Définition du marché hypothécaire secondaire, avantages et inconvénients

Le marché hypothécaire secondaire permet aux banques de reconditionner et de vendre des prêts hypothécaires sous forme de titres à des investisseurs institutionnels. Ces investisseurs comprennent les grands fonds de pension, les compagnies d’assurance, les fonds spéculatifs et le gouvernement fédéral. À leur tour, les acheteurs des produits de placement hypothécaire de la banque reconditionneront et vendront souvent les titres hypothécaires aux petits investisseurs.

Marché secondaire et banques

En conditionnant et en vendant les prêts hypothécaires qu’elle souscrit, la banque peut retirer ces éléments de son bilan. En outre, le produit de la vente des prêts hypothécaires à une deuxième partie donne aux banques de nouveaux fonds à prêter à davantage d’emprunteurs. Avant la mise en place du marché secondaire, seules les grandes banques avaient les poches profondes pour immobiliser les fonds pendant toute la durée du prêt, généralement de 15 à 30 ans. En conséquence, les acheteurs potentiels ont eu du mal à trouver des prêteurs hypothécaires. Puisqu’il y avait moins de concurrence, les prêteurs pouvaient exiger des taux d’intérêt plus élevés.

Fannie et Freddie et hypothèques secondaires

La loi de 1968 sur la charte de la Federal National Mortgage Association a tenté de résoudre ce problème en privatisant Fannie Mae et Freddie Mac. Ces entreprises financées par le gouvernement (GSE) ont été chargées de créer un accès à des prêts hypothécaires abordables. Pour financer ces efforts, Fannie et Freddie achètent des prêts hypothécaires bancaires et les revend à d’autres investisseurs. Les prêts ne sont pas revendus individuellement. Au lieu de cela, ils sont regroupés dans des titres adossés à des hypothèques (MBS). La valeur du MBS est garantie – ou adossée – à la valeur de l’ensemble de prêts hypothécaires sous-jacent.

Tel que rapporté par de nombreux organes de presse comme CNBC La crise des prêts hypothécaires à risque de 2008-2009 a vu les deux entités détenir ou garantir 40% de tous les prêts hypothécaires américains. Ce portefeuille s’élevait à près de 5 billions de dollars américains alors qu’il était au bord du défaut.

D’autres institutions financières comme Lehman Brothers et Bear Stearns ont été chavirées par des titres adossés à des créances hypothécaires et d’autres produits dérivés pendant la crise financière de 2008. Il y a eu une ruée vers les sorties alors que les banques privées ont quitté en masse le marché hypothécaire. En conséquence, Fannie et Freddie sont devenus responsables de près de 100% des prêts immobiliers. Les deux GSE tenaient essentiellement ensemble l’ensemble de l’industrie du logement. C’est ainsi que Fannie Mae et Freddie Mac ont été impliqués dans la crise des subprimes.

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Reprise du marché secondaire

En 2013, les banques ont commencé à revenir sur le marché secondaire. En 2014, ils conservaient encore 27% des crédits immobiliers au lieu de les revendre sur le marché secondaire. Il y avait trois raisons à cela:

  1. Fannie et Freddie ont augmenté leurs commissions de garantie de 0,2% du montant du prêt à 0,5%. En conséquence, de nombreuses banques ont estimé qu’il était moins coûteux de conserver les prêts les plus sûrs.
  2. Les banques ont fait plus de prêts «jumbo», qui ont dépassé les limites de prêt de Fannie et Freddie. Ces dettes ne sont pas assurables par eux. Le pourcentage est passé de 14% de toutes les origines en 2013 à 19% en 2014.
  3. Les banques reçoivent moins de prêts. Ils ne les ont accordés qu’aux clients les plus solvables. Le montant total en dollars des prêts hypothécaires résidentiels a diminué de 2,7% entre 2012 et 2014. Au cours de cette même période, leur actif total a augmenté de 7,6%.

Autres types de marchés secondaires

Il existe également des marchés secondaires pour d’autres types de dette, ainsi que des actions. Les sociétés de financement regroupent et revendent des prêts automobiles, des dettes de carte de crédit, des prêts étudiants et des dettes d’entreprise.

Les actions sont vendues sur deux marchés secondaires très connus, la Bourse de New York et le NASDAQ. Le marché primaire des actions, appelé offre publique initiale, implique la première offre par une entreprise de la propriété partielle au public par le biais d’actions.

Le plus important est le marché secondaire des bons du Trésor américain, des obligations et des billets. La demande de bons du Trésor affecte tous les taux d’intérêt. Les bons du Trésor, soutenus par le gouvernement américain, sont l’investissement le plus sûr au monde – ils sont utilisés pour les calculs lorsqu’un investissement sans risque est nécessaire. Ils offrent également un faible rendement. Les investisseurs qui veulent plus de rendement et sont prêts à prendre plus de risques achèteront d’autres obligations, telles que des obligations municipales, d’entreprise, étrangères ou même des obligations pourries. Lorsque la demande de bons du Trésor est élevée, les rendements des taux d’intérêt peuvent être faibles pour toutes les dettes. Lorsque la demande de bons du Trésor est faible, les taux d’intérêt doivent augmenter pour toutes les dettes sur le marché secondaire.

Il existe une relation directe entre les bons du Trésor et les taux d’intérêt hypothécaires. Lorsque les rendements des bons du Trésor augmentent, les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à taux fixe augmentent également. Étant donné que les produits financiers à revenu fixe se disputent l’avis de l’investisseur «à rendement sûr», ils doivent tous maintenir leurs rendements au même niveau.

Croissance de la confiance

À mesure que la confiance revient sur le marché hypothécaire secondaire, elle revient sur tous les marchés secondaires. Ian Salisbury de Marketwatch.com le mentionne dans son article du 25 août 2012, «Comment un jeu obscur de lien pourrait aider les consommateurs». Salisbury déclare qu’en 2007, les titres d’automobiles et de cartes de crédit s’élevaient à 178 milliards de dollars mais ont chuté à seulement 65 milliards de dollars en 2010. En 2012, ils étaient revenus à 100 milliards de dollars, selon Standard & Poor’s Financial Services LLC.

Les grands investisseurs sont désormais plus disposés à tenter leur chance avec des prêts titrisés de banques réputées, car les rendements des bons du Trésor sont à leur plus bas niveau depuis 200 ans. Cela signifie que l’assouplissement quantitatif de la Réserve fédérale a contribué à rétablir le fonctionnement des marchés financiers. En achetant des bons du Trésor américain, la Fed a forcé les rendements à baisser et a amélioré l’apparence des autres investissements en comparaison.

Les banques ont désormais un marché pour les offres groupées de prêts titrisés. Cela leur donne plus d’argent pour faire de nouveaux prêts.

Comment le marché secondaire vous affecte

Le retour du marché secondaire est particulièrement utile pour vous si vous avez besoin d’un prêt auto, de nouvelles cartes de crédit ou d’un prêt commercial. Si vous avez récemment demandé un prêt et que vous avez été refusé, le moment est venu de réessayer. Mais si votre pointage de crédit est inférieur à 720, vous devrez réparer votre crédit.

C’est également excellent pour la croissance économique. Les dépenses de consommation génèrent près de 70% de l’économie américaine, mesurée par le produit intérieur brut (PIB). En 2007, de nombreux consommateurs ont utilisé la dette de carte de crédit pour faire leurs achats. Après la crise financière, ils ont soit réduit leur dette, soit perdu du crédit de banques paniquées, ce qui leur a refusé l’accès. Un retour de la titrisation signifie que les investisseurs et les banques sont moins motivés par la peur. La dette des consommateurs augmente, ce qui stimule la croissance économique.

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