Des interventions politiques contre la surchauffe du marché sont nécessaires maintenant

L’environnement actuel est le bon moment pour les décideurs politiques d’intervenir dans le secteur du logement au Canada, car un marché surchauffé déstabilisera probablement l’économie à l’avenir si ou lorsqu’une correction se produira, selon Robert Hogue, économiste principal à la Banque Royale du Canada.

L’un des principaux facteurs de risque est la combinaison d’une demande « excessivement forte » et d’une diminution des stocks, qui a poussé les prix à des sommets sans précédent, même sur des marchés traditionnellement plus froids.

« Jusqu’à récemment, les inquiétudes du marché canadien de l’habitation reflétaient principalement les conditions à Toronto et à Vancouver. Maintenant, c’est une préoccupation nationale », a déclaré Hogue. « Ces facteurs ont gonflé les emprunts hypothécaires – qui augmentent au taux le plus élevé depuis près d’une décennie (7,2 % en glissement annuel en janvier) – et la taille des nouvelles hypothèques. Ces conditions ne feront qu’alourdir le lourd endettement des ménages canadiens.

Hogue a souligné des pics de prix importants dans des marchés plus petits comme Mission, BC; Tillsonburg, ON; Sainte-Adèle, QC; et Moncton, NB comme emblématique de ce phénomène.

«L’immigration importante de la population et les marchés du travail solides ont eu une demande de logements plus élevée que l’offre dans de nombreuses régions du Canada avant la pandémie. La pandémie a fait monter la température », a ajouté Hogue. « La baisse des taux d’intérêt à des niveaux planchers, l’évolution des besoins de logement et la flambée de l’épargne des ménages ont tous alimenté la demande. »

Hogue a souligné que la menace que représentent ces facteurs est immense « parce que les attentes de prix excessivement élevées sont répandues. Le Canada n’a pas connu de surchauffe du marché de cette ampleur depuis la fin des années 1980.

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Si elles se déchaînent, ces tendances pourraient finir par saper la Stratégie nationale sur le logement du gouvernement canadien.

« Les valeurs immobilières exorbitantes peuvent exacerber les inégalités, creusant le fossé entre les nantis et les démunis », a déclaré Hogue. « Les prix exorbitants des terrains rendent plus coûteux la construction de logements plus abordables. »

Fondamentalement, toute initiative visant à éviter ces problèmes avant qu’ils ne deviennent ingérables devrait venir du gouvernement fédéral.

« N’attendez pas de la Banque du Canada qu’elle modifie sa politique pour régler les problèmes du marché de l’habitation. Il a clairement indiqué il y a longtemps qu’il considérait les mesures macroprudentielles comme les outils appropriés à utiliser », a expliqué Hogue. « Plus fondamentalement, les gouvernements devraient examiner de manière plus large le soutien qu’ils apportent à l’accession à la propriété et la mesure dans laquelle il contribue aux anticipations de prix extrapolées… Un durcissement supplémentaire des règles de prêt hypothécaire pourrait être nécessaire si des signes de stress d’endettement des ménages apparaissent.

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