Demander la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires résidentiels

Posséder votre propre maison comporte de jolis avantages fiscaux. L’un d’eux est la déduction des intérêts hypothécaires.

La Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA) a quelque peu affecté cette déduction lorsqu’elle est entrée en vigueur en 2018, mais la loi ne pas éliminer complètement la déduction du code des impôts.Il fixe simplement quelques limites et restrictions.

Comment réclamer des intérêts hypothécaires résidentiels

Vous devez détailler vos déductions sur le formulaire 1040, annexe A pour réclamer des intérêts hypothécaires.Cela signifie renoncer à la déduction standard pour votre statut de dépôt – c’est une situation soit / ou. Vous pouvez détailler ou demander la déduction forfaitaire, mais vous ne pouvez pas faire les deux.

Déterminer le montant d’intérêt que vous avez payé

Vous devriez recevoir le formulaire 1098, une déclaration d’intérêts hypothécaires, de votre prêteur hypothécaire au début de chaque nouvelle année d’imposition. Ce formulaire indique le total des intérêts que vous avez payés au cours de l’année précédente s’il dépasse 600 $.Vous n’avez pas à joindre le formulaire à votre déclaration de revenus, car l’institution financière doit également envoyer une copie du formulaire 1098 directement à l’IRS, de sorte que l’IRS l’a déjà.

Assurez-vous que la déduction des intérêts hypothécaires que vous demandez sur l’annexe A correspond au montant indiqué sur le formulaire 1098. Le montant que vous pouvez déduire peut être inférieur au montant total qui apparaît sur le formulaire en fonction de certaines limites. Conservez le formulaire 1098 avec une copie de votre déclaration de revenus déposée pendant au moins quatre ans.

La déduction vaut-elle la peine d’être réclamée?

L’annexe A couvre également de nombreuses autres dépenses déductibles, y compris les impôts fonciers, les frais médicaux et les dons de bienfaisance. Parfois, tout cela représente plus que la déduction standard pour votre statut de dépôt, ce qui vaut le temps et les efforts nécessaires pour détailler vos déductions … et parfois ils ne le font pas.

À partir de l’année d’imposition 2020, la déduction forfaitaire est:

  • 12 400 $ pour les contribuables célibataires et mariés qui produisent des déclarations distinctes, en hausse par rapport à 12200 $ pour l’année d’imposition 2019
  • 24 800 $ pour les contribuables mariés qui produisent conjointement et pour les veuves admissibles, en hausse par rapport à 24400 $ en 2019
  • 18 650 $ pour ceux qui se qualifient comme chef de ménage, en hausse par rapport à 18350 $ en 2019

Ces chiffres représentent environ le double des déductions standard qui étaient en place en 2017, celles que vous auriez utilisées pour la déclaration de revenus que vous avez produite en 2018.Par conséquent, vous n’aurez peut-être pas suffisamment de déductions détaillées pour surpasser la déduction standard à laquelle vous avez droit pour votre statut de production.

Quelles maisons sont couvertes?

En supposant que vous choisissez de détailler, les déductions d’intérêts hypothécaires résidentiels sont assorties de plusieurs règles d’admissibilité.

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Premièrement, la déduction des intérêts hypothécaires comprend ce que vous avez payé sur les prêts pour acheter une maison, sur les marges de crédit hypothécaire et sur les prêts à la construction. Mais la TCJA a imposé une restriction importante à la dette sur la valeur nette du logement à partir de l’année d’imposition 2018. Vous ne pouvez pas demander la déduction pour ce type de prêt, sauf si vous pouvez prouver qu’il a été souscrit pour «acheter, construire ou améliorer substantiellement» la maison qui garantit le prêt.

La déduction est également limitée aux intérêts que vous avez payés sur votre résidence principale et / ou une résidence secondaire. Les intérêts payés sur les troisième ou quatrième maisons ne sont pas déductibles. Cela n’a pas changé.

Votre maison peut être une maison unifamiliale, un condo, une maison mobile, une coopérative ou même un bateau – à peu près n’importe quelle propriété qui a «des installations de couchage, de cuisine et de toilettes», selon l’IRS.

Vous devez être le débiteur

Vous devez également être légalement responsable du prêt – la dette ne peut pas être au nom de quelqu’un d’autre à moins que ce ne soit votre conjoint et que vous produisiez une déclaration conjointe. Il doit s’agir d’un prêt de bonne foi dans la mesure où vous avez une obligation contractuelle de le rembourser. Votre maison doit servir de garantie pour le prêt et vos documents hypothécaires doivent clairement l’indiquer.

Règles pour les hypothèques conjointes

Vous avez le droit de déduire uniquement les intérêts que vous avez payés personnellement, peu importe lequel d’entre vous a reçu un formulaire 1098 du prêteur, si vous détenez conjointement l’hypothèque avec quelqu’un d’autre qui n’est pas votre conjoint.

Limitations en dollars sur les prêts

Les prêts utilisés pour acheter ou construire une résidence sont appelés «dette d’acquisition d’un logement». Le terme fait référence à tout prêt que vous contractez dans le but «d’acquérir, de construire ou d’améliorer substantiellement» une maison qualifiée.

Auparavant, vous pouviez déduire les intérêts sur les dettes d’acquisition d’une maison jusqu’à concurrence de 1 million de dollars pour votre résidence principale et / ou votre résidence secondaire en 2017, mais la TCJA a réduit ce montant à 750 000 $ à compter de l’année d’imposition 2018. La limite baisse encore plus. à 375 000 $ si vous êtes marié et produisez une déclaration distincte.

Un exemple

Disons que vous avez emprunté 800 000 $ contre votre résidence principale et 400 000 $ contre votre résidence secondaire. Les deux prêts ont été utilisés uniquement pour acquérir ou améliorer considérablement les propriétés. Ensemble, les prêts totalisent 1,2 million de dollars, dépassant la limite de 750 000 dollars aux termes de la TCJA.

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Vous ne pouvez demander une déduction des intérêts hypothécaires que pour le pourcentage attribuable aux premiers 750 000 $ que vous avez empruntés. L’intérêt associé à cet autre 450 000 $ n’est que de l’argent que vous avez dépensé. Vous ne bénéficiez pas d’un allégement fiscal pour cela.

Exceptions à la règle des 750000 $

L’IRS reconnaît deux exceptions à la limite d’endettement de 750 000 $ à compter de 2019. Vous pouvez utiliser l’ancienne limite de 1 million de dollars dans deux circonstances:

  • Vous avez contracté l’hypothèque avant le 16 décembre 2017 si cette hypothèque plus toute dette faisant l’objet de droits acquis totalisent 1 million de dollars ou moins de dette
  • Vous avez contracté l’hypothèque le 13 octobre 1987 ou avant, ce qui en fait une dette acquise

Prêts à la construction résidentielle

Vous pouvez déduire les intérêts sur les hypothèques utilisées pour payer les frais de construction si le produit est exclusivement utilisé pour acquérir le terrain et pour la construction de la maison. Les dépenses engagées au cours des 24 mois précédant la fin de la construction sont comptabilisées dans la limite de 750 000 $ de la dette d’acquisition de maison.

Mais il y a un hic ici. Si vous déduisez les intérêts sur un prêt à la construction pendant deux ans et que vous décidez ensuite de vendre la propriété plutôt que d’emménager et de l’utiliser comme résidence, vous devrez peut-être modifier vos déclarations de revenus pour les années où vous avez déduit les intérêts pour la qualifier d’investissement. intérêt à la place.Cela peut limiter sa déductibilité. L’IRS voudra peut-être un remboursement.

Points que vous avez payés

Les points payés sur la dette d’acquisition des résidences principales et secondaires sont entièrement déductibles dans l’année où ils sont payés. Les points ne sont pas toujours déclarés sur le formulaire 1098, mais vous pourrez peut-être les trouver sur votre relevé de règlement.Sinon, demandez à votre prêteur.

Quand demander l’aide d’un fiscaliste

Déterminer la déduction des intérêts hypothécaires résidentiels est simple pour certains contribuables, mais pas tellement pour d’autres. Additionnez les intérêts déclarés sur votre formulaire 1098 et inscrivez le total sur l’annexe A. Vous pouvez utiliser la feuille de calcul de la publication 936 pour calculer votre déduction admissible.

Vous voudrez peut-être vérifier auprès d’un fiscaliste, cependant, si vous avez acheté ou vendu une propriété au cours de l’année d’imposition, ou si votre dette d’acquisition de maison dépasse la limite de 750 000 $. En fait, il serait logique de demander l’avis d’un fiscaliste avant même d’acheter ou de vendre un bien immobilier, ne serait-ce que pour avoir une idée des conséquences fiscales de votre décision.

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