Demandes de prêt hypothécaire au milieu de la pandémie: à quoi s’attendre

Bien que la pandémie COVID-19 ait causé des dommages économiques étendus, tout n’a pas été mauvais. Pour beaucoup de ceux qui n’ont pas perdu leur emploi, la crise financière a rendu la perspective d’acheter une maison encore plus tentante, les taux hypothécaires déjà bas tombant à des niveaux époustouflants alors que le gouvernement intervenait pour tenter d’alléger la douleur.

Bien entendu, les taux irrésistibles s’accompagnent également d’une reconnaissance du risque accru pour les prêteurs. Obtenir un prêt hypothécaire n’est plus aussi facile qu’auparavant.

«Avec tant d’incertitude dans l’air, les sociétés de crédit couvrent leurs paris avec des directives de prêt plus strictes et des taux plus élevés pour ceux qui supportent tout type de risque financier», a écrit Amber Taufen, rédactrice en chef du centre de ressources pour les acheteurs de HomeLight, dans un e-mail.

Si vous faites partie des millions d’Américains qui cherchent à acheter une maison à l’ère du coronavirus, voici ce à quoi vous pouvez vous attendre.

Points clés à retenir

Comment COVID-19 a-t-il changé les hypothèques?

La pandémie du COVID-19 a eu un impact économique considérable sur le pays – ainsi que sur ses habitants et ses entreprises. En tant que tel, cela a également eu un effet considérable sur le secteur des prêts hypothécaires.

Les taux d’intérêt continuent d’établir de nouveaux records

Dans un effort pour stimuler l’économie en difficulté et rendre les prêts hypothécaires plus accessibles aux propriétaires et aux entreprises, la Réserve fédérale a abaissé son taux d’intérêt de référence au début de 2020 et augmenté ses achats de titres adossés à des hypothèques – un type d’obligation d’investissement composé de groupes de prêts hypothécaires les prêts.

Ce qui a suivi a été une baisse sans précédent des taux hypothécaires qui étaient déjà assez bas, historiquement parlant. En fait, selon Freddie Mac, les taux hypothécaires ont atteint des creux records 16 fois en 2020. Au 7 janvier, le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans était un plus bas historique de 2,65% – contre 3,64% a un an plus tôt.

Bien que les meilleurs taux soient réservés à ceux qui ont les cotes de crédit les plus élevées, d’autres emprunteurs peuvent également obtenir des taux décents. Les emprunteurs avec des cotes de crédit «justes» ont enregistré en moyenne un taux de 3,89% sur les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans la première semaine de janvier, une moyenne qui était meilleure que le taux hypothécaire moyen global de fin octobre 2017 à mai 2019, selon les données de myFICO.

Les prêteurs sont devenus plus prudents

Dans l’ensemble, la pandémie a rendu les prêteurs hypothécaires plus prudents quant à savoir à qui ils prêteront de l’argent. Beaucoup ont augmenté leur pointage de crédit minimum depuis le début de l’épidémie, et certains ont également exigé des acomptes plus élevés.

«Les prêteurs exigent des cotes de crédit plus élevées et des preuves solides de stabilité de carrière avant de débourser un prêt», a écrit Taufen.

Les normes de prêt sont nettement plus strictes qu’elles ne l’étaient avant la pandémie, selon la Mortgage Bankers Association. En novembre 2020, par exemple, l’indice de disponibilité du crédit hypothécaire du MBA était inférieur de 35% à celui d’un an auparavant, même après quelques mois de légère hausse. Les baisses de l’indice indiquent que les normes de prêt deviennent plus strictes.



«Les prêteurs font plus d’affaires que jamais, de sorte que les emprunteurs avec des cotes de crédit plus faibles peuvent trouver plus difficile d’obtenir le prêt qu’ils veulent», a écrit Danielle Samalin, PDG de Framework Homeownership, dans un courriel.

Certains produits de prêt ne sont pas aussi largement disponibles

Certains types de prêts hypothécaires sont particulièrement difficiles à trouver sur le marché actuel, selon Anthony Sherman, PDG du marché hypothécaire numérique Simplist. Cela comprend les prêts jumbo — souvent utilisés pour des maisons à prix plus élevé — et les prêts hypothécaires non admissibles, qui sont utilisés par les emprunteurs indépendants, les investisseurs et d’autres sources de revenus non traditionnelles.

«Certains types de produits hypothécaires sont devenus moins disponibles cette année», a déclaré Sherman dans un courriel. «Les prêts Jumbo … ont été beaucoup plus difficiles à trouver et utilisent des normes plus rigoureuses qu’auparavant. De nombreux produits hypothécaires non éligibles, qui ne sont pas soutenus par des entités gouvernementales, ont pratiquement disparu du marché. »

Les refinancements en cash-out ont également été plus difficiles – et plus chers – à obtenir. Les encaissements ne représentaient que 27% de toute l’activité de refinancement au troisième trimestre de 2020, la part la plus faible depuis 2013, selon Black Knight, une société d’analyse et de logiciels hypothécaires.

Les évaluations ne sont pas toujours effectuées en personne ou pas du tout

Les évaluations, qui servent à vérifier la valeur d’une maison, font depuis longtemps partie du processus hypothécaire. Mais pendant la pandémie – les vendeurs étant inquiets de laisser entrer les évaluateurs chez eux et les évaluateurs tout aussi méfiants face à l’exposition – les choses ont un peu changé.

Fannie Mae a envoyé une lettre en mars aux prêteurs annonçant des «flexibilités temporaires» dans leurs directives d’évaluation, permettant des évaluations extérieures uniquement, des évaluations de bureau utilisant une approche basée sur des données pour déterminer la valeur d’une maison, et même des renonciations à l’évaluation – qui permettent la prêteur pour sauter l’évaluation entièrement.

Les approbations de prêts prennent plus de temps

Les emprunteurs sont également confrontés à des délais de clôture prolongés, selon Andrew Postell, vice-président des prêts hypothécaires à taux garanti.

«Tout ce qui va des évaluateurs à des réservations solides pour les trois prochains mois à la fermeture des ministères ou au travail à domicile rend l’ensemble du processus plus difficile», a déclaré Postell dans un e-mail.

La forte demande des acheteurs et des propriétaires souhaitant se refinancer entraîne également un retard pour certains prêteurs. Selon le vice-président adjoint de Field Mortgage de la Navy Federal Credit Union, Rashalon Hayes, la société a vu le volume des demandes augmenter considérablement au début de 2020.

«Il y avait essentiellement quatre fois plus de travail pour notre équipe entre les achats et les refinancements», a écrit Hayes dans un e-mail. «Nous avertissons nos membres qu’il peut y avoir des temps d’attente plus longs que la normale en raison de la pandémie de COVID-19, mais les prêteurs se sont bien adaptés à l’augmentation du volume depuis le début de la pandémie.

À quoi s’attendre si vous demandez un prêt hypothécaire pendant le COVID-19

Avec tous les changements mentionnés ci-dessus, ainsi que les dangers du COVID-19 lui-même, le processus de prêt hypothécaire est tout à fait différent. Si vous demandez un prêt, vous pouvez vous attendre à ce qui suit.

Votre processus de candidature peut être entièrement en ligne

Vous n’irez probablement pas dans une succursale bancaire pour demander votre prêt hypothécaire ces jours-ci (si votre banque est même ouverte pour des affaires sans rendez-vous). Dans la plupart des cas, le processus est effectué en ligne, à l’aide d’outils d’achat en ligne, d’applications en ligne et de portails sécurisés avec lesquels vous téléchargerez des documents financiers.

«Avant la pandémie, le secteur hypothécaire avançait vers l’ère de l’hypothèque entièrement numérique, ce qui signifie que l’ensemble du processus hypothécaire, de la demande à la clôture, sera finalement entièrement terminé en ligne», a déclaré Samalin. «COVID n’a fait qu’accélérer ce processus.»

Vous pouvez également travailler avec votre agent de crédit par téléphone, par e-mail ou via une plateforme ou une application propriétaire.

Vous devrez peut-être fournir une documentation plus complète sur l’emploi et le revenu

Les pertes d’emplois et de revenus au cours de la pandémie ont rendu les prêteurs extrêmement prudents dans l’évaluation du revenu et du statut d’emploi des emprunteurs. Plus précisément, ils veulent être sûrs que l’emprunteur a la stabilité et la cohérence financières nécessaires pour effectuer ses paiements, pas seulement maintenant, mais aussi sur toute la ligne.

À ce titre, certains prêteurs ont ajouté des niveaux supplémentaires de vérification de l’emploi au début de la pandémie. Ils peuvent également exiger plus de documentation concernant vos finances et vos revenus.

«Malgré le marché du logement en plein essor, le chômage reste élevé et les prêteurs examinent attentivement les revenus pour s’assurer que vous pouvez effectuer vos paiements», a déclaré Samalin. «Ne soyez pas surpris si on vous demande plus de documentation sur l’emploi et le revenu que d’habitude. Le revenu du travail indépendant, en particulier, fait l’objet d’un examen plus approfondi. »

Votre fermeture peut avoir lieu à distance ou en bordure de rue

Votre demande de prêt hypothécaire n’est peut-être pas la seule chose virtuelle en cours de route. Dans certains cas, vous pourriez même clôturer virtuellement votre prêt.

« Selon l’endroit où vous vivez, vous pouvez voir des prêteurs accepter des notaires en ligne à distance et d’autres processus numériques pour remplacer l’exécution traditionnelle à la plume et à l’encre de documents juridiques », a déclaré Samalin.

Si les fermetures virtuelles ne sont pas disponibles dans votre région ou auprès de votre prêteur, vous pourriez vous retrouver en train de fermer votre prêt avec des papiers passés par les fenêtres.

Conseils pour faire une demande d’hypothèque pendant COVID-19

Selon les experts, il y a plusieurs choses que vous pouvez faire pour améliorer vos chances d’approbation lorsque vous demandez un prêt hypothécaire pendant la pandémie.

Mettez votre documentation en ordre

Donnez-vous une longueur d’avance en rassemblant et en organisant à l’avance les documents que votre agent de crédit vous demandera pendant le processus de clôture.

«Anticipez les besoins de votre équipe de souscription et assurez-vous d’avoir les documents nécessaires à portée de main», a déclaré Sherman. «Pour les employés de W-2, cela concernera vos deux derniers talons de paie, vos deux dernières années de formulaires W-2 et vos deux dernières déclarations de revenus fédérales.»

Les actifs et les passifs peuvent également être un facteur dans votre demande.

« Votre prêteur voudra probablement voir les deux ou trois derniers mois de relevés pour tous les comptes de chèques, d’épargne, de courtage et de retraite« , a déclaré Sherman. « De plus, vous devrez rassembler les relevés de vos prêts auto, étudiants et personnels, le cas échéant, ainsi que les documents relatifs aux cartes de crédit et aux prêts hypothécaires existants. »

Effectuer un acompte plus important

Offrir une mise de fonds plus importante minimise le risque du prêteur, faisant de vous un emprunteur plus attrayant.

«Bien qu’il ne soit pas nécessaire de mettre 20% de crédit pour un prêt immobilier et que vous puissiez en mettre aussi peu que 3%, les emprunteurs sont plus susceptibles d’obtenir un prêt hypothécaire s’ils le font, car les banques préfèrent généralement minimiser leur risque de prêt», Jess Kennedy , CCO chez Beeline Loans, a écrit dans un courriel.

Soyez réactif

Répondre le plus rapidement possible aux questions de votre prêteur aidera à accélérer votre demande de prêt hypothécaire.

«La clé pour passer rapidement à travers le processus est d’être hyper réactif avec le prêteur et de fournir toutes les informations et documents demandés le plus rapidement possible», a déclaré Sherman de Simplist. « En termes simples: si l’envoi de vos relevés bancaires prend six jours, le processus prendra six jours de plus. »

Demandez combien de temps votre prêteur prendra

Il est naturel de juger un prêteur par les taux qu’il propose, mais Postell a déclaré que les emprunteurs devraient également poser des questions sur les délais d’exécution des prêts.

«Assurez-vous de parler avec votre prêteur de ses délais de traitement – combien de temps il faut pour obtenir un prêt du début à la fin», a déclaré Postell, ajoutant que des délais de 60 jours peuvent être raisonnables sur certains marchés.

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