Comment les agents immobiliers sont-ils payés?

Si vous êtes sur le marché pour acheter ou vendre une maison, il y a de fortes chances que vous travailliez avec un agent immobilier pour vous aider tout au long du processus. La plupart gagnent de l’argent grâce à des commissions basées sur un pourcentage du prix de vente d’une maison.

L’argent que les agents gagnent chaque année dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment le nombre de transactions qu’ils effectuent, la commission payée à la maison de courtage et la séparation de l’agent avec le courtier parrain. Ici, nous examinons comment les agents immobiliers sont payés.

Points clés à retenir

  • La plupart des agents immobiliers gagnent de l’argent grâce aux commissions.
  • Une seule commission est souvent répartie de plusieurs manières entre l’agent inscripteur et le courtier, et l’agent et le courtier de l’acheteur.
  • La commission partagée que les agents reçoivent dépend de l’accord qu’ils ont avec leur courtier parrain.

Comment fonctionnent les commissions immobilières

La plupart des agents immobiliers gagnent de l’argent grâce aux commissions – paiements effectués directement aux courtiers immobiliers pour les services rendus dans la vente ou l’achat d’un bien immobilier. Une commission est généralement un pourcentage du prix de vente de la propriété, bien qu’il puisse s’agir d’un montant forfaitaire. Pour comprendre comment les agents immobiliers sont payés, il est utile de connaître la relation entre un agent et un courtier.

Les agents sont des vendeurs agréés qui travaillent sous l’égide d’un courtier désigné. Les agents ne peuvent pas travailler de manière indépendante et il leur est interdit de toucher une commission directement par les consommateurs. Les courtiers, quant à eux, peuvent travailler de manière indépendante et / ou embaucher des agents immobiliers (vendeurs). Toutes les commissions immobilières doivent être payées directement à un courtier, puis le courtier partage la commission avec tous les autres agents impliqués dans la transaction.

La rémunération du courtier est précisée dans la convention de cotation, contrat entre un vendeur et le courtier inscripteur détaillant les conditions de cotation. Le taux de la commission du courtier est négociable dans tous les cas – en fait, c’est une violation des lois fédérales antitrust pour les membres de la profession d’essayer, même subtilement, d’imposer des taux de commission uniformes.

Les commissions sont prélevées sur le produit de la vente et c’est généralement le vendeur qui paie la commission, à moins que l’acheteur et le vendeur ne négocient une scission. La plupart des vendeurs intègrent la commission dans le prix demandé, on peut donc faire valoir que l’acheteur paie au moins une partie de la commission dans les deux cas (en raison du prix demandé plus élevé).

Les agents et les courtiers sont tous deux agréés par l’État dans lequel ils travaillent.

Comment les commissions sont partagées

Les commissions immobilières sont souvent partagées entre de nombreuses personnes. Dans une transaction immobilière typique, la commission peut être divisée de quatre manières, parmi lesquelles:

  • Agent de la liste: l’agent qui a pris la liste d’un vendeur
  • Courtier inscripteur: le courtier pour lequel travaille l’agent inscripteur
  • Agent de l’acheteur: l’agent qui représente l’acheteur
  • Courtier de l’agent de l’acheteur – le courtier pour lequel travaille l’agent de l’acheteur

Exemple de commissions

Pour illustrer, supposons qu’un agent prend une annonce sur une maison de 200 000 $ à un taux de commission de 6%. La maison se vend au prix demandé et le courtier inscripteur et le courtier de l’acheteur reçoivent chacun la moitié de la commission, soit 6 000 $ chacun (prix de vente de 200 000 $ x 0,06 commission ÷ 2). Les courtiers partageaient ensuite les commissions avec les agents.

Un partage de commission commun donne 60% à l’agent et 40% au courtier, mais le partage pourrait être de 50/50, 60/40, 70/30 ou quel que soit le ratio convenu entre l’agent et le courtier. Il est courant que les agents les plus expérimentés et les plus performants reçoivent un pourcentage plus élevé de la commission.

Dans un partage 60/40, chaque agent de notre exemple recevrait 3 600 $ (6 000 $ X 0,6) et chaque courtier garderait 2 400 $ (6 000 $ X 0,4). La répartition finale des commissions serait:

  • Agent inscripteur – 3 600 $
  • Courtier inscripteur – 2400 $
  • Agent de l’acheteur – 3 600 $
  • Courtier de l’agent de l’acheteur – 2 400 $

Parfois, les commissions sont réparties entre moins de partis. Si un courtier énumère une propriété et trouve ensuite un acheteur, par exemple, il ou elle conserverait la commission de 6% (ou autre taux convenu). Ou, si un agent inscripteur vend également la propriété (agissant à la fois en tant qu’agent inscripteur et agent acheteur), il ou elle partagerait la commission uniquement avec son courtier parrain. Si la commission était de 12 000 $ comme dans l’exemple précédent, le courtier garderait 4 800 $ et l’agent recevrait 7 200 $, en supposant le même partage 60/40.

Bien entendu, comme dans d’autres professions, les revenus sont souvent érodés par les impôts et les dépenses professionnelles. Les taxes fédérales, étatiques et indépendantes, ainsi que les coûts de faire des affaires (assurance, cotisations et honoraires, frais MLS, publicité, etc.), peuvent finir par prendre des parts importantes de commissions autrement substantielles.

48 930 $

Les gains annuels médians des agents immobiliers en mai 2019, selon le US Bureau of Labor Statistics.

Considérations particulières

En général, les commissions ne sont payées que lorsqu’une transaction est réglée. Il existe cependant des cas où un vendeur est techniquement responsable de la commission du courtier même si la transaction n’est pas clôturée. Si le courtier a une offre d’un acheteur prêt, disposé et capable, le courtier peut toujours avoir droit à une commission si le vendeur:

  • A changé d’avis et refuse de vendre
  • A un conjoint qui a refusé de signer l’acte (si ce conjoint avait signé le contrat d’inscription)
  • A un titre qui contient des défauts non corrigés
  • Commet une fraude concernant la transaction
  • Impossible de remettre la possession à l’acheteur dans un délai raisonnable
  • Insiste sur les conditions qui ne figuraient pas dans le contrat d’inscription
  • A convenu d’un commun accord avec l’acheteur d’annuler sa transaction

Les accords d’inscription varient d’une juridiction à l’autre et chacun est négocié individuellement, les vendeurs doivent donc s’assurer de bien comprendre les conditions. Un contrat peut inclure des éventualités obligeant les vendeurs à payer une commission même si la maison ne se vend pas.

Autres modèles de rémunération

Dans certains cas, les agents immobiliers sont employés par leur courtier et versent un salaire. Redfin.com, par exemple, est un site de recherche de propriétés en ligne qui emploie un personnel d’agents immobiliers à service complet qui reçoivent un salaire plus un bonus en fonction des notes de satisfaction des clients recueillies par l’entreprise. Il est cependant beaucoup plus courant que les agents perçoivent un pourcentage de la commission.

La ligne de fond

La plupart des agents immobiliers gagnent de l’argent grâce aux commissions versées directement aux courtiers lorsque les transactions sont réglées. Une seule commission est souvent répartie de plusieurs façons entre l’agent inscripteur et le courtier et l’agent et le courtier de l’acheteur. La commission partagée qu’un agent particulier reçoit dépend de l’accord que l’agent a avec son courtier parrain.

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