Évitez de «  jouer à la roulette russe  » avec vos propriétés locatives

Renoncer à l’assurance responsabilité civile sur les immeubles locatifs revient à «jouer à la roulette russe», affirme un investisseur averti avec environ 57 portes, et pour une bonne raison.

«C’est jouer à la roulette russe si vous n’avez pas d’assurance sur la propriété. Si vous avez 20 logements et deux personnes dans chacun, cela fait jusqu’à 40 personnes qui peuvent vous poursuivre. Cela peut arriver parce que quelqu’un a glissé dans des escaliers qui avaient une petite piscine d’eau de la botte de quelqu’un d’autre », a déclaré Niran Kulathungam, un professionnel de la vie financière, coach immobilier et propriétaire de The Ascension Principle.

Contrairement aux propriétés en pleine propriété, l’assurance incendie de base est incluse dans les frais d’entretien de la copropriété, tandis que d’autres types, comme la responsabilité civile – qui, par exemple, couvre le propriétaire en cas de fuite provenant de son logement s’infiltre dans une unité voisine et l’endommagent. Une mauvaise situation pourrait devenir carrément désespérée pour un propriétaire qui possède un immeuble résidentiel multifamilial entier, disons un triplex, et il brûle, car la perte de revenus locatifs n’empêcherait pas ses obligations hypothécaires.

«Si la propriété qui a brûlé valait 600 000 $ mais que le coût de reconstruction est de 450 000 $, assurez-vous que le montant pour lequel vous êtes assuré correspond à la valeur de reconstruction et non à la valeur marchande», a déclaré Kulathungam. «Vous voulez également avoir une assurance perte de revenus locatifs. Si cela a rapporté 3 000 $ de loyer, ce n’est pas parce que l’immeuble a brûlé que votre prêt hypothécaire s’arrête. Dans une bonne assurance locative, je recherche un incendie, une perte d’usage de l’immeuble, une perte locative, et je m’assure aussi que je suis responsable. »

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En Ontario, les primes d’assurance des copropriétés augmentent régulièrement. Au T3-2020, les primes dans la province ont augmenté de 3% d’une année à l’autre, un rapport récent expliquant que les événements météorologiques inhabituels sont en grande partie à blâmer. Cependant, dans une ville en croissance aussi rapide que la capitale provinciale, les réclamations d’assurance ont augmenté.

«Certaines villes, comme Toronto, se sont précipitées pour construire des condos pour faire face à une population en croissance rapide», a déclaré un rapport de LowestRates.ca. «Les condos construits si rapidement augmentent le risque de moindre exécution, ce qui pourrait entraîner des problèmes de construction pouvant nécessiter une réclamation d’assurance plus tard. Cela pourrait contribuer à la tendance à l’augmentation du nombre de réclamations. »

Kulathungam confirme que ses primes d’assurance ont augmenté chaque année, et bien que cela puisse rendre les primes moins chères plus attrayantes pour les investisseurs, il met en garde contre les fruits à portée de main.

«Du point de vue de l’investissement, le défi que je vois est que le gouvernement a plafonné les augmentations de loyer, mais que l’assurance a grimpé en flèche», a déclaré Kulathungam. «Dans un immeuble à appartements, je payais un peu moins de 5 000 $ il y a un an et maintenant je paie plus de 8 000 $. Un certain nombre de fournisseurs d’assurance quittent le domaine de l’assurance immobilière commerciale, de sorte que les coûts sont plus élevés avec moins d’acteurs. Je crois comprendre que c’est à cause d’un nombre élevé de réclamations d’assurance. Mais si vous optez pour le fournisseur le moins cher, lorsque vous en avez besoin pour vous soutenir, ce n’est souvent pas le cas. »

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