Comment documenter les dons d’acompte hypothécaire

Épargner suffisamment pour un acompte est l’un des plus grands défis auxquels sont confrontés les acheteurs de maison.

Selon une enquête de la National Association of Realtors, 26% des primo-accédants et 7% des réitérants ont cité l’épargne d’un acompte comme la partie la plus difficile du processus d’achat d’une maison.

Demander aux membres de la famille de contribuer à votre mise de fonds est une solution de contournement potentielle que vous pourriez envisager, en particulier si un ralentissement économique rend l’épargne plus difficile. Il y a une mise en garde, cependant, pour donner de l’argent aux membres de la famille pour acheter une maison: les fonds doivent être correctement documentés avec une lettre de cadeau d’acompte.

Directives relatives aux cadeaux d’acompte

Avant d’accepter un cadeau d’acompte hypothécaire, il y a quelques règles à connaître:

  • Seules certaines entités peuvent faire des cadeaux d’acompte
  • Les montants des acomptes peuvent être limités en fonction du type de prêt
  • Les cadeaux d’acompte hypothécaire doivent être des cadeaux; ils ne peuvent pas être traités comme des prêts
  • Ils doivent être documentés avec une lettre de cadeau d’acompte

Pour ce qui est de savoir qui peut faire des cadeaux d’acompte, les mêmes règles s’appliquent que pour les dons d’argent aux membres de la famille. Par exemple, vous pouvez recevoir des fonds de cadeau d’acompte de vos parents, frères et sœurs ou autres proches; ou vous pouvez recevoir un cadeau par le biais d’une organisation agréée. Cela peut inclure des programmes d’aide à la mise de fonds hypothécaires offerts par les gouvernements des États ou des organisations à but non lucratif.

Règles relatives aux cadeaux d’acompte: prêts conventionnels

Les directives de Fannie Mae et Freddie Mac autorisent les cadeaux d’acompte sur les prêts hypothécaires conventionnels. Les cadeaux peuvent provenir d’un:

  • Conjoint
  • Enfant ou autres personnes à charge
  • Fiancée ou partenaire domestique
  • Toute autre personne liée à vous par le sang, le mariage, l’adoption ou la tutelle légale

Si vous achetez une maison de un à quatre logements pour l’utiliser comme résidence principale ou comme résidence secondaire et que le ratio prêt / valeur est de 80% ou moins, le montant total de votre mise de fonds peut provenir de fonds donnés. Vous devez contribuer au moins 5% de la mise de fonds sur vos propres fonds lors de l’achat d’une maison de deux à quatre logements ou d’une résidence secondaire avec un LTV supérieur à 80% pour les prêts hypothécaires Fannie Mae. Les prêts hypothécaires Freddie Mac exigent au moins 5% de la part de l’emprunteur lorsque le prêt est garanti par une résidence secondaire et que la LTV est supérieure à 80%.

Règles relatives aux cadeaux d’acompte: prêts FHA

L’acompte minimum requis pour un prêt FHA est de 3,5% avec une cote de crédit de 580. Selon le Manuel de politique de logement pour les familles individuelles, les cadeaux d’acompte peuvent provenir de:

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  • Membres de la famille
  • Amis proches
  • Votre employeur ou syndicat
  • Organisations charitables
  • Programmes d’aide à la mise de fonds

Pour être considéré comme un cadeau, l’argent qui vous est donné par l’une des sources ci-dessus ne doit pas être soumis à une exigence de remboursement.

Règles relatives aux cadeaux d’acompte: prêts VA

Les prêts VA sont conçus pour les anciens combattants et leurs familles afin de rendre l’achat d’une maison abordable. Un prêt VA ne nécessite pas d’acompte. Cependant, vous pouvez utiliser des fonds surdoués pour mettre de l’argent sur l’achat de la maison si vous souhaitez réduire le montant que vous devez financer.

Règles relatives aux cadeaux d’acompte: prêts de l’USDA

Comme les prêts VA, les prêts USDA ne nécessitent pas d’acompte pour ceux qui répondent à certaines conditions de revenu. Cependant, vous pouvez apporter les fonds d’acompte offerts à la table de clôture pour réduire le montant à financer.

Lettre de cadeau d’acompte

Si vous êtes prêt à acheter une maison avec des fonds offerts, vous aurez besoin d’une lettre de cadeau d’acompte. Par exemple, votre lettre de cadeau pour les acomptes hypothécaires avec des prêts conventionnels devrait inclure:

  • Votre nom
  • Le nom et l’adresse de la personne qui fait le don
  • Le montant qui vous est offert
  • L’adresse de la maison que vous achetez
  • La relation de la personne qui fait le cadeau
  • D’où vient l’argent (c’est-à-dire un compte courant, un compte d’épargne, un compte de placement)
  • Une explication claire que l’argent est un cadeau, pas un prêt (les fonds empruntés ne sont pas autorisés pour les cadeaux d’acompte)

La lettre de cadeau d’acompte doit être signée par vous et la personne ou l’entité qui fait le cadeau. Il doit également être daté et inclure la date à laquelle le don vous a été fait ou le sera si les fonds n’ont pas encore été transférés.

Autre documentation dont vous avez besoin

Lors de la documentation d’un cadeau d’acompte, il est important d’avoir une trace papier indiquant le mouvement des fonds du compte du donateur vers le vôtre. Pour les prêts conventionnels, Fannie Mae classe comme acceptables les quatre méthodes de documentation suivantes:

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  • Une copie du chèque du donateur et du bordereau de dépôt de l’emprunteur
  • Une copie du bordereau de retrait du donateur et du bordereau de dépôt de l’emprunteur
  • Une copie du chèque du donateur à l’agent de clôture, ou
  • Un relevé de règlement attestant la réception du chèque du donateur

Si les cadeaux d’acompte ne sont pas transférés avant le règlement, le prêteur doit vérifier que la personne qui a donné les fonds a remis à l’agent de clôture un chèque certifié, un chèque de banque ou d’autres chèques officiels.

Incidences fiscales des dons d’argent aux membres de la famille

En tant que personne recevant un cadeau d’acompte, vous n’encourrez aucune obligation fiscale, quel que soit le montant du cadeau. Cependant, la personne qui vous fait le don peut déclencher un impôt sur les donations si le montant dépasse la limite d’exclusion annuelle.

Pour 2021, par exemple, les parents qui sont mariés et qui produisent une déclaration conjointe peuvent faire un don jusqu’à 30000 $ par enfant pour un acompte hypothécaire (ou à toute autre fin), sans avoir à déclarer les impôts sur les dons. La limite d’exclusion de l’impôt sur les dons pour les déclarants uniques est de 15 000 $.

Autres moyens de lever des fonds de mise de fonds

Une fois que vous avez déterminé le montant dont vous avez besoin pour votre prêt hypothécaire et votre mise de fonds, envisagez d’autres possibilités de réunir l’argent dont vous avez besoin pour acheter une maison. Vous pouvez effectuer ce calcul facilement à l’aide de cette calculatrice de paiement hypothécaire.

Entre autres possibilités de financement, déterminez si vous êtes admissible à un prêt VA ou USDA sans acompte. Ou pesez les avantages et les inconvénients d’obtenir un prêt FHA avec seulement 3,5% de réduction.

Vous pouvez également prolonger votre calendrier d’achat et travailler à économiser de l’argent. Ou vous pouvez décider de vendre des choses que vous possédez ou de démarrer une activité ou une activité secondaire pour créer des flux de trésorerie supplémentaires que vous pouvez économiser.

Les programmes d’aide à la mise de fonds sont une autre option. Ces programmes peuvent fournir des subventions et une aide en espèces pour aider à couvrir les acomptes et, dans certains cas, les frais de clôture, pour les acheteurs de maison éligibles. Une recherche rapide en ligne peut vous aider à trouver des programmes d’aide à la mise de fonds dans votre région.

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