Comment les obligations affectent les taux d’intérêt hypothécaires

Les obligations ont une incidence sur les taux d’intérêt hypothécaires parce qu’elles sont en concurrence pour le même type d’investisseurs. Ils sont tous deux attrayants pour les acheteurs qui souhaitent un rendement fixe et stable en échange d’un faible risque.

Il y a trois raisons pour lesquelles les obligations présentent un faible risque. Premièrement, ce sont des prêts à de grandes organisations, telles que des villes, des entreprises et des pays. Ils sont plus susceptibles de rembourser leurs prêts que les particuliers.

Deuxièmement, les agences de notation des obligations étudient chaque société et chaque obligation. Ils rendent compte de la sécurité de ces produits. Cela donne aux investisseurs une bonne raison de croire qu’une obligation spécifique présente un faible risque.

Troisièmement, les obligations peuvent être revendues sur un marché public. Ce sont des titres faciles à négocier, de sorte qu’un investisseur n’a pas à conserver l’obligation pendant toute la durée du prêt.

Pourtant, différents types d’obligations comportent différents niveaux de risque. Les investisseurs en obligations recherchent des résultats prévisibles, mais certains sont prêts à prendre un risque plus élevé pour obtenir un meilleur rendement. Les investisseurs comparent constamment le risque des obligations à la récompense offerte par les taux d’intérêt. Les obligations les plus risquées, comme les junk bonds et les obligations des marchés émergents, ont également le rendement le plus élevé. Les obligations à risque et rendement moyens comprennent la plupart des obligations d’entreprises. Les obligations les plus sûres comprennent la plupart des obligations municipales et des bons du Trésor du gouvernement américain.

Toutes ces obligations sont en concurrence avec les hypothèques pour les investisseurs. Mais les trésors ont le plus grand impact sur les taux d’intérêt hypothécaires. Si les taux du Trésor sont trop bas, d’autres obligations ressemblent à de meilleurs investissements. Si les taux du Trésor augmentent, les autres obligations doivent également augmenter leurs taux pour attirer les investisseurs.

Les bons du Trésor stimulent les taux hypothécaires

Parce qu’il s’agit d’obligations à plus long terme – généralement 15 ou 30 ans – et qu’elles dépendent du remboursement individuel, les hypothèques présentent un risque plus élevé que la plupart des obligations. Les bons du Trésor américain offrent des durées similaires – à 10, 20 et 30 ans – mais sont ultra-sûrs en raison de leur soutien gouvernemental. En conséquence, les investisseurs n’ont pas besoin de taux élevés.

Les banques ne maintiennent les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires que de quelques points plus élevés que les bons du Trésor. Ces quelques points de rendement plus élevé suffisent à pousser de nombreux investisseurs vers les prêts hypothécaires.

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À mesure que les taux d’intérêt sur les bons du Trésor américain augmentent, cela signifie que les banques peuvent augmenter les taux d’intérêt sur les nouveaux prêts hypothécaires. Les acheteurs devront payer plus chaque mois pour le même prêt. Cela leur donne moins à dépenser sur le prix de la maison. Habituellement, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prix des logements finissent par baisser.

Les bons du Trésor n’affectent que les prêts hypothécaires à taux fixe

Les rendements du Trésor n’affectent que les prêts hypothécaires à taux fixe. Le billet de 10 ans affecte les prêts conventionnels de 15 ans tandis que l’obligation de 30 ans affecte les prêts de 30 ans. Lorsque les taux du Trésor augmentent, les taux de ces prêts hypothécaires augmentent également. Les banques savent qu’elles peuvent augmenter les taux une fois que leurs principaux concurrents le font.

La Réserve fédérale affecte les prêts hypothécaires à court terme et à taux variable. La Fed fixe un objectif pour le taux des fonds fédéraux – le taux que les banques se facturent mutuellement pour les prêts à un jour nécessaires pour maintenir leurs réserves obligatoires. Ceci, à son tour, affecte les éléments suivants:

  • Le London Interbank Offered Rate (LIBOR): les taux des banques se facturent les prêts à un, trois et six mois
  • Le taux préférentiel: les banques de taux facturent leurs meilleurs clients

Tous ces facteurs influencent les prêts hypothécaires à taux variable et les autres prêts à taux variable indépendamment des bons du Trésor et des autres obligations. Ces taux sont généralement réinitialisés régulièrement.

Quand les taux hypothécaires ont affecté les trésors

La crise financière de 2008 a poussé les taux du Trésor à un plus bas depuis 200 ans. C’était l’une des rares fois où les taux hypothécaires affectaient les taux du Trésor américain, plutôt que l’inverse. La crise a commencé alors que la demande des investisseurs pour les titres adossés à des créances hypothécaires a augmenté. Ces titres sont adossés aux hypothèques que les banques prêtent. Plutôt que de les conserver pendant 15 à 30 ans, les banques vendent les hypothèques à Fannie Mae et Freddie Mac. Ces deux sociétés publiques les regroupent et les vendent sur le marché secondaire, où les hedge funds et les grandes banques les achètent en tant qu’investissements.

Alors que les investisseurs sont devenus fous pour les titres adossés à des hypothèques, cela a finalement conduit à la pire récession depuis la Grande Dépression. La crise financière a montré que de nombreux titres adossés à des créances hypothécaires étaient risqués. Ils contenaient des niveaux élevés et non divulgués de prêts hypothécaires à risque. Lorsque les prix des maisons ont chuté en 2006, cela a déclenché des défauts de paiement. Le risque s’est réparti entre les fonds communs de placement, les fonds de pension et les sociétés qui détenaient ces dérivés. Cela a créé la crise financière et la récession.

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Au milieu de ce ralentissement, les investisseurs du monde entier ont fui vers des Treasurys ultra-sûrs. Leur demande a alors permis au gouvernement américain de baisser les taux d’intérêt sur les bons du Trésor.

Hausse des taux de récupération

En 2012 et 2013, les prix des logements ont rebondi après une baisse de 33% causée par la Grande Récession. Dans de nombreux domaines, les prix ont doublé en un an seulement. C’était le signal que de nombreux investisseurs immobiliers recherchaient. À mesure que les prix montaient, ils ont de nouveau estimé que le logement était un bon investissement. Beaucoup de ces acheteurs utilisaient des liquidités, qui restaient à l’écart ou investissaient dans d’autres matières premières comme l’or. Ces investisseurs se moquaient de savoir si les taux d’intérêt augmentaient parce qu’ils n’avaient pas besoin de prêts hypothécaires.

D’autres acheteurs avaient besoin de prêts hypothécaires, mais savaient qu’il y avait encore beaucoup de place pour que les prix des logements augmentent encore plus. Ils étaient convaincus que l’immobilier était toujours un bon investissement, même si les taux d’intérêt ont légèrement augmenté. À mesure que la valeur de revente de leur maison augmentait, de nombreux propriétaires qui étaient à l’envers sur leur prêt hypothécaire pouvaient enfin vendre cette maison et en acheter une nouvelle.

Enfin et surtout, alors que l’économie continuait de s’améliorer, de nombreuses personnes ont repris le travail pour la première fois depuis des années. Ils vivaient avec des parents ou des amis et pouvaient enfin se permettre de déménager et d’acheter une maison. Ainsi, même si les taux d’intérêt des obligations plus élevés ont entraîné une hausse des taux hypothécaires, cela n’a pas ralenti le marché immobilier.

Les obligations – et les bons du Trésor américain en particulier – ont une relation étroite avec les taux d’intérêt hypothécaires. Comprendre ce qui se passe sur le marché obligataire peut vous donner une image correcte de ce qui se passe sur le front des prêts hypothécaires.

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