Des opportunités d’investissement pré-forclusion pourraient se présenter au T2

La Banque du Canada a prédit que les arriérés de prêts hypothécaires culmineraient à 0,5% au T2-2021, et bien que peu propice, cela présente une occasion gagnant-gagnant pour les investisseurs d’intervenir et d’aider les familles en difficulté à rester chez elles.

L’achat de maisons saisies est généralement associé aux États-Unis, notamment pendant la Grande Récession, mais selon le rapport Comment éviter et acheter des saisies du Real Estate Investment Network (REIN), une manière plus bienveillante d’investir dans ces propriétés consiste à utiliser les pré-saisies. . Techniquement, un paiement manqué met une hypothèque en souffrance, mais un plan de règlement de la dette est souvent le prochain plan d’action. Les pré-saisies non judiciaires sont un moyen pour les investisseurs de conclure des accords avec des emprunteurs en difficulté financière en investissant des capitaux et en élaborant des plans de paiement pour éviter les saisies réelles. Une clause de pouvoir de vente doit être ajoutée au contrat hypothécaire au cas où le prêteur aurait besoin de récupérer son investissement.

«Le modus operandis des bailleurs de fonds est de ne pas récupérer la propriété, ils veulent donc travailler avec l’emprunteur pour trouver une solution, et généralement un emprunteur en défaut de MO est de conserver la propriété et de créer un plan à cette fin. Cela ouvre la porte à des solutions créatives », a déclaré Jennifer Hunt, vice-présidente de la recherche de REIN, à CREW.

Cependant, tous les emprunteurs risquant une forclusion ne veulent pas conserver leur propriété – en fait, Hunt dit que, poussé par la pandémie COVID-19, il y a un nombre croissant de Canadiens qui changent de carrière, et certains aimeraient se décharger du fardeau de la dette de leur maisons – tandis que d’autres exigent des prêts d’argent dur que l’investisseur peut enregistrer contre la propriété pour plus de sécurité.

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«Ayez une bonne conversation avec cet emprunteur et voyez s’il y a une opportunité pour une prise de participation – fournissez des capitaux et créez un plan de remboursement, ou un plan de modification de prêt, et négociez pour une partie de cette propriété», a déclaré Hunt. «Vous pourriez recevoir un pourcentage de la valeur nette du logement pour ce prêt.»

La formule de REIN pour les marchés en crise, qui commencent généralement par une réduction du PIB, et dont la pandémie a été le moteur, est de 18 à 24 mois, et cela correspond à l’anticipation de la Banque du Canada en matière d’arriérés atteignant un sommet au prochain trimestre. Malheureusement, cela nécessite de la patience de la part de l’investisseur, car il peut s’écouler un certain temps avant que l’appréciation augmente – REIN calcule l’appréciation en utilisant l’inflation canadienne, qui est d’environ 2 à 4% – cependant, rembourser l’hypothèque est un moyen d’y parvenir plus rapidement.

«Comme la plupart des investisseurs immobiliers le savent, la majorité du retour sur investissement consiste à rembourser les intérêts et le principal de l’hypothèque», a déclaré Hunt. «Le locataire vous paie et vous payez la banque. Vous recevez votre relevé bancaire une fois par an qui montre le remboursement, et c’est un domaine où l’investisseur reçoit son retour sur investissement.

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«La plupart des investisseurs recherchent des flux de trésorerie, mais lorsque vous faites le calcul, la plupart des gens ne peuvent pas vivre de leur flux de trésorerie car les marges sur certains marchés sont très, très serrées. Lorsque vous approfondissez la question de savoir d’où proviennent l’essentiel des avantages de l’investissement immobilier, il s’agit d’un rachat de prêt hypothécaire avec à la fois le capital et l’intérêt.

Selon le rapport REIN, commencez le processus en obtenant une lettre de pré-approbation hypothécaire, puis commencez la recherche, soit en visitant les quartiers ciblés, en effectuant une recherche en ligne ou en vous renseignant par l’intermédiaire d’un agent acheteur. En fin de compte, Hunt dit que l’investisseur aura le plus de succès pour trouver un candidat avant la forclusion via une source de référence, comme son propre gestionnaire de compte bancaire ou courtier en hypothèques. Si une maison est inscrite sur la MLS, elle est déjà en forclusion et il pourrait être trop tard pour l’emprunteur en difficulté.

De plus, assurez-vous qu’il n’y a ni obligations financières existantes ni problèmes juridiques avec la maison, faites inspecter la maison et comparez les prix.

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