Ce que vous devez savoir sur l’évaluation immobilière

L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est nécessaire pour une variété d’efforts, y compris le financement, la liste des ventes, l’analyse des investissements, l’assurance des biens et la fiscalité. Mais pour la plupart des gens, la détermination du prix demandé ou d’achat d’un bien immobilier est l’application la plus utile de l’évaluation immobilière. Cet article fournira une introduction aux concepts et méthodes de base de l’évaluation immobilière, en particulier en ce qui concerne la vente.

Points clés à retenir

  • Il est difficile d’évaluer un bien immobilier car chaque propriété possède des caractéristiques uniques telles que l’emplacement, la taille du terrain, le plan d’étage et les commodités.
  • Les concepts généraux du marché immobilier comme l’offre et la demande dans une région donnée joueront certainement dans la valeur globale d’une propriété particulière.
  • Les propriétés individuelles, cependant, doivent faire l’objet d’une évaluation, selon l’une des méthodes suivantes, pour déterminer leur juste valeur.

Concepts de base de l’évaluation

Techniquement parlant, la valeur d’une propriété est définie comme la valeur actuelle des avantages futurs découlant de la propriété de la propriété. Contrairement à de nombreux biens de consommation qui sont rapidement utilisés, les avantages de l’immobilier sont généralement réalisés sur une longue période de temps. Par conséquent, une estimation de la valeur d’une propriété doit prendre en compte les tendances économiques et sociales, ainsi que les contrôles ou réglementations gouvernementales et les conditions environnementales qui peuvent influencer les quatre éléments de valeur:

  • Demande: le désir ou le besoin d’appropriation soutenu par les moyens financiers pour satisfaire le désir
  • Utilité: la capacité de satisfaire les désirs et les besoins des futurs propriétaires
  • Rareté: l’offre limitée de propriétés concurrentes
  • Transférabilité: la facilité avec laquelle les droits de propriété sont transférés

Valeur par rapport au coût et au prix

La valeur n’est pas nécessairement égale au coût ou au prix. Le coût fait référence aux dépenses réelles – en matériaux, par exemple, ou en main-d’œuvre. Le prix, en revanche, est le montant que quelqu’un paie pour quelque chose. Alors que le coût et le prix peuvent affecter valeur, ils ne le font pas déterminer valeur. Le prix de vente d’une maison peut être de 150 000 $, mais la valeur peut être nettement supérieure ou inférieure. Par exemple, si un nouveau propriétaire découvre un défaut grave dans la maison, comme une fondation défectueuse, la valeur de la maison pourrait être inférieure au prix.

Valeur marchande

Une évaluation est une opinion ou une estimation concernant la valeur d’une propriété particulière à une date précise. Les rapports d’évaluation sont utilisés par les entreprises, les agences gouvernementales, les particuliers, les investisseurs et les sociétés hypothécaires lors de la prise de décisions concernant les transactions immobilières. Le but d’une évaluation est de déterminer la valeur marchande d’une propriété – le prix le plus probable que la propriété apportera dans un marché concurrentiel et ouvert.

Le prix du marché, le prix auquel la propriété se vend réellement, peut ne pas toujours représenter la valeur marchande. Par exemple, si un vendeur est sous la contrainte en raison de la menace de forclusion, ou si une vente privée a lieu, la propriété peut se vendre en dessous de sa valeur marchande.

Méthodes d’évaluation

Une évaluation précise dépend de la collecte méthodique des données. Des données spécifiques, couvrant des détails concernant la propriété particulière, et des données générales, concernant la nation, la région, la ville et le quartier dans lesquels la propriété est située, sont collectées et analysées pour arriver à une valeur. Les évaluations utilisent trois approches de base pour déterminer la valeur d’une propriété.

Méthode 1: approche de comparaison des ventes

L’approche de comparaison des ventes est couramment utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales et les terrains. Parfois appelée approche des données de marché, il s’agit d’une estimation de la valeur obtenue en comparant une propriété avec des propriétés récemment vendues présentant des caractéristiques similaires. Ces propriétés similaires sont appelées comparables, et afin de fournir une comparaison valide, chacun doit:

  • Être aussi similaire que possible à la propriété en question
  • Ont été vendus au cours de la dernière année dans un marché ouvert et concurrentiel
  • Ont été vendus dans des conditions de marché typiques

Au moins trois ou quatre comparables doivent être utilisés dans le processus d’évaluation. Les facteurs les plus importants à prendre en compte lors de la sélection des comparables sont la taille, les caractéristiques comparables et, peut-être surtout, l’emplacement, qui peuvent avoir un effet considérable sur la valeur marchande d’une propriété.

Qualités des comparables

Étant donné qu’il n’y a pas deux propriétés identiques, des ajustements aux prix de vente des comparables seront effectués pour tenir compte de caractéristiques différentes et d’autres facteurs qui auraient une incidence sur la valeur, notamment:

  • Âge et état des bâtiments
  • Date de vente, si des changements économiques surviennent entre la date de vente d’un comparable et la date de l’évaluation
  • Conditions générales de vente, par exemple si le vendeur d’un bien était sous la contrainte ou si un bien était vendu entre parents (à un prix réduit)
  • Emplacement, étant donné que les prix des propriétés similaires peuvent différer d’un quartier à l’autre
  • Caractéristiques physiques, y compris la taille du terrain, l’aménagement paysager, le type et la qualité de la construction, le nombre et le type de pièces, la superficie habitable en pieds carrés, les planchers de bois franc, un garage, des améliorations de cuisine, un foyer, une piscine, la climatisation centrale, etc.

L’estimation de la valeur marchande de la propriété en question se situera dans la fourchette formée par les prix de vente ajustés des comparables. Étant donné que certains des ajustements apportés aux prix de vente des comparables seront plus subjectifs que d’autres, une considération pondérée est généralement accordée aux comparables qui ont le moins d’ajustement.

Méthode 2: Approche des coûts

L’approche du coût peut être utilisée pour estimer la valeur des propriétés qui ont été améliorées par un ou plusieurs bâtiments. Cette méthode implique des estimations distinctes de la valeur du ou des bâtiments et du terrain, en tenant compte de l’amortissement. Les estimations sont additionnées pour calculer la valeur de l’ensemble de la propriété améliorée. L’approche du coût part de l’hypothèse qu’un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour une propriété améliorée existante que le prix d’achat d’un terrain comparable et de construire un bâtiment comparable. Cette approche est utile lorsque la propriété à évaluer est d’un type qui n’est pas souvent vendu et ne génère pas de revenus. Les exemples incluent les écoles, les églises, les hôpitaux et les bâtiments gouvernementaux.

Les coûts de construction peuvent être estimés de plusieurs façons, y compris la méthode du pied carré où le coût par pied carré d’un bâtiment comparable récemment construit est multiplié par le nombre de pieds carrés dans le bâtiment en question; la méthode de l’unité en place, où les coûts sont estimés en fonction du coût de construction par unité de mesure des différents éléments du bâtiment, y compris la main-d’œuvre et les matériaux; et la méthode d’enquête quantitative, qui estime les quantités de matières premières qui seront nécessaires pour remplacer le bâtiment en question, ainsi que le prix actuel des matériaux et les coûts d’installation associés.

Dépréciation

Aux fins de l’évaluation, la dépréciation fait référence à toute condition qui affecte négativement la valeur d’une amélioration d’un bien immobilier et prend en considération:

  • Détérioration physique, y compris la détérioration curable, comme la peinture et le remplacement du toit, et la détérioration incurable, comme les problèmes structurels
  • L’obsolescence fonctionnelle, qui fait référence à des caractéristiques physiques ou de conception qui ne sont plus considérées comme souhaitables par les propriétaires, telles que des appareils obsolètes, des luminaires datés ou des maisons avec quatre chambres, mais une seule salle de bain
  • L’obsolescence économique, causée par des facteurs externes à la propriété, comme la proximité d’un aéroport bruyant ou d’une usine polluante.

Méthodologie

  • Estimez la valeur du terrain comme s’il était vacant et disponible pour être utilisé au mieux, en utilisant la méthode de comparaison des ventes, car le terrain ne peut pas être amorti.
  • Estimer le coût actuel de construction du ou des bâtiments et des améliorations du site.
  • Estimer le montant de la dépréciation des améliorations résultant de la détérioration, de l’obsolescence fonctionnelle ou de l’obsolescence économique.
  • Déduisez l’amortissement des coûts de construction estimés.
  • Ajouter la valeur estimée du terrain au coût amorti du ou des bâtiments et des améliorations du site pour déterminer la valeur totale de la propriété.

Méthode 3: Approche de la capitalisation des revenus

Souvent appelée simplement l’approche du revenu, cette méthode est basée sur la relation entre le taux de rendement exigé par un investisseur et le revenu net produit par une propriété. Il est utilisé pour estimer la valeur des propriétés productrices de revenus telles que les complexes d’appartements, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Les évaluations utilisant l’approche de la capitalisation du revenu peuvent être assez simples lorsque l’on peut s’attendre à ce que la propriété en question génère des revenus futurs et lorsque ses dépenses sont prévisibles et stables.

Capitalisation directe

Les évaluateurs effectueront les étapes suivantes lors de l’utilisation de l’approche de capitalisation directe:

Multiplicateurs de revenu brut

La méthode du multiplicateur de revenu brut (GIM) peut être utilisée pour évaluer d’autres propriétés qui ne sont généralement pas achetées comme propriétés à revenus mais qui pourraient être louées, telles que les maisons unifamiliales ou bifamiliales. La méthode GRM relie le prix de vente d’un bien à ses revenus locatifs attendus. (Pour une lecture connexe, voir « 4 façons d’évaluer un bien immobilier locatif »)

Pour les propriétés résidentielles, le revenu mensuel brut est généralement utilisé; pour les propriétés commerciales et industrielles, le revenu annuel brut serait utilisé. La méthode du multiplicateur du revenu brut peut être calculée comme suit:

Prix ​​de vente ÷ Revenu de location = Multiplicateur de revenu brut

Les données récentes sur les ventes et les locations d’au moins trois propriétés similaires peuvent être utilisées pour établir un GIM précis. Le GIM peut ensuite être appliqué à la location estimée au juste marché de la propriété en question pour déterminer sa valeur marchande, qui peut être calculée comme suit:

Revenu de location x GIM = valeur marchande estimée

La ligne de fond

Une évaluation immobilière précise est importante pour les prêteurs hypothécaires, les investisseurs, les assureurs, les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers. Alors que les évaluations sont généralement effectuées par des professionnels qualifiés, toute personne impliquée dans une transaction réelle peut bénéficier d’une compréhension de base des différentes méthodes d’évaluation immobilière.

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