Définition du conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)

Qu’est-ce que le conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)?

Un conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) est un véhicule à usage spécial (SPV) utilisé pour regrouper des prêts hypothécaires et émettre des titres adossés à des hypothèques (MBS).

Points clés à retenir

  • Un conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC) est un véhicule à usage spécial (SPV) utilisé pour regrouper des prêts hypothécaires et émettre des titres adossés à des hypothèques (MBS).
  • Les REMIC ont d’abord été autorisés par la promulgation de la loi de réforme fiscale de 1986.
  • Un conduit de placement hypothécaire immobilier (REMIC) peut être organisé sous la forme d’une société de personnes, d’une fiducie, d’une société ou d’une association et est exonéré de l’impôt fédéral.

Comprendre les conduites d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)

Les conduits de placement hypothécaire immobilier détiennent des prêts hypothécaires commerciaux et résidentiels en fiducie et émettent des intérêts dans ces prêts hypothécaires titrisés aux investisseurs. À l’instar des obligations hypothécaires garanties (CMO), les REMIC regroupent une variété de prêts hypothécaires individuels en pools en fonction du risque et de l’échéance, puis émettent des obligations ou d’autres titres aux investisseurs. Ces titres se négocient ensuite sur le marché hypothécaire secondaire.

Les REMIC ont été autorisés pour la première fois par la promulgation de la Loi sur la réforme fiscale de 1986. Un conduit d’investissement hypothécaire immobilier peut être organisé sous forme de société de personnes, de fiducie, de société ou d’association. Les REMIC sont des entités exonérées d’impôt au niveau fédéral, bien que les investisseurs soient toujours soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers. Le statut d’exonération fiscale d’un REMIC peut être perdu si un prêt de son pool est échangé contre un autre prêt. Les réglementations fédérales exigent que les prêts d’un pool donné soient constants. En d’autres termes, les prêts ne peuvent pas être modifiés ou échangés de manière significative contre des prêts différents avec de nouvelles conditions.

Fannie Mae et Freddie Mac sont parmi les émetteurs les plus importants de REMIC.

Problèmes avec le conduit d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC)

Des restrictions peuvent être mises en place sur les prêts immobiliers commerciaux qui ont été titrisés par les REMIC. Si un propriétaire était intéressé à apporter des améliorations à une propriété couverte par un tel prêt, il pourrait être confronté à des limitations qui les empêcheraient d’agir. Les rénovations prévues pourraient modifier considérablement la valeur de la garantie qui a garanti le prêt, ce qui ne serait pas autorisé. Des propositions ont été présentées pour modifier les règlements qui limitent et limitent ces rénovations. L’intention était de permettre aux propriétaires avec des prêts commerciaux titrisés par les REMIC d’apporter des améliorations et des améliorations pour rendre leurs propriétés plus attrayantes pour le marché.

Par exemple, le Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act de 2009 a été proposé au Congrès. L’objectif visé était de mettre à jour les règles REMIC afin de permettre aux propriétaires de biens immobiliers en difficulté de modifier leur propriété. Il était spécifiquement axé sur les hypothèques admissibles et les biens de saisie dans le cadre du programme de secours des actifs en difficulté (TARP).

Le projet de loi comprenait une déclaration selon laquelle les modifications de propriété dans de telles conditions ne seraient pas considérées comme des transactions interdites comme indiqué par l’Internal Revenue Service. L’intérêt dans le REMIC continuerait d’être traité comme un intérêt régulier et les produits générés par les modifications apportées à la propriété seraient traités de la même manière que s’ils étaient reçus au moyen d’hypothèques admissibles.

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