Comprendre l’assurance contre les inondations exigée par les prêteurs

«À seulement quelques centimètres d’une inondation, l’eau peut causer des dizaines de milliers de dollars de dommages», selon le programme national d’assurance contre les inondations. Ce fait résume pourquoi les prêteurs hypothécaires exigent parfois que les emprunteurs souscrivent une assurance contre les inondations.

Cependant, les agents immobiliers et les prêteurs hypothécaires ne communiquent souvent pas aux clients les exigences en matière d’assurance contre les inondations tant qu’une propriété n’est pas déjà sous séquestre. Les propriétaires ne savent pas non plus que de nombreuses zones qui ne semblent pas immédiatement menacées d’inondations sont en fait considérées comme à haut risque par l’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA). Si vous vous trouvez dans cette situation ou si vous ne voulez pas être pris au dépourvu, cet article vous aidera en démystifiant l’assurance contre les inondations exigée par les prêteurs.

Points clés à retenir

  • Une assurance contre les inondations est souvent exigée par les prêteurs hypothécaires lorsque les propriétés sont situées dans des zones d’inondation ou des plaines inondables désignées par le gouvernement fédéral.
  • L’assurance contre les inondations est une police distincte de l’assurance habitation, qui ne couvre généralement pas les dommages ou la destruction dus aux inondations.
  • Les prêteurs n’ont généralement besoin d’une assurance contre les inondations que pour couvrir la structure de la propriété, bien que les emprunteurs puissent également souscrire une couverture pour leurs effets personnels et leur mobilier.
  • L’assurance contre les inondations est disponible par le biais du Programme national d’assurance contre les inondations (NFIP) pour les propriétaires dans les zones à haut risque et d’autres communautés participantes.

Pourquoi les prêteurs exigent une assurance contre les inondations

La section d’assurance contre les risques des polices d’assurance habitation standard ne couvre pas les inondations causées par des causes naturelles externes, telles que de fortes pluies ou causées par l’homme, comme une rupture de barrage. Seule une assurance contre les inondations spécifiquement nommée, une police d’assurance distincte, peut protéger contre ce type de destruction ou de dommage.

L’assurance contre les inondations est généralement facultative pour les propriétaires hypothécaires dans ce qui est normalement considéré comme des zones inondables à faible risque. Il peut même être facultatif pour les propriétaires hypothécaires dans les zones inondables à haut risque, selon le type de prêt. Cependant, les propriétaires devront souscrire une assurance contre les inondations s’ils contractent une hypothèque auprès d’un prêteur réglementé ou assuré par le gouvernement fédéral (comme un prêt hypothécaire FHA) et achètent une maison dans une zone inondable à haut risque (également connue sous le nom d’inondation spéciale. Zone de danger).Dans la plupart des cas, le propriétaire devra payer une assurance contre les inondations chaque année jusqu’à ce que l’hypothèque soit remboursée.

Lorsqu’une personne contracte un prêt hypothécaire, la maison sert de garantie si l’emprunteur cesse de faire des versements hypothécaires. Lorsqu’une propriété est financée, le prêteur a souvent un intérêt financier plus important dans la propriété que l’emprunteur. Si l’un des actifs du prêteur est endommagé par les eaux de crue et que l’emprunteur abandonne la maison et cesse d’effectuer des paiements hypothécaires, le prêteur est pris dans une position perdante. Pour éliminer ce risque, de nombreux prêteurs exigent du propriétaire qu’il souscrive une assurance contre les inondations.

L’assurance contre les inondations fournira de l’argent pour réparer ou même reconstruire une maison si elle est endommagée ou détruite par les inondations. Si le propriétaire doit déposer une réclamation, il ne sera responsable que du paiement de la franchise. En conséquence, le propriétaire gardera la maison et continuera à faire des paiements hypothécaires, et tout le monde sera heureux.

Comment fonctionne l’assurance contre les inondations?

L’assurance contre les inondations fonctionne comme les autres produits d’assurance. L’assuré – le propriétaire – paie une prime annuelle en fonction du risque d’inondation de la propriété et de la franchise qu’il choisit. Si la propriété est endommagée ou détruite par une inondation, le propriétaire reçoit de l’argent comptant pour le montant requis pour réparer les dommages, jusqu’à concurrence de la limite de la police.

Le propriétaire doit garantir la police d’assurance contre les inondations avant de conclure sur une propriété et la renouveler chaque année pour couvrir le solde du capital du prêt. Le prêteur percevra généralement les paiements d’assurance contre les inondations en même temps que le paiement hypothécaire mensuel, détiendra les fonds sur un compte séquestre et paiera la totalité de la prime à la compagnie d’assurance une fois par an (de la même manière que les impôts fonciers et l’assurance habitation sont traités). Ainsi, une fois que le propriétaire obtient la politique initiale, aucune autre action ne peut être nécessaire en dehors des versements hypothécaires mensuels. Une couverture distincte pouvant aller jusqu’à 100 000 $ pour les effets personnels est également disponible.

Qui doit souscrire une assurance contre les inondations?

Vous pouvez vous renseigner sur le risque d’inondation de toute propriété sur FloodSmart.gov ou via le plan du site Web de la FEMA.Si le site Web indique que la propriété se trouve dans une zone à haut risque, une assurance contre les inondations sera probablement nécessaire. La décision finale dépend des cartes des taux d’assurance contre les inondations et d’une détermination officielle des risques de zone inondable. Vous devriez également demander à votre prêteur ses exigences en matière d’assurance contre les inondations.

Dans certains quartiers ou même des villes entières, il peut être difficile de trouver une maison qui ne se trouve pas dans une zone inondable à haut risque. Dans d’autres régions, vous pouvez éviter d’avoir à souscrire entièrement une assurance contre les inondations.

Comment obtenir une assurance contre les inondations

Le programme national d’assurance contre les inondations (NFIP), géré par la FEMA, offre une assurance contre les inondations aux propriétaires des communautés qui participent au programme.Le programme exige que les communautés participantes «adoptent et appliquent des ordonnances qui satisfont ou dépassent les exigences de la FEMA pour réduire le risque d’inondations». Ce programme offre également un petit rabais sur l’assurance contre les inondations en fonction des mesures prises par les communautés pour atténuer les risques d’inondation.

Les polices d’assurance proprement dites sont émises par des compagnies d’assurance privées et non par la FEMA. Vous pouvez trouver une compagnie d’assurance participante sur le site Web de la FEMA. Mieux encore, demandez des recommandations à vos amis, à votre famille et à vos collègues de votre ville.

Que couvre l’assurance contre les inondations?

Selon FEMA, les éléments suivants sont considérés comme faisant partie de la structure du bâtiment:

  • Le bâtiment assuré et sa fondation
  • Les systèmes électriques et de plomberie
  • Équipement de climatisation centrale, fournaises et chauffe-eau
  • Réfrigérateurs, cuisinières et appareils encastrés tels que lave-vaisselle
  • Moquette installée de façon permanente sur un sol non fini
  • Panneaux, panneaux muraux, bibliothèques et armoires installés en permanence
  • Stores de fenêtre
  • Garages isolés jusqu’à 10% de la couverture de la propriété du bâtiment (les bâtiments détachés autres que les garages nécessitent une politique de propriété distincte)
  • L’enlèvement des débris

Que ne couvre pas l’assurance contre les inondations?

Comme spécifié par la FEMA, beaucoup de choses importantes et coûteuses ne sont pas couvertes par l’assurance contre les inondations. Vous devrez souscrire une couverture supplémentaire pour les biens personnels si vous vous inquiétez du coût de remplacement des éléments suivants:

  • Effets personnels tels que vêtements, meubles et équipement électronique
  • Rideaux
  • Climatiseurs portables et de fenêtre
  • Fours à micro-ondes et lave-vaisselle portables
  • Tapis non inclus dans la couverture du bâtiment (voir ci-dessus)
  • Laveuses et sécheuses
  • Les congélateurs et la nourriture qu’ils contiennent
  • Certains objets de valeur, tels que des illustrations originales et des fourrures (jusqu’à 2500 $)

De plus, ni l’assurance contre les inondations des bâtiments ni des biens personnels ne couvrira les éléments suivants:

  • Les dommages causés par l’humidité, la moisissure ou la moisissure qui auraient pu être évités par le propriétaire
  • Monnaie, métaux précieux et papiers de valeur tels que les certificats d’actions
  • Biens et effets personnels à l’extérieur d’un bâtiment tels que les arbres, les plantes, les puits, les fosses septiques, les promenades, les terrasses, les patios, les clôtures, les digues, les bains à remous et les piscines
  • Frais de subsistance, tels que le logement temporaire
  • Pertes financières causées par une interruption d’activité ou par la perte d’usage de biens assurés
  • La plupart des véhicules automoteurs, tels que les voitures, y compris leurs pièces

Combien coûte l’assurance contre les inondations?

Le coût pour assurer une propriété contre les dommages causés par les inondations est déterminé par des facteurs de risque tels que l’année de construction du bâtiment, le nombre d’étages, le niveau de risque d’inondation et le montant de la couverture requise par le prêteur. Ce montant doit être basé sur le coût de la reconstruction, qui peut être obtenu auprès de la compagnie d’assurance de votre propriétaire.

Le prix pour assurer une propriété avec une franchise et un montant de couverture particuliers sera le même, peu importe qui vous avez choisi comme assureur, car les primes d’assurance contre les inondations sont réglementées par le gouvernement. Cependant, vous avez un certain contrôle sur le coût de votre police, car vous pouvez choisir le montant de votre franchise.

Pour connaître le coût de l’assurance contre les inondations pour votre résidence en particulier, remplissez le profil de risque d’inondation sur le site Web de la FEMA. Ensuite, contactez l’un des agents d’assurance participants listés.Le site Web ne donne qu’une fourchette approximative des coûts de couverture possibles. Un agent d’assurance peut vous donner un devis précis. Vous pouvez toujours obtenir un devis même si vous ne faites que regarder la propriété et ne l’avez pas sous contrat. En général, attendez-vous à payer au moins quelques centaines de dollars pour une assurance contre les inondations.

Le montant d’assurance maximum autorisé par la loi pour une police NFIP est de 250 000 $ pour la structure. La couverture du contenu est facultative – elle n’est pas requise par le prêteur – mais elle coûte un supplément (et est limitée à 100 000 $).

Évaluation du coût de l’assurance contre les inondations

Allant de 500 $ à 1 300 $ par an, l’assurance contre les inondations est coûteuse et, comme d’autres formes d’assurance plus courantes, peut rendre l’accession à la propriété moins abordable ou même inabordable pour certaines personnes. Déterminez si vous pourrez vous offrir une assurance contre les inondations aussi longtemps que vous en aurez besoin avant de vous engager dans une propriété. Si votre police d’assurance contre les inondations coûte 1 000 $ par année et que vous prenez 30 ans pour payer votre hypothèque, cela représente un coût supplémentaire de 30 000 $ à long terme pour être propriétaire de cette maison.

Certaines compagnies d’assurance contre les inondations essaieront de vous faire souscrire une assurance pour un maximum de 250 000 $, même si le prêteur n’a pas besoin de cette couverture. Si le montant principal d’un prêt n’est que de 200 000 $, la couverture supplémentaire n’est pas nécessaire. Regardez la valeur de remplacement de votre maison telle que déterminée par votre compagnie d’assurance habitation. Il s’agit du montant total pour lequel vous devez souscrire une assurance. L’assurance ne doit couvrir que la valeur de la structure physique, pas celle du terrain.

Refinancement et assurance contre les inondations

Si vous envisagez de refinancer et que vous n’êtes pas obligé de souscrire une assurance contre les inondations dans le cadre de votre prêt hypothécaire actuel, voyez si votre désignation contre les inondations a changé. Vous êtes peut-être maintenant dans une zone d’inondation à haut risque, même si vous ne l’étiez pas auparavant. Cela ne vaut peut-être pas la peine de refinancer lorsque vous ajoutez le nouveau coût de l’assurance contre les inondations.

Enfin, la couverture maximale autorisée de 250 000 $ peut ne pas être suffisante pour reconstruire certaines propriétés. Si votre compagnie d’assurance habitation affirme que la reconstruction de votre propriété coûtera plus de 250 000 $ en cas de perte totale, sachez que vous êtes toujours exposé même avec une assurance contre les inondations.

Éviter l’assurance contre les inondations exigée par le prêteur

Il existe plusieurs options pour éviter l’assurance contre les inondations exigée par les prêteurs (ou au moins en réduire le coût), même si elles peuvent ne pas être réalisables pour tout le monde, en particulier ceux qui vivent dans des zones à haut risque.

Les acheteurs de maison dont les propriétés sont situées dans une zone inondable et qui recherchent un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement fédéral, comme un prêt FHA, sont généralement tenus de souscrire une couverture d’assurance contre les inondations adéquate pour recevoir un financement.

Recherche

Faites des recherches avant d’acheter. Trouvez des propriétés qui ne sont pas situées dans des zones sujettes aux inondations. Ou, faites une enquête (pour environ 1500 $) pour voir si votre propriété spécifique est suffisamment élevée pour ne pas être dans la zone inondable, même si votre communauté l’est généralement. Vous pourrez peut-être obtenir une exemption si vous pouvez prouver que votre propriété n’est pas à haut risque.

Rénover

Il existe plusieurs moyens d’atténuer les risques de dommages dus aux inondations, et donc le coût de votre assurance contre les inondations. Les maisons avec sous-sols et vides sanitaires souffrent davantage des inondations; cela pourrait valoir la peine de les remplir et de les transformer en une base solide. Le déplacement des services publics d’un sous-sol à un hangar au niveau du sol aide également. Vous pouvez donc moderniser votre maison pour l’élever au-dessus de l’élévation d’inondation de base de votre région.

Organiser

Organisez votre communauté et travaillez avec le gouvernement local pour faire des choses pour atténuer les risques d’inondation au point où la zone n’est plus dans une zone à haut risque – ou du moins, est désignée dans une zone inférieure. Les communautés qui le font bénéficient souvent de remises du PNIF.

La ligne de fond

Devoir souscrire une assurance contre les inondations ne devrait pas être une mauvaise surprise lorsque vous achetez ou refinancez une maison. Vous renseigner maintenant peut vous aider à comprendre quand les prêteurs ont besoin d’une assurance contre les inondations, comment en réduire le coût ou, dans certains cas, même comment l’éviter complètement.

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