Comment obtenir une deuxième hypothèque

Avant les années de boom de la fin des années 90 et du début des années 2000, presque tout le monde pouvait obtenir une deuxième hypothèque. De nombreux acheteurs ont obtenu une deuxième hypothèque pour les aider à acheter une maison. En règle générale, il s’agissait de prêts de ferroutage, consistant en une première hypothèque à 80% et une deuxième hypothèque à 20%. Ce qui signifie un financement à 100%.

Ces types de prêts sont rares aujourd’hui. Mais cela ne signifie pas qu’un propriétaire ne peut pas obtenir une deuxième hypothèque. Cependant, la plupart des prêteurs veulent voir qu’une maison a une valeur nette avant d’envisager d’approuver un propriétaire pour une deuxième hypothèque. Avant le krach du marché immobilier de 2008, un emprunteur pouvait obtenir une deuxième hypothèque jusqu’à 100 pour cent de la valeur marchande de la maison, et parfois pour plus que cela. Aujourd’hui, les banques veulent une sécurité tangible, évaluée et adossée à des fonds propres solides, pour de tels prêts.

Qu’est-ce qu’une deuxième hypothèque?

Une deuxième hypothèque est une junior en position d’une première hypothèque existante. Au lieu de refinancer la première hypothèque en la remplaçant par une hypothèque plus élevée, un emprunteur peut préférer contracter une deuxième hypothèque plus petite. Lorsque vos coûts pour obtenir la deuxième hypothèque sont basés sur le montant emprunté, les coûts associés au prêt sont moindres.

Notez qu’une deuxième hypothèque peut également être une hypothèque plus importante qu’une première hypothèque existante. Il n’est pas nécessaire que le nouveau deuxième montant du prêt soit inférieur au premier. De nombreux consommateurs basent le montant de leur deuxième hypothèque sur le taux d’intérêt et le montant du paiement. Un prêt hypothécaire plus petit signifie également des frais de clôture moins élevés, ce qui est toujours le bienvenu.

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Pour mieux clarifier, examinons un exemple de deuxième hypothèque.

Dites que votre maison vaut 200 000 $. Vous devez 120 000 $ sur votre première hypothèque. Une banque peut utiliser la règle des 80% pour financer 80% de 200 000 $ ou 160 000 $ si vos cotes de crédit sont suffisamment bonnes.

Après avoir soustrait votre première hypothèque de 120 000 $, vous pourrez peut-être emprunter 40 000 $ sur une deuxième hypothèque tout en conservant un coussin de sécurité de 20% des capitaux propres. La deuxième hypothèque est ensuite enregistrée dans les registres publics et devient un privilège contre votre maison. Si vous n’effectuez pas les paiements, un privilège donne à la banque le droit légal de saisir votre maison en cas de forclusion.

Raisons d’obtenir une deuxième hypothèque

Le taux d’intérêt et le calendrier de remboursement peuvent être plus favorables sur une deuxième hypothèque que le refinancement de votre première hypothèque existante en un prêt plus important. Par exemple, si votre prêt hypothécaire de 120 000 $ est payable à un taux d’intérêt de 6,5%, une deuxième hypothèque pourrait être offerte à un taux inférieur, peut-être 5% ou moins, selon les fluctuations du marché.

De plus, le coût d’obtention d’un prêt de 40 000 $ peut être très faible par rapport au coût d’obtention d’un prêt de 160 000 $. Certaines hypothèques de second rang ne coûtent aucun montant initial à l’emprunteur – il se peut qu’il n’y ait pas de frais de clôture. Par exemple, la plupart des frais de clôture représentent environ 3% de l’hypothèque. Trois pour cent de 40 000 $ ne représentent que 1 200 $, comparativement à 3% de 160 000 $, soit 4 800 $.

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Que pouvez-vous faire avec l’argent d’un deuxième prêt hypothécaire?

Un prêteur vous demandera pourquoi vous voulez une deuxième hypothèque sur votre demande de prêt. Vous pourriez penser que ce n’est pas l’affaire du prêteur, mais les prêteurs ne sont pas d’accord avec vous. Voici les raisons qu’un prêteur pourrait envisager:

  • Rénovation ou ajouts à la maison
  • Améliorations à la maison
  • Éducation
  • Urgence médicale
  • Des investissements fiables
  • Prise en charge des personnes à charge
  • Consolidation de dettes, si cela a du sens
  • Transport
  • Garantie de caution

Les prêteurs préfèrent ne pas accorder de prêts pour amortir les actifs. Renseignez-vous auprès de votre prêteur sur les exigences particulières en matière de dépenses avant de demander une deuxième hypothèque.

Gardez également à l’esprit que la loi de 2017 sur les réductions d’impôt et l’emploi permet toujours une déduction des intérêts sur une deuxième hypothèque à condition que le produit du prêt ait été utilisé pour acheter, construire ou améliorer une maison.

Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.

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