Comment investir dans l’immobilier de private equity

Les fonds immobiliers de private equity permettent aux particuliers et aux institutions fortunés, comme les fonds de dotation et les fonds de pension, d’investir dans des actions et des titres de créance dans des actifs immobiliers. En utilisant une stratégie de gestion active, le private equity immobilier adopte une approche diversifiée de la propriété immobilière. Les partenaires généraux investissent dans une variété de types de propriétés à différents endroits. Les stratégies de propriété peuvent aller du nouveau développement et des propriétés foncières brutes au réaménagement complet de propriétés existantes ou aux injections de flux de trésorerie dans des propriétés en difficulté. (Pour en savoir plus, lisez: Qu’est-ce que le Private Equity?)

Voici un aperçu de la façon dont les investisseurs peuvent participer à l’immobilier de capital-investissement et un aperçu des opportunités, des risques et des restrictions du secteur.

Trouver le fonds immobilier de Private Equity idéal

Premièrement, la personne moyenne est incapable de participer à des investissements immobiliers en private equity. Le fonds de capital-investissement traditionnel oblige les investisseurs à injecter un minimum de 250000 USD dans un fonds, bien que la plupart des gestionnaires recherchent des individus ou des institutions prêts à fournir plus de 20 millions de dollars à 25 millions de dollars dans un organisme de placement collectif à long terme avec d’autres investisseurs.

Comme il existe peu de réglementation sur les fonds immobiliers de private equity, les opportunités sont traditionnellement limitées aux «investisseurs accrédités». Cela signifie que l’investisseur doit avoir des actifs personnels ou conjoints d’au moins 1 million de dollars (sans compter la valeur de ses résidents principaux) ou que le revenu annuel de l’individu doit être d’au moins 200 000 dollars. Les couples qui ont un revenu combiné d’au moins 300 000 $ au cours des deux années précédentes – et qui ont une «attente raisonnable» que leur revenu restera à ce niveau dans l’année en cours – sont également admissibles.

Les particuliers ou les couples souhaitant investir dans l’immobilier de private equity devraient localiser une entreprise spécialisée dans la discipline. Après avoir examiné les options de fonds d’une société de capital-investissement, elle doit comprendre la nature de la structure de chaque fonds de capital-investissement, qui est généralement une société en commandite.

En rejoignant un fonds, les investisseurs extérieurs deviendront des associés commanditaires, ce qui signifie qu’ils acceptent la responsabilité de l’argent qu’ils investissent dans le fonds et n’ont aucun contrôle de veto sur les propriétés sélectionnées par les commandités (GP). L’argent d’un commanditaire sera mis en commun avec d’autres investisseurs participants, et les gestionnaires de fonds constitueront un portefeuille de propriétés visant à maximiser la rentabilité et à minimiser le risque financier.

Comprendre les coûts et la structure d’investissement du Fonds

Les fonds immobiliers de private equity ont un certain nombre de frais de gestion et de performance qui doivent être payés par les investisseurs. Il est courant que les fonds de capital-investissement exigent des frais annuels de 2% du capital investi pour payer les salaires des entreprises, l’approvisionnement des contrats et les services juridiques, les coûts de données et de recherche, le marketing et les coûts fixes et variables supplémentaires. Cependant, il n’y a aucune limite à ces frais d’investisseur.

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Les particuliers doivent avoir une bonne compréhension de ces coûts avant d’investir, car cela limitera le retour sur investissement total. Par exemple, si un fonds immobilier de private equity levait 500 millions de dollars, il collecterait 10 millions de dollars chaque année pour payer les dépenses connexes. Sur la durée de son cycle de 10 ans, un fonds percevrait 100 millions de dollars en frais, ce qui signifie que seulement 400 millions de dollars seraient effectivement investis au cours de cette décennie.

Les gestionnaires de capital-investissement reçoivent également un «carry», qui est une commission de performance correspondant traditionnellement à 20% des bénéfices bruts excédentaires du fonds. Les investisseurs sont généralement disposés à payer ces frais en raison de la capacité du fonds à contribuer à atténuer les problèmes de gouvernance et de gestion d’entreprise. cela pourrait nuire à une société ouverte.

La plupart des fonds immobiliers de capital-investissement sont considérés comme des investissements «basés sur les besoins», ce qui signifie que les partenaires engagent des capitaux aux associés commandités en plusieurs versements au besoin. À mesure que les généralistes localisent des immeubles de placement potentiels, le fonds enverra une demande formelle de capital que les commanditaires ont promis au fonds immobilier au début du cycle. Connu sous le nom de «capital call», c’est une obligation légale que les commanditaires doivent remplir. (Pour en savoir plus, lisez: Apprenez le langage de l’investissement en capital-investissement.)

Si un commanditaire ne parvient pas à répondre à un appel de capital, un fonds peut forcer cette personne ou cette institution à faire défaut et renoncer à la totalité de sa part de propriété. D’autres commanditaires ont généralement la possibilité d’acheter les actions perdues en cas de défaut.

Types de stratégies immobilières de private equity

Lors de l’investissement dans l’immobilier de private equity, il existe traditionnellement quatre types de stratégies d’investissement:

  • Coeur est la stratégie la plus prudente et pourrait n’inclure que des propriétés offrant un risque moindre et des rendements potentiels plus faibles parce qu’elles existent dans des endroits bien peuplés ou très fréquentés. Cette stratégie pourrait également se concentrer fortement sur l’investissement dans des propriétés de grande qualité et de grande valeur qui nécessitent très peu de réaménagement ou d’entretien. Ces propriétés offrent des flux de trésorerie prévisibles et sont généralement constituées de structures multi-locataires entièrement louées.
  • Core-plus nécessite un peu plus de risque, mais peut offrir un rendement supérieur à la stratégie de base. Ces propriétés nécessitent des niveaux modestes d’activité à valeur ajoutée ou d’amélioration de l’emplacement.
  • Valeur ajoutée est une stratégie à rendement moyen à élevé et à risque modéré qui se concentre davantage sur le développement immobilier et le market timing. Dans cette stratégie, les gestionnaires de portefeuille achètent des propriétés, s’engagent dans un certain niveau de réaménagement et vendent lorsque le marché se comporte. Les propriétés à valeur ajoutée nécessitent généralement des changements de gestion, une amélioration physique ou la résolution des contraintes de capital. Ces étapes comprennent la rénovation des bâtiments et la recherche de moyens d’augmenter les taux de location dans des marchés en amélioration. Les stratégies à valeur ajoutée comprennent également le redressement des sociétés d’exploitation en faillite ou la prise de dette pour le contrôle des propriétés sous-jacentes.
  • Opportuniste fournit le plus haut niveau de rendement mais assume le plus de risques. Avec cette stratégie, les gérants achètent des propriétés qui incluent des terrains non aménagés ou sur des marchés sous-performants ou peu trafiqués.
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Accepter les risques et perspectives à long terme

Les investisseurs dans l’immobilier de private equity doivent comprendre qu’en investissant dans un fonds, ils doivent être prêts à accepter que leur capital puisse être immobilisé pendant une période prédéterminée qui pourrait durer plusieurs années.

De plus, de multiples risques existent sur le marché immobilier et un investissement important pourrait être nécessaire lors d’appels de capitaux à un moment où un individu a un faible flux de trésorerie. De nombreux GP structurent leurs fonds comme des investissements d’une dizaine d’années ou plus et ils offrent peu ou pas de possibilités aux investisseurs de retirer ou de racheter leur argent. La nature illiquide des fonds de capital-investissement oblige les investisseurs à comprendre les risques liés à l’immobilisation de leur argent pendant une période prolongée.

La nature des structures des fonds de private equity rend très difficile l’évaluation de la performance financière d’un fonds ou des propriétés qu’il détient. Comme il existe une réglementation limitée des fonds immobiliers de private equity, les commanditaires ne sont pas tenus de fournir des mises à jour aux investisseurs sur les investissements potentiels, les évaluations du portefeuille ou toute autre information supplémentaire liée aux investissements. Investir dans l’immobilier de private equity exige que les commanditaires engagent des capitaux importants et aient pleinement confiance dans le fait que le gestionnaire de fonds atteindra ses objectifs d’investissement sans avoir le niveau de transparence requis. Les gestionnaires de fonds, cependant, envoient généralement des mises à jour à leurs investisseurs et peuvent choisir d’être transparents sur les performances afin de susciter la confiance dans tout fonds actuel ou futur.

La ligne de fond

Avant d’investir dans l’immobilier de private equity, les particuliers doivent déterminer s’ils sont qualifiés pour participer au processus. Ceux qui sont qualifiés voudront explorer leurs objectifs de placement personnels, leurs exigences de liquidité et leur tolérance au risque sur les marchés immobiliers. Après s’être entretenu avec un conseiller financier, les investisseurs doivent étudier une variété de fonds différents pour mieux comprendre les stratégies de gestion des commandités et les performances passées d’autres fonds immobiliers.

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