Définition de l’immobilier

 

Qu’est-ce que l’immobilier?

L’immobilier est une propriété composée de terres et de bâtiments qui s’y trouvent, ainsi que des ressources naturelles de la terre, y compris la flore et la faune non cultivées, les cultures et le bétail agricoles, l’eau et tout gisement minéral supplémentaire.

Comprendre l’immobilier

L’immobilier est un actif corporel et un type de bien immobilier. Les exemples de biens immobiliers comprennent les terrains, les bâtiments et autres améliorations, ainsi que les droits d’utilisation et de jouissance de ce terrain et de toutes ses améliorations. Les locataires et les locataires peuvent avoir des droits d’habiter des terrains ou des bâtiments considérés comme faisant partie de leur domaine, mais ces droits eux-mêmes ne sont pas, à proprement parler, considérés comme des biens immobiliers.

Les biens immobiliers ne sont pas la même chose et ne doivent pas être confondus avec les biens personnels. Les biens personnels comprennent les actifs incorporels comme les investissements, ainsi que les actifs corporels tels que les meubles et les accessoires comme un lave-vaisselle. En outre, même les locataires peuvent réclamer des parties d’une maison comme propriété personnelle, à condition que vous ayez acheté et installé la propriété avec la permission du bailleur.

Points clés à retenir

  • L’immobilier est un bien réel, c’est-à-dire corporel, composé de terres et de tout ce qui s’y trouve, y compris les bâtiments, la flore et la faune et les ressources naturelles.
  • L’immobilier comprend trois catégories de base: résidentiel, commercial et industriel.
  • Lorsqu’il s’agit d’investir, l’immobilier résidentiel est moins cher et plus faisable pour les particuliers, tandis que l’immobilier commercial est plus précieux et plus stable.
  • En tant qu’investissement, l’immobilier offre un revenu et une appréciation du capital.
  • Vous pouvez investir dans l’immobilier directement – en achetant un terrain ou une propriété – ou indirectement en achetant des actions de fiducies de placement immobilier (REIT) cotées en bourse ou de titres adossés à des hypothèques (MBS).

Types de biens immobiliers

Bien que les médias se réfèrent souvent au «marché immobilier», les exemples de biens immobiliers peuvent être regroupés en trois grandes catégories en fonction de leur utilisation.

  • L’immobilier résidentiel comprend les terrains non bâtis, les maisons, les condominiums et les maisons en rangée. Les structures peuvent être des habitations unifamiliales ou multifamiliales et peuvent être occupées par le propriétaire ou locatives.
  • L’immobilier commercial comprend les structures non résidentielles telles que les immeubles de bureaux, les entrepôts et les immeubles commerciaux. Ces bâtiments peuvent être autonomes ou dans des centres commerciaux.
  • L’immobilier industriel comprend les usines, les parcs d’activités, les mines et les fermes. Ces propriétés sont généralement de plus grande taille et les emplacements peuvent inclure l’accès à des centres de transport tels que les voies ferrées et les ports.

Avantages de l’immobilier résidentiel et de l’accession à la propriété

L’accession à la propriété, également connue sous le nom d’occupation par le propriétaire, est le type d’investissement immobilier le plus courant aux États-Unis. Selon le National Multifamily Housing Council (NMHC), environ les deux tiers des résidents sont propriétaires de leur logement. Souvent, ces propriétaires ont financé l’achat en contractant un prêt hypothécaire, dans lequel la propriété sert de garantie pour la dette.

Dans l’édition 2019 de son analyse annuelle de la valeur des maisons, le site Web immobilier Zillow a estimé que la valeur totale de toutes les maisons américaines en 2018 était de 33,3 billions de dollars, 71% de plus que le produit intérieur brut (PIB) du pays de 19,4 billions de dollars à l’époque.

Les particuliers qui achètent des prêts hypothécaires pour les aider à réaliser leur rêve de devenir propriétaire sont confrontés à une variété d’options. Les hypothèques peuvent exiger des intérêts à taux fixe ou à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires à taux variable, ce qui peut les rendre plus chers à court terme. Les prêts à taux fixe coûtent plus cher à court terme car ils sont protégés contre les hausses futures des taux d’intérêt.

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Les banques publient des calendriers d’amortissement qui montrent combien des paiements mensuels d’un emprunteur sont consacrés au remboursement des intérêts par rapport à ce qui sert au remboursement du principal du prêt. Les prêts ballon sont des prêts hypothécaires qui ne sont pas entièrement amortis – réduits à zéro – au fil du temps. Au lieu de cela, l’emprunteur paie des intérêts pour une période déterminée, cinq ans par exemple, et doit ensuite payer le reste du prêt en un versement forfaitaire à la fin du terme.

En outre, les prêts hypothécaires peuvent entraîner des coûts élevés, notamment des frais de transaction et des taxes. Ces dépenses supplémentaires sont souvent intégrées au prêt. Une fois que les propriétaires potentiels ont prouvé leur admissibilité et obtenu une hypothèque auprès d’une banque ou d’un autre prêteur, ils doivent effectuer des étapes supplémentaires pour s’assurer que la propriété est légalement à vendre et en bon état.

Avantages de l’immobilier commercial

L’immobilier commercial est utilisé pour le commerce et comprend tout, des centres commerciaux linéaires et des restaurants indépendants aux immeubles de bureaux et aux gratte-ciel. Il se distingue souvent de l’immobilier industriel, qui est un espace pratique utilisé dans la fabrication de produits.

L’achat ou la location d’un bien immobilier à des fins commerciales est très différent de l’achat d’une maison ou même de l’achat d’un bien immobilier résidentiel. Les baux commerciaux sont généralement plus longs que les baux résidentiels. Les rendements de l’immobilier commercial sont basés sur leur rentabilité au pied carré, contrairement aux structures destinées à être des résidences privées.

De plus, les prêteurs peuvent exiger une mise de fonds plus importante sur une hypothèque pour un bien immobilier commercial que ce qui est requis pour une résidence.

Investir dans l’immobilier

On peut investir directement dans l’immobilier en achetant des propriétés réelles ou des parcelles de terrain; ou indirectement, en achetant des actions de fiducies de placement immobilier (REIT) cotées en bourse ou de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Investir directement dans l’immobilier entraîne des profits – ou des pertes – de deux manières, qui n’ont pas changé depuis des siècles: les revenus de loyers ou de baux et l’appréciation de la valeur de l’immobilier

Contrairement à d’autres investissements, l’immobilier est considérablement affecté par son environnement et sa zone géographique immédiate. D’où la maxime bien connue de l’immobilier «emplacement, emplacement, emplacement». À l’exception d’une grave récession nationale ou d’une dépression, les valeurs de l’immobilier résidentiel, en particulier, sont principalement affectées par des facteurs locaux. Ces facteurs comprennent le taux d’emploi de la région, l’économie locale, les taux de criminalité, les installations de transport, la qualité des écoles, les services municipaux et les impôts fonciers.

Les inconvénients
  • Est généralement illiquide
  • Influencé par des facteurs très locaux
  • Nécessite une grosse mise de fonds initiale
  • Peut nécessiter une gestion active, une expertise

Il existe des différences importantes entre les investissements immobiliers résidentiels et commerciaux. D’une part, l’immobilier résidentiel est généralement moins cher et plus petit que l’immobilier commercial, il est donc plus abordable pour le petit investisseur.

D’un autre côté, l’immobilier commercial a souvent plus de valeur par pied carré et ses baux sont plus longs, ce qui garantit en théorie un flux de revenus plus prévisible. Un revenu plus élevé s’accompagne d’une responsabilité accrue. L’immobilier commercial locatif est plus fortement réglementé que l’immobilier résidentiel, et ces réglementations peuvent différer non seulement d’un pays à l’autre et d’un état à l’autre, mais également d’un comté et d’une ville. Même dans les villes, les réglementations de zonage ajoutent une couche de complexité indésirable aux investissements immobiliers commerciaux.

Il existe également un risque accru de rotation des locataires dans les contrats de location commerciaux. Si le modèle commercial du locataire est mauvais, que son produit n’est pas attrayant ou que ce sont de mauvais gestionnaires, ils peuvent déclarer faillite. L’échec de l’entreprise peut brusquement empêcher les biens immobiliers coûteux de générer des revenus.

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De plus, tout comme la propriété peut s’apprécier, elle peut aussi se déprécier. On sait que les magasins autrefois chauds se dégradent en centres commerciaux pourris et en centres commerciaux morts.

Appréciation

L’appréciation est obtenue par différents moyens, mais l’augmentation de la valeur d’une propriété n’est pas réalisée tant que le propriétaire n’a pas vendu la propriété. Une autre façon de réaliser des bénéfices serait de refinancer l’hypothèque. Les terres brutes et non développées, comme le territoire situé juste à l’extérieur des frontières d’une ville, offrent le plus grand potentiel de construction, de mise en valeur et de profit. L’appréciation peut également provenir de la découverte de matériaux précieux ou de ressources naturelles sur une parcelle de terrain, comme le pétrole de frappe. Également, une augmentation de la valeur marchande de la zone autour du terrain que vous possédez.

À mesure qu’un quartier grandit et se développe, la valeur des propriétés a tendance à grimper. L’embourgeoisement des quartiers urbains dans certaines villes américaines au cours des dernières décennies a souvent entraîné une augmentation spectaculaire des prix de l’immobilier. La rareté peut également jouer un rôle dans la valeur des biens immobiliers. Si un lot est le dernier de sa taille ou de son genre dans une zone prestigieuse – ou où de tels lots deviennent rarement disponibles – il gagne en valeur marchande.

le revenu

Les revenus de l’immobilier se présentent sous de nombreuses formes. Le plus gros générateur est le loyer payé sur un terrain déjà aménagé en propriétés résidentielles ou commerciales. Cependant, les entreprises paieront également des redevances pour les découvertes de ressources naturelles sur des terres brutes. En outre, ils peuvent payer pour y construire des structures, comme des tours cellulaires ou des pipelines.

Les revenus peuvent également provenir d’investissements immobiliers indirects. Dans une FPI, le propriétaire de plusieurs propriétés vend des actions aux investisseurs et transmet les revenus de location sous forme de distributions. De même, dans un MBS, les paiements d’intérêts et de principal d’un pool d’hypothèques sont collectés et transmis aux investisseurs.

Les produits d’investissement REIT et MBS se négocient comme des actions, l’immobilier étant leur sécurité sous-jacente. Ainsi, ils peuvent offrir une plus-value du capital est le gain de valeur de marché des actions.

Exemples réels d’investissements immobiliers

Les titres adossés à des hypothèques ont reçu beaucoup de mauvaise presse du fait du rôle qu’ils ont joué dans l’effondrement des prêts hypothécaires qui a déclenché une crise financière mondiale en 2007. Cependant, ils existent toujours et sont négociés. Le moyen le plus accessible pour l’investisseur moyen d’acheter ces produits est via des fonds négociés en bourse (ETF). Comme tous les investissements, ces produits comportent un certain degré de risque. Cependant, ils peuvent également offrir une diversification du portefeuille. Les investisseurs doivent enquêter sur les avoirs pour s’assurer que les fonds se spécialisent dans les MBS de qualité investissement, et non dans la variété subprime qui a figuré dans la crise.

Depuis avril 2019, les véhicules les plus performants de ce type comprennent:

  • FNB Vanguard de titres adossés à des hypothèques (VMBS), qui suit l’indice Bloomberg Barclays US Mortgage-Backed Securities Float Adjusted Index, composé de MBS adossés à des agences fédérales qui ont un pool minimum de 250 millions de dollars et une échéance minimale d’un an. Au prix d’environ 53 $ par action, le fonds a un rendement en dividendes de 2,58%.
  • FNB iShares Barclays MBS Bond (MBB), qui se concentre sur les titres hypothécaires à taux fixe et à taux variable, et suit l’indice Bloomberg Barclays US MBS. Ses avoirs comprennent des obligations émises ou garanties par des entreprises publiques comme Fannie Mae et Freddie Mac, elles sont donc notées AAA. Se négociant autour de 108 $ par action, il offre un rendement de 2,48%.
  • FNB d’obligations hypothécaires SPDR Bloomberg Barclays Capital (MBG), qui utilise également l’indice Barclays US MBS comme référence, mais adopte une approche plus agressive pour augmenter les rendements. Prix ​​à 26 $ l’action, il offre un rendement de 3,15%.

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