Comment la Réserve fédérale détermine les taux hypothécaires

La Réserve fédérale et les taux hypothécaires ont une relation très étroite. Cependant, deux concepts existent à propos des prêts hypothécaires que de nombreuses personnes ne comprennent pas toujours. Le premier est la façon dont les taux hypothécaires sont déterminés, suivi de la façon dont ces taux hypothécaires sont affectés lorsque la Réserve fédérale américaine émet des changements de taux.

Même si vous ne comprenez pas parfaitement ces concepts, vous avez toujours la possibilité d’obtenir un bon taux sur votre prêt immobilier. Dans les marchés difficiles avec des taux d’intérêt changeants, cependant, il est utile de connaître les bases afin que vous puissiez vous soucier de votre propre bien-être financier.

Comment les obligations affectent les taux hypothécaires

Contrairement à la croyance populaire, les taux hypothécaires ne sont pas basés sur le bon du Trésor à 10 ans. Ils sont basés sur le marché obligataire, c’est-à-dire les obligations hypothécaires ou les titres adossés à des hypothèques. Lors de l’achat d’un nouveau prêt immobilier, de nombreuses personnes sautent en ligne pour voir comment le bon du Trésor à 10 ans se porte, mais en réalité, les titres adossés à des hypothèques entraînent les fluctuations des taux hypothécaires.

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des prêts hypothécaires regroupés en groupes ou en lots de titres, puis vendus sur le marché obligataire.Le prix de ces titres de créance groupés est déterminé par les événements d’actualité nationaux et mondiaux, qui affectent également les taux hypothécaires individuels.

Le graphique ci-dessous illustre la moyenne des taux hypothécaires fixes sur 30 ans de 2000 à aujourd’hui:

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Comment les actions de la Fed affectent les taux hypothécaires

Lorsque la Fed réduit les taux d’intérêt, en particulier par une baisse importante ou répétée de points de pourcentage, les gens supposent automatiquement que les taux hypothécaires vont baisser.

Mais si vous suivez les taux hypothécaires, vous verrez que la plupart du temps, les taux baissent très lentement, voire pas du tout. Historiquement, lorsque le gouvernement fédéral a considérablement réduit les taux, les taux hypothécaires restent presque identiques aux taux établis des mois avant la réduction comme ils le font des mois après la réduction. Les mouvements de la Fed ne sont cependant pas totalement hors de propos. Ils ont tendance à avoir un impact différé et indirect sur les taux des prêts immobiliers.

Par exemple, lorsque les investisseurs s’inquiètent de l’inflation, cette inquiétude fera monter les taux. Lorsque le Congrès veut stimuler l’action et lever des fonds pour combler un déficit, il créera plus de bons du Trésor américain que les gens pourront acheter. Cette offre supplémentaire de nouveaux bons du Trésor peut également entraîner une hausse des taux hypothécaires.

Plus important encore, un acheteur est en train de décider de bloquer ou non un prêt juste avant une baisse des taux de la Fed. Supposons qu’un acheteur ait signé un contrat et pense que la Fed va baisser ses taux la semaine prochaine. L’acheteur pourrait être tenté d’attendre avant de verrouiller le prêt – grosse erreur.

Lorsque la Fed fait cette grosse baisse, disons de 50 points de base ou plus, elle peut en fait provoquer un pic initial des taux fixes sur 30 ans. Mais avec le temps, les taux se stabilisent généralement ou retrouvent leurs pertes – selon, bien entendu, les tendances actuelles du marché. Ainsi, si un acheteur se trouve dans les trois semaines suivant la clôture avant une réduction anticipée de la Fed, il est généralement recommandé de se bloquer avant la baisse des taux de la Fed pour protéger ce bon taux d’intérêt initial.

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Comprendre APR

Vous verrez probablement APR chaque fois que vous regardez les taux hypothécaires. APR signifie «taux annuel en pourcentage». Il s’agit du taux d’intérêt appliqué à votre versement hypothécaire mensuel, plus les frais supplémentaires. Disons que votre paiement mensuel de la maison a un taux d’intérêt de 4,75%, mais le TAP de votre prêt est de 5%. La différence est due aux frais initiaux ou permanents.

Calcul d’un taux hypothécaire

Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont établis à l’aide d’un indice basé sur le marché actuel, tel que le marché obligataire, et d’une majoration qui représente le profit du prêteur. Si vous regardez les tarifs publiés, notez qu’ils ont tendance à représenter une moyenne et que vous constaterez peut-être que les tarifs varient dans votre zone géographique spécifique.

Si vous avez une bonne cote de crédit, il est beaucoup moins probable statistiquement que vous manquiez à votre prêt, vous obtiendrez donc un taux d’intérêt inférieur. Si votre pointage de crédit est inférieur, votre prêteur voudra plus d’intérêts pour compenser le risque supplémentaire de défaut de paiement de votre prêt, vous devrez donc payer un taux d’intérêt plus élevé.

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