Comment gagner de l’argent dans l’immobilier

Que vous soyez curieux du potentiel d’investissement de l’immobilier ou que vous en ayez simplement marre des infopublicités promettant des moyens peu connus de «profiter de votre propriété», il vaut la peine d’apprendre, pour de vrai, comment l’immobilier crée de la richesse.

Plutôt que de fournir des stratégies obscures pour investir dans l’immobilier ou une introduction à l’accession à la propriété pour les premiers acheteurs, cet article se concentrera sur la façon de gagner de l’argent grâce à l’immobilier. Il couvrira à la fois les méthodes de base qui n’ont pas changé depuis des siècles, quel que soit le type de glose que les gourous du moment tentent de leur appliquer, ainsi que les opportunités spécifiques qui se sont présentées relativement récemment.

Points clés à retenir

  • La façon la plus courante de gagner de l’argent dans l’immobilier est l’appréciation – une augmentation de la valeur de la propriété qui est réalisée lorsque vous vendez.
  • L’emplacement, le développement et les améliorations sont les principales façons dont l’immobilier résidentiel et commercial peut prendre de la valeur.
  • L’inflation peut également jouer un rôle dans l’augmentation de la valeur d’une propriété au fil du temps.
  • Vous pouvez également gagner de l’argent sous forme de revenus de loyers pour les propriétés résidentielles et commerciales, et les entreprises peuvent vous payer des redevances sur les terres brutes, par exemple, pour toute découverte, comme les minéraux ou le pétrole.
  • Les fiducies de placement immobilier (FPI), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) et les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont des alternatives d’investissement dans le secteur immobilier.

L’immobilier profite de l’augmentation de la valeur de la propriété

La manière la plus courante pour l’immobilier de faire des bénéfices: elle s’apprécie, c’est-à-dire qu’elle augmente en valeur. Ceci est réalisé de différentes manières pour différents types de propriétés, mais cela ne se réalise que d’une seule manière: par la vente. Cependant, vous pouvez augmenter votre retour sur investissement sur une propriété de plusieurs manières. Une façon – si vous avez emprunté de l’argent pour acheter la propriété – est de refinancer le prêt à un taux d’intérêt inférieur. Cela réduira votre base de coût pour la propriété, augmentant ainsi le montant que vous en retirez.

Emily Roberts {Copyright} Investopedia, 2019.

La source la plus évidente d’appréciation des terrains non aménagés est, bien entendu, leur mise en valeur. À mesure que les villes se développent, les terrains en dehors des limites deviennent de plus en plus précieux en raison du potentiel qu’ils peuvent être achetés par les promoteurs. Une fois que les promoteurs construisent des maisons ou des bâtiments commerciaux, cela augmente encore plus cette valeur.

L’appréciation des terres peut également provenir de la découverte de minéraux précieux ou d’autres produits de base, à condition que l’acheteur en détienne les droits. Un exemple extrême de cela serait le pétrole saisissant, mais l’appréciation peut également provenir des dépôts de gravier, des arbres et d’autres ressources naturelles.

Lorsqu’on regarde des propriétés résidentielles, l’emplacement est souvent le plus grand facteur d’appréciation. À mesure que le quartier autour d’une maison évolue, en ajoutant des itinéraires de transport en commun, des écoles, des centres commerciaux, des terrains de jeux, etc., ces changements font grimper la valeur de la maison. Bien sûr, cette tendance peut également fonctionner à l’inverse, la valeur des maisons diminuant à mesure qu’un quartier se détériore.

Les améliorations à domicile peuvent également stimuler l’appréciation. Installer une salle de bain supplémentaire, chauffer un garage et rénover une cuisine avec des appareils à la fine pointe de la technologie ne sont que quelques-unes des façons dont un propriétaire peut essayer d’augmenter la valeur d’une maison.

L’immobilier commercial prend de la valeur pour les mêmes raisons que les terrains bruts et l’immobilier résidentiel: emplacement, développement et améliorations. Les meilleures propriétés commerciales sont en demande perpétuelle.

Le rôle de l’inflation dans les valeurs immobilières

Lorsque vous envisagez une appréciation, vous devez tenir compte de l’impact économique de l’inflation. Un taux d’inflation annuel de 10% signifie que votre dollar ne peut acheter qu’environ 90% des mêmes biens l’année suivante, y compris la propriété. Si un lopin de terre valait 100 000 $ en 1970 et qu’il restait inactif et inexploité pendant des décennies, il en vaudrait encore beaucoup plus aujourd’hui. En raison de l’inflation galopante tout au long des années 1970 et d’un rythme soutenu depuis, il faudrait probablement plus de 500 000 $ pour acheter ce terrain maintenant, en supposant que 100 000 $ était la juste valeur marchande à l’époque.

Ainsi, l’inflation seule peut conduire à une appréciation de l’immobilier, mais c’est un peu une victoire à la Pyrrhus. Bien que vous puissiez gagner cinq fois votre argent en raison de l’inflation lorsque vous vendez, de nombreux autres biens coûtent également cinq fois plus cher à l’achat, de sorte que le pouvoir d’achat dans votre environnement actuel reste un facteur.

Bénéfices immobiliers du revenu

La deuxième grande façon dont l’immobilier génère de la richesse est de fournir des paiements réguliers de revenus. Généralement appelé loyer, les revenus de l’immobilier peuvent prendre de nombreuses formes.

Revenu foncier brut

En fonction de vos droits fonciers, les entreprises peuvent vous verser des redevances pour toute découverte ou des paiements réguliers pour les structures qu’elles ajoutent. Ceux-ci comprennent, par exemple, les vérins de pompage, les pipelines, les gravières, les routes d’accès et les tours cellulaires. Les terres brutes peuvent également être louées pour la production, généralement la production agricole, et les parcelles arborées peuvent être précieuses pour le bois qui peut être récolté périodiquement.

Revenu de la propriété résidentielle

La grande majorité des revenus de la propriété résidentielle prend la forme d’un loyer de base. Vos locataires paient un montant fixe par mois – qui augmentera avec l’inflation et la demande – et vous en retirez vos frais, réclamant la partie restante comme revenu locatif. Un emplacement souhaitable est d’une importance cruciale pour vous assurer que vous pouvez facilement sécuriser les locataires.

Revenus de la propriété commerciale

Les propriétés commerciales peuvent générer des revenus à partir des sources susmentionnées, le loyer de base étant à nouveau le plus courant, mais peuvent également en ajouter un sous la forme de revenus d’option. De nombreux locataires commerciaux paieront des frais pour les options contractuelles comme le droit de premier refus sur le bureau voisin. Les locataires paient une prime pour détenir ces options, qu’ils les exercent ou non. Les revenus d’options existent parfois pour les terres brutes et même les propriétés résidentielles, mais ils ne sont pas courants.

Immobilier résidentiel: des voies vers les profits

Voici un aperçu de quelques-unes des nombreuses façons dont vous pouvez gagner un revenu à partir de propriétés résidentielles.

Achète et garde

C’est l’un des moyens les plus traditionnels de tirer un revenu de l’immobilier. Il existe plusieurs façons d’y parvenir: vous pouvez acheter une maison unifamiliale et la louer; acheter une maison multifamiliale et vivre dans l’une des unités tout en louant les autres – idéalement pour couvrir l’hypothèque et vos propres frais de logement; ou acheter une maison multifamiliale et louer toutes les unités – soit en gérant la propriété vous-même, soit en embauchant une société de gestion pour gérer la location des unités, collecter le loyer, régler les réparations nécessaires, etc.

Retournement

Les flippers de propriété se spécialisent dans l’ajout de correctifs à haut rendement aux maisons en peu de temps, puis dans leur vente. Le retournement peut être lucratif si vous savez comment trouver des propriétés à réparer, si vous avez les compétences nécessaires pour effectuer les rénovations vous-même ou si vous supervisez une équipe pour les effectuer, et vous avez une idée des coûts sous-jacents et de la valeur potentielle d’une propriété.

Airbnb et locations de vacances

Bien que la pandémie de COVID-19 y ait mis fin pour le moment, la demande de location chez soi loin de chez soi avait décollé ces dernières années, car de nombreux voyageurs préféraient cette option à un séjour à l’hôtel. Les propriétaires pourraient gagner un revenu en louant une maison ou même juste une chambre à court terme, surtout si la propriété se trouve dans une zone touristique bien connue. On ne sait pas quand ce marché reviendra. Mais s’il devait réapparaître, gardez à l’esprit que les locations de courte durée sont réglementées et parfois même interdites dans certaines villes. Vérifiez les règlements de votre ville avant de répertorier une propriété sur un site Web tel qu’Airbnb, VRBO ou HomeAway. Et pensez également à ce que le nettoyage en profondeur et la désinfection supplémentaires entre les clients ajouteront aux coûts.

Sources alternatives de revenus immobiliers

Les fiducies de placement immobilier (FPI), les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) et les groupes de placement immobilier (REIG) sont des alternatives d’investissement dans le secteur immobilier. Ils sont généralement considérés comme des moyens de tirer des revenus de l’immobilier, mais ils ont des processus différents pour le faire et des processus d’entrée variables.

FPI

Avec une FPI, le propriétaire de plusieurs propriétés commerciales vend des actions (souvent cotées en bourse) à des investisseurs (généralement pour financer l’achat de plusieurs propriétés), puis transmet les revenus de location sous la forme d’une distribution. Le FPI est le propriétaire des locataires (qui paient un loyer), mais les propriétaires du FPI enregistrent des revenus une fois que les dépenses d’exploitation des immeubles et du FPI sont souscrites. Il existe une méthode spéciale pour évaluer une FPI.

MBS, MIC et REIG

Ce sont même une étape supplémentaire supprimée, car ils investissent dans des hypothèques privées plutôt que dans les propriétés sous-jacentes. Les PRI sont différents des MBS en ce qu’ils détiennent des prêts hypothécaires entiers et répercutent les intérêts des paiements aux investisseurs, plutôt que de titriser des parties du principal et / ou des intérêts. Pourtant, les deux ne sont pas tant des investissements immobiliers que des investissements de dette. Les REIG sont généralement des investissements privés avec leur propre structure unique, offrant aux investisseurs des investissements en actions ou des services de partenariat.

Plusieurs alternatives immobilières crédibles sont disponibles pour gagner de l’argent dans le secteur, mais elles comportent des mises en garde et des points d’entrée variables.

Autres moyens d’investir dans l’immobilier

Une option est une option immobilière résidentielle informelle, qui exige que vous payiez des frais, ou une prime, pour avoir le droit d’acheter une maison pour une période spécifiée à un prix convenu. Vous trouvez alors des investisseurs qui paieront plus que votre prix d’option pour la propriété. Dans ce cas, la prime que vous obtenez est essentiellement des honoraires d’intermédiaire pour jumeler une personne à la recherche d’un investissement avec une personne qui cherche à vendre – pas différente de la commission d’un agent immobilier, en fait. Bien qu’il s’agisse d’un revenu, il ne provient pas de la possession (c’est-à-dire de la détention de l’acte) d’un bien immobilier.

D’autres options incluent:

  • Ventes à découvert– cela implique l’achat d’une maison auprès d’un prêteur lorsque le créancier hypothécaire est en retard sur les paiements. Les ventes à découvert peuvent être une proposition longue et compliquée.
  • Options de location– c’est ce que son nom implique. Lorsque vous louez avec une option d’achat dans un marché immobilier haussier, où les prix augmentent, vous pourrez peut-être finaliser l’achat plus tard à un prix inférieur et prédéfini, ou réaliser un profit en vendant vos droits d’achat.
  • Renversement de contrat—Au lieu du retournement de maisons, ce type de retournement implique le transfert des droits d’un contrat d’achat à un autre acheteur. Si vous pouvez localiser des vendeurs en difficulté et des acheteurs motivés et les rassembler, vous pourrez peut-être faire un profit de cette façon.

La ligne de fond

Il existe plusieurs stratégies éprouvées pour gagner de l’argent dans l’immobilier. L’appréciation, l’inflation et les revenus figurent en bonne place sur la liste, mais plusieurs investissements immobiliers alternatifs existent également. Il vous appartient de comprendre vos investissements, vos risques et savoir si le processus global en vaut la peine ou non.

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