Fannie et Freddie ont-ils causé la crise hypothécaire?

Fannie Mae et Freddie Mac étaient-ils la vraie cause de la crise des prêts hypothécaires à risque? C’est dangereux de le penser. En réalité, ils étaient un excellent exemple des forces économiques plus larges qui ont provoqué la crise du crédit bancaire et le sauvetage. Les tentatives législatives visant à réduire rapidement Fannie et Freddie n’empêcheraient pas une nouvelle récession. Pire encore, cela pourrait dévaster le marché du logement.

Rôle sur le marché hypothécaire

Fannie et Freddie étaient des entreprises financées par le gouvernement (GSE). À l’instar des entreprises privées, elles devaient être compétitives pour maintenir le cours de leurs actions. Dans le même temps, le gouvernement fédéral a garanti implicitement la valeur des prêts hypothécaires revendus sur le marché secondaire. Cela les a amenés à détenir moins de capital pour soutenir leurs hypothèques en cas de perte. En conséquence, Fannie et Freddie ont été poussés à prendre des risques pour être rentables. Avec le soutien du gouvernement, ils savaient également qu’ils ne subiraient pas les conséquences si les choses tournaient vers le sud.

Le gouvernement les a mis en place de cette manière pour leur permettre d’acheter des prêts hypothécaires qualifiés auprès des banques, de les assurer et de les revendre aux investisseurs. Les banques ont utilisé les fonds pour faire de nouvelles hypothèques. Historiquement, Fannie et Freddie ont soutenu la moitié de tous les nouveaux prêts hypothécaires émis chaque année (comme ils le font encore aujourd’hui). En décembre 2007, lorsque les banques ont commencé à restreindre leurs prêts, Fannie et Freddie ont touché 90% de tous les prêts hypothécaires.

Rôle pendant la crise du logement

Les réglementations gouvernementales interdisaient à Fannie et Freddie d’acheter des prêts hypothécaires à haut risque. Mais à mesure que le marché hypothécaire a changé, leur activité a évolué.

Entre 2005 et 2007, ils ont acquis peu de prêts conventionnels à taux fixe avec une mise de fonds de 20%. Ils ont fait le plein de prêts hypothécaires à risque, à intérêt seulement ou à amortissement négatif – des prêts plus typiques des banques et des courtiers hypothécaires non réglementés.

Fannie et Freddie ont aggravé les choses en utilisant des produits dérivés pour couvrir le risque de taux d’intérêt de leurs portefeuilles. Mais en tant qu’entreprises du secteur privé avec des actionnaires à plaire, elles le faisaient pour rester compétitives par rapport aux autres banques. Ils faisaient tous la même chose.

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Les acquisitions de prêts de Fannie Mae étaient:

  • 62% d’amortissement négatif
  • 84% d’intérêt seulement
  • 58% subprime
  • 62% nécessitaient moins de 10% d’acompte

Les prêts de Freddie Mac étaient encore plus risqués, consistant en:

  • 72% d’amortissement négatif
  • 97% d’intérêt seulement
  • 67% subprime
  • 68% nécessitaient moins de 10% d’acompte

Ces prêts hypothécaires exotiques et subprime ont rendu toxiques les acquisitions de prêts de Fannie et Freddie.

Moins toxique que la plupart des banques

Les règlements garantissaient que Fannie et Freddie acceptaient moins de ces prêts que la plupart des banques. Pourtant, ils ont acquis davantage de ces prêts pour conserver leur part de marché dans un contexte de resserrement de la concurrence.

En 2005, le Sénat a parrainé un projet de loi qui leur interdisait de détenir des titres adossés à des hypothèques dans leurs portefeuilles. Le Congrès voulait réduire le risque pour le gouvernement. Au total, les deux GSE détenaient ou garantissaient 5,5 billions de dollars sur le marché hypothécaire de 11,2 billions de dollars.

Mais le projet de loi du Sénat a échoué, et Fannie et Freddie ont augmenté leurs avoirs de prêts risqués. Ils pourraient tirer plus d’argent des taux d’intérêt élevés des prêts que des frais qu’ils recevaient en vendant les prêts. Encore une fois, ils cherchaient à maintenir des cours boursiers élevés dans un marché du logement très concurrentiel.

En tant qu’entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie et Freddie ont pris plus de risques qu’ils n’auraient dû. Ils n’ont pas protégé les contribuables qui ont finalement dû absorber leurs pertes. Mais ils n’ont pas causé le ralentissement du logement. Ils n’ont pas inondé le marché de prêts exotiques. Ils étaient un symptôme et non une cause de la crise hypothécaire.

Les produits dérivés ont contribué à leur chute

En 2007, seulement 17% de leurs portefeuilles étaient des prêts subprime ou Alt-A. Mais ensuite, les prix des logements ont baissé et les propriétaires ont commencé à faire défaut. En conséquence, ce pourcentage relativement faible de prêts subprime a contribué pour 50% des pertes.

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En tant que GSE, Fannie et Freddie n’étaient pas tenus de compenser la taille de leurs portefeuilles de prêts avec suffisamment de capital provenant des ventes d’actions pour le couvrir. C’était le résultat à la fois de leurs efforts de lobbying et du fait que leurs prêts étaient assurés. Au lieu de cela, ils ont utilisé des produits dérivés pour couvrir le risque de taux d’intérêt de leurs portefeuilles. Lorsque la valeur des dérivés a chuté, leur capacité à garantir les prêts a également diminué.

Cette exposition aux dérivés a prouvé leur chute, comme elle l’a fait pour la plupart des banques. À mesure que les prix des logements chutaient, même les emprunteurs qualifiés ont fini par devoir plus que la valeur de la maison. S’ils avaient besoin de vendre la maison pour une raison quelconque, ils perdraient moins d’argent en permettant à la banque de saisir. Les emprunteurs en amortissement négatif et les prêts à intérêt seulement étaient dans une situation encore pire.

Éliminer Fannie et Freddie?

Certains législateurs proposent d’éliminer Fannie et Freddie. D’autres suggèrent que les États-Unis copient l’Europe en utilisant des obligations sécurisées pour financer la plupart des prêts immobiliers. Avec les obligations sécurisées, les banques conservent le risque de crédit sur leurs prêts hypothécaires. Ils vendent des obligations adossées à ces hypothèques à des investisseurs extérieurs. Cela leur permet de se décharger du risque de taux d’intérêt.

Si le Congrès éliminait Fannie et Freddie, cela réduirait considérablement la disponibilité des prêts hypothécaires et augmenterait le coût. Les banques hésitent à émettre des hypothèques qui ne sont pas garanties. Les taux d’intérêt hypothécaires pourraient atteindre 9% ou 10%. Le marché immobilier américain s’effondrerait.

Au lieu d’éliminer Fannie et Freddie, la voie actuelle d’une réglementation plus stricte et d’une gestion des risques semble la meilleure option. Ces GSE n’ont pas provoqué la crise financière et leur élimination n’en empêchera pas une autre.

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