Comment transférer un prêt hypothécaire à un autre emprunteur

Lorsque vous vendez une maison ou que l’un des propriétaires déménage, il peut être judicieux de transférer l’hypothèque au nouveau propriétaire. Au lieu de demander un nouveau prêt, de payer les frais de clôture et de recommencer avec des frais d’intérêt plus élevés, le propriétaire prendrait simplement en charge les paiements actuels. Il est possible de transférer une hypothèque, mais ce n’est pas toujours facile.

Prêts hypothécaires hypothétiques

Si un prêt est «assumable», vous avez de la chance: cela signifie que vous pouvez transférer l’hypothèque à quelqu’un d’autre. Aucun libellé dans le contrat de prêt ne vous empêche d’effectuer un transfert. Cependant, même les hypothèques hypothétiques peuvent être difficiles à transférer.

Dans la plupart des cas, le nouvel emprunteur doit se qualifier pour le prêt.Le prêteur examinera les cotes de crédit et les ratios dette / revenu de l’emprunteur pour évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt. Le processus est fondamentalement le même que si l’emprunteur devait demander un nouveau prêt (mais bien sûr, l’emprunteur peut reprendre le prêt existant).

Pour effectuer un transfert d’un prêt assumable, demandez le changement auprès de votre prêteur. Vous devrez remplir les demandes, vérifier les revenus et les actifs et payer des frais pendant le processus.

Où en trouver un

Malheureusement, les hypothèques assumables ne sont pas largement disponibles. Votre meilleur pari peut être si vous avez un prêt FHA ou un prêt VA. D’autres hypothèques conventionnelles sont rarement assumables. Au lieu de cela, les prêteurs utilisent un due-en-vente clause, ce qui signifie que le prêt doit être remboursé lorsque vous transférez la propriété du logement.

Les prêteurs ne bénéficient généralement pas de vous permettre de transférer un prêt hypothécaire, ils ne sont donc pas désireux d’approuver les transferts. Les acheteurs prendraient l’avantage en obtenant un prêt plus «mûr», sans payer les intérêts anticipés (et ils pourraient peut-être obtenir un taux d’intérêt plus bas). Les vendeurs pourraient vendre leur maison plus facilement – peut-être à un prix plus élevé – grâce à ces mêmes avantages.

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Exceptions à la règle

Dans certains cas, vous pouvez toujours transférer un prêt, même avec une clause d’échéance de vente. Les transferts entre membres de la famille sont souvent autorisés et votre prêteur peut toujours choisir d’être plus généreux que ce que dit votre accord de prêt. La seule façon de savoir avec certitude est de demander à votre prêteur et de revoir votre accord avec un avocat local.

Même si les prêteurs disent que ce n’est pas possible, un avocat peut vous aider à déterminer si votre banque fournit des informations exactes.

Les lois de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) empêchent les prêteurs d’exercer leur option d’accélérer le paiement dans certaines circonstances. Consultez votre avocat pour voir si vous êtes admissible. Plusieurs des situations les plus courantes incluent le transfert:

  • À un colocataire survivant à la mort de l’autre
  • À un proche après le décès d’un emprunteur
  • Au conjoint ou aux enfants d’un emprunteur
  • À la suite d’accords de divorce et de séparation
  • Dans un entre vifs fiducie (fiducie vivante) où l’emprunteur est un bénéficiaire

Transferts non officiels

Si vous ne pouvez pas faire approuver votre demande, vous pourriez être tenté de mettre en place un arrangement «informel». Par exemple, vous pouvez vendre votre maison, laisser le prêt existant en place et demander à l’acheteur de vous rembourser les versements hypothécaires.

C’est une mauvaise idée. Votre contrat hypothécaire ne le permet probablement pas et vous pourriez même vous retrouver en difficulté juridique, selon la façon dont les choses se passent. De plus, vous êtes toujours responsable du prêt, même si vous ne vivez plus dans la maison.

Qu’est-ce qui pourrait mal se passer? Quelques possibilités incluent:

  • Si l’acheteur arrête de payer, le prêt est à votre nom, c’est donc toujours votre problème. Les retards de paiement apparaîtront sur vos rapports de solvabilité et les prêteurs viendront après vous.
  • Si la maison est vendue en forclusion pour moins que ce qu’elle vaut, vous pourriez être responsable de toute insuffisance.

Il existe d’autres moyens d’offrir le financement du vendeur à un acheteur potentiel, notamment en autorisant un accord de location-vente où une partie du loyer sert à un acompte si le locataire choisit d’acheter.

Vos options

Si vous ne pouvez pas faire transférer un prêt hypothécaire, vous avez toujours des options, selon votre situation.

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Si vous faites face forclusion: Certains programmes gouvernementaux facilitent la gestion de l’hypothèque, même si vous êtes sous l’eau ou au chômage. Contactez le Département américain du logement et du développement urbain pour savoir ce qui s’applique à votre situation.

Si vous divorcez: Demandez à votre avocat comment gérer toutes vos dettes et comment vous protéger au cas où votre ex-conjoint ne paierait pas.

Si un propriétaire est décédé: Un avocat local peut vous aider à déterminer la marche à suivre.

Si vous transférez des actifs à une fiducie: Vérifiez auprès de votre conseiller en planification successorale pour vous assurer que vous ne déclencherez pas de clause d’accélération.

Refinancement

Si un prêt n’est pas assumable et que vous ne trouvez pas d’exception à une clause d’échéance de vente, le refinancement du prêt pourrait être votre meilleure option. Semblable à une hypothèse, le nouvel emprunteur aura besoin d’un revenu et d’un crédit suffisants pour se qualifier pour le prêt.

Le nouveau propriétaire demandera simplement un nouveau prêt individuellement et utilisera ce prêt pour rembourser la dette hypothécaire existante. Vous devrez peut-être vous coordonner avec vos prêteurs pour obtenir la suppression des privilèges (à moins que le nouvel emprunteur et le nouveau prêteur ne les acceptent) afin que vous puissiez utiliser la maison comme garantie, mais c’est un bon moyen propre de faire le travail.

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