputation, nous pouvons peut-être atténuer ce risque», dit-elle, ajoutant que le succès d’un client dans la gestion d’autres types d’entreprises peut également être utilisé pour justifier le prêt.

Peeva ne pense pas que les propriétaires des propriétés où plusieurs morts sont survenus risquent d’être anéantis par la mauvaise presse et de nuire à leur réputation. Mais si ces établissements sont toujours endettés de 40%, elle dit qu’ils «feraient mieux d’avoir des listes d’attente de 50, 60, 70 personnes».

Le COVID-19 étant toujours très préoccupant pour les foyers de soins pour personnes âgées, beaucoup d’entre eux qui dépendent des efforts des familles des résidents – apportant les repas, aidant au nettoyage et au changement – ont perdu cette aide si nécessaire en raison des mesures de distanciation sociale. Cela pourrait signifier un manque continu de ressources lorsque les aînés du Canada en ont le plus besoin.

«Ce n’est pas une jolie situation en ce moment», dit Peeva.

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