Comment obtenir un prêt hypothécaire une fois à la retraite

J’entends souvent des histoires de futurs retraités qui, prévoyant de déménager après la retraite, de trouver une nouvelle maison et de contracter un prêt hypothécaire avant la retraite – parce qu’ils pensent qu’une fois à la retraite, ils ne pourront pas obtenir de prêt hypothécaire.

Vous n’êtes pas obligé de le faire de cette façon. Vous pouvez obtenir une hypothèque une fois que vous êtes à la retraite.

Pour connaître les exigences spécifiques, j’ai interviewé Patrick Gavin, directeur de succursale et vice-président des prêts hypothécaires à taux garanti, la 10e plus grande banque hypothécaire privée aux États-Unis. Patrick est prêteur depuis 1974.

Jetons un coup d’œil à ce que j’ai appris de Patrick sur ce qu’il faut pour obtenir un prêt hypothécaire une fois que vous êtes à la retraite. J’ai divisé les choses en 6 catégories principales ci-dessous.

Déterminer le revenu des retraités

Les retraités supposent que s’ils n’ont pas de chèque de paie, ils ne seront pas admissibles à une hypothèque en raison du manque de revenus.

En réalité, les prêteurs ont deux méthodes décrites ci-dessous qu’ils peuvent utiliser pour calculer le revenu d’un retraité qui puise dans ses actifs.

Tirage de la méthode de retraite
Pour les retraités qui suivent un régime où ils sont maintenant à la retraite, mais qui peuvent retarder le début de la sécurité sociale ou du revenu de pension, l’option la plus favorable consiste à utiliser une méthode de «prélèvement sur l’actif» pour déterminer le revenu. Voici comment ça fonctionne.

Tant que l’emprunteur a 59 ans et demi, le prêteur peut utiliser les retraits récents des comptes de retraite comme preuve de revenu.Par exemple, supposons que les relevés bancaires récents montrent des retraits de 4 500 $ par mois auprès d’un IRA (le prêteur doit voir les retraits pendant au moins 2 mois). Ces 4 500 $ seraient considérés comme un revenu mensuel. Parfois, le prêteur aura besoin d’une lettre du planificateur financier ou de l’institution financière confirmant ces montants de retrait.

Méthode d’épuisement des actifs
Pour les retraités ayant beaucoup d’actifs investis, la méthode d’épuisement des actifs pour déterminer le revenu peut bien fonctionner. Avec cette méthode, le prêteur commence par la valeur actuelle des actifs financiers. Ensuite, ils soustraient tout montant qui sera utilisé pour l’acompte et les frais de clôture. Ils prennent 70% du reste et se divisent par 360 mois.

Par exemple, supposons qu’une personne possède 1 million de dollars d’actifs financiers. Ils vont utiliser 50 000 $ pour un acompte. Cela laisse 950 000 $. Prenez 70% de ce montant, soit 665 000 $, et divisez par 360. Le résultat, 1 847 $, est le revenu mensuel utilisé pour qualifier l’emprunteur.

Bien entendu, toutes les autres sources de revenus telles que le revenu de pension, la sécurité sociale ou le revenu mensuel de rente seraient également comptées en plus du revenu en utilisant les méthodes ci-dessus.

Ratios dette / revenu et frais de logement

Une fois le revenu déterminé, votre ratio d’endettement total et vos ratios de dépenses de logement doivent répondre aux exigences du prêteur.

A lire  Processus d'approbation de la souscription hypothécaire

Ratio dette / revenu
Pour un prêt hypothécaire qualifié (QM) qui relève des exigences réglementaires de la sphère de sécurité, pas plus de 43% de votre revenu peuvent servir au service de la dette. Ce ratio des paiements de la dette au revenu est appelé le ratio de la dette au revenu.

La dette comprend les paiements requis comme la pension alimentaire et la pension alimentaire pour enfants, ainsi que les paiements de voiture, les paiements de prêt étudiant, les paiements minimums par carte de crédit et le paiement total projeté de la maison, y compris le capital, les intérêts, les taxes foncières et les assurances.

Une chose qui peut causer des problèmes aux retraités dans ce domaine est la cosignature de prêts pour enfants adultes. Même si vous êtes cosignataire, ces paiements peuvent être considérés comme des paiements de dette obligatoires et peuvent réduire votre capacité à être admissible à un prêt hypothécaire.

Ratio des dépenses de logement
Vos frais de logement comprennent la partie principale et intérêt de l’hypothèque ainsi que les taxes et assurances (appelées PITI). Ce ratio doit être inférieur à 28%, ce qui signifie que vos frais de logement ne peuvent excéder 28% de vos revenus. Le PITI plus les autres dettes (carte de crédit, pension alimentaire pour enfants, etc.) ne devraient pas dépasser 36%.

Exigences de pointage de crédit

Chaque prêteur aura ses propres lignes directrices en matière de cote de crédit, mais une chose est sûre: plus votre cote de crédit est basse, plus votre taux d’intérêt est élevé. Si vous voulez les meilleurs taux, obtenez votre pointage de crédit à 780 ou mieux.

Une meilleure cote de crédit peut également vous donner plus de marge de manœuvre dans d’autres domaines admissibles. Par exemple, Patrick travaillait avec un emprunteur qui avait une cote de crédit supérieure à 780, et le prêteur a accordé le prêt même si le ratio dette / revenu était de 48%.

Statut d’occupation

Un autre facteur utilisé pour déterminer votre taux d’intérêt sur une hypothèque est votre occupation prévue. Sera-ce une résidence principale ou secondaire? Les résidences principales bénéficient de meilleurs tarifs.

Acompte

En tant que retraité, votre mise de fonds requise peut varier selon la méthode de revenu utilisée. Pour la méthode de retrait en retraite, vous pouvez mettre aussi peu que 5%. Pour la méthode d’épuisement des actifs, prévoyez une mise de fonds de 30%.

Et si vous envisagez de proposer votre acompte en retirant une grande partie de l’argent d’un IRA ou d’un autre régime de retraite à impôt différé, je vous conseillerais de repenser cela. Ce retrait constituera un revenu imposable et en retirer une grande partie en une seule année pourrait vous faire basculer dans une tranche d’imposition plus élevée.

Liquidité post-clôture

Une autre exigence sera le montant des actifs liquides après la clôture dont vous disposez. Les prêteurs veulent voir que vous aurez au moins six mois de dépenses totales de logement (PITI) comme réserve minimale restante après avoir acheté la maison.Pour calculer cela, le prêteur additionnera tous les actifs financiers qui peuvent être vérifiés (ce qui signifie que vous avez besoin de relevés de compte), puis utilisera 60 à 70% de ce montant.

A lire  Comment effectuer des paiements hypothécaires toutes les deux semaines

Autres options de prêt

Si vous vous qualifiez en tant qu’ancien combattant, vous voudrez peut-être envisager un prêt VA. Avec un prêt VA, vous pouvez mettre zéro, mais au lieu d’un acompte, vous paierez des frais de financement qui peuvent être de 2,30% du montant du prêt pour les nouveaux utilisateurs du programme et de 3,60% si vous avez contracté un prêt VA. avant. Ces frais de financement peuvent être financés dans le prêt.

Les prêts VA nécessitent un ratio dette / revenu de 41% ou moins, et ils vous obligent à avoir un revenu mensuel résiduel.Si vous avez beaucoup de revenu de placement, le revenu résiduel peut être déterminé en prenant une moyenne sur deux ans de vos revenus de dividendes et d’intérêts de l’annexe B de votre déclaration de revenus.

Demander un prêt hypothécaire

La meilleure façon de savoir à quel type de prêt hypothécaire vous pouvez prétendre est de parler à un courtier en hypothèques. Le taux garanti offre des prêts dans tous les États et a même un programme en ligne qu’ils appellent Digital Mortgage où vous pouvez suivre l’ensemble du processus en ligne.

Vous souhaitez également faire preuve de diligence raisonnable sur la maison que vous achetez. Pour cela, je vous recommande de consulter HouseFax. C’est comme un CarFax®, mais pour votre maison.J’ai dirigé une HouseFax sur ma propre propriété et, heureusement, je n’ai trouvé aucune surprise négative, mais j’ai entendu parler de nombreuses personnes qui ont appris toutes sortes de choses intéressantes sur le passé de leur propriété grâce à une HouseFax.

Devriez-vous avoir un prêt hypothécaire à la retraite?

Alors que nous terminions notre entretien, Patrick a déclaré: «À la fin de la journée, les gens me demandent quelle est la meilleure hypothèque? Ma réponse est aucune.

Patrick a raison. Les recherches montrent que la plupart des retraités ont intérêt à rembourser leur prêt hypothécaire avant la retraite.

Une exception notable, cependant, serait les personnes à valeur nette plus élevée qui pourraient utiliser la dette à leur avantage même pendant la retraite.

Tags
Bouton retour en haut de la page
Fermer