Fonctionnement de l’assurance prêt hypothécaire payée par le prêteur (LPMI)

Les prêteurs exigent des acheteurs qu’ils souscrivent une assurance hypothécaire privée (PMI) chaque fois que leur acompte hypothécaire est inférieur à 20% de la valeur de la maison. Dans certains cas, votre prêteur organise cette couverture et elle devient payée par le prêteur (LPMI). Si on vous donne la possibilité de choisir, vous pourriez être tenté de prendre LPMI sur PMI standard, mais vous devez savoir que les noms peuvent être trompeurs.

Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire privée

L’assurance hypothécaire privée est une couverture qui protège le prêteur au cas où l’acheteur ne paierait pas son hypothèque. Lorsqu’un acheteur ne peut verser qu’une mise de fonds de 20% sur un prêt hypothécaire – laissant un prêt à la valeur de 80% (LTV), il est considéré comme étant plus susceptible de faire défaut sur le prêt.

Si vous devez obtenir un prêt FHA avec un acompte de moins de 10%, vous devrez obtenir un PMI. Un autre facteur important avec les prêts FHA est qu’une fois que vous êtes chargé de payer le PMI, vous ne pouvez jamais le supprimer pour la durée du prêt, contrairement au financement standard.

En règle générale, vous (l’emprunteur) payez une prime mensuelle d’assurance hypothécaire privée en plus du paiement de l’hypothèque et du séquestre. L’engagement est des fonds accumulés dans un compte qui sera utilisé pour couvrir l’impôt foncier annuel et les besoins d’assurance du propriétaire. PMI est un coût supplémentaire chaque mois, et cela prend une bouchée de votre budget.

Fonctionnement du PMI payé par le prêteur

LPMI est une assurance hypothécaire que votre prêteur organise. Cet arrangement sonne bien si vous basez cette décision uniquement sur le nom. Cependant, comme pour toutes les choses de la vie, rien n’est gratuit et LPMI en fait partie. Vous paierez la protection du prêteur de l’une des deux façons suivantes:

  1. Un paiement unique au début de votre prêt (un paiement «forfaitaire»)
  2. Un taux d’intérêt plus élevé sur votre prêt, ce qui entraîne des versements hypothécaires mensuels plus élevés chaque mois, pendant toute la durée de votre prêt.

L’approche forfaitaire est moins courante qu’un ajustement de votre taux hypothécaire.

Malheureusement, le terme LPMI n’est pas exact parce que le prêteur ne paie pas d’assurance – vous le faites. Rappelez-vous toujours (surtout avec les transactions financières) que personne ne paie les frais pour vous à moins d’obtenir quelque chose en retour. Pour utiliser LPMI, il vous suffit de modifier lestructure des paiements de primes d’assurance afin que vous ne payiez pas de frais séparés chaque mois.

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Si vous payez une somme forfaitaire, votre prêteur déterminera le montant qui, selon lui, couvrira ses frais. Ensuite, ils achètent une assurance hypothécaire avec cet argent. Dans ce cas, vous pré-payez la couverture.

Si vous payez sur une période déterminée, le prêteur ajuste votre taux hypothécaire pour couvrir les frais d’assurance. Parce qu’un taux hypothécaire plus élevé signifie des paiements mensuels plus élevés, vous finirez par payer plus chaque mois si vous optez pour LPMI. Ce paiement plus élevé devrait être inférieur à ce que vous paieriez si vous utilisiez des frais PMI séparés chaque mois, mais il n’y a aucun moyen d ‘«annuler» le coût supplémentaire lorsque vous rembourserez votre prêt.

Avantages et inconvénients de LPMI

LPMI n’est pas pour tout le monde. La réalité est que tout le monde ne se qualifiera pas pour un prêt avec LPMI. En règle générale, vous devez avoir un bon crédit pour que LPMI soit une option, et cela n’a de sens que dans certaines situations.

Emprunt de courte durée

Le LPMI est le plus intéressant pour les prêts à court terme. Si vous prévoyez d’obtenir un prêt sur 30 ans et d’effectuer des paiements pendant des décennies, vous feriez peut-être mieux d’adopter une politique PMI distincte. Pourquoi? Encore une fois, la plupart des prêts LPMI utilisent un taux d’intérêt hypothécaire ajusté (plus élevé), par opposition à un paiement forfaitaire initial. Ce taux hypothécaire ne changera jamais, vous devrez donc rembourser complètement le prêt pour vous débarrasser de la «prime» LPMI. Vous pouvez le faire soit en remboursant le prêt sur votre épargne (plus facile à dire qu’à faire), en refinançant le prêt ou en vendant la maison et en remboursant la dette.

À titre de comparaison, regardez une politique PMI autonome, que vous pouvez annuler une fois que vous avez construit une valeur nette suffisante dans votre maison. Après l’annulation, vous bénéficiez d’un taux d’intérêt plus bas – et plus de paiements PMI – pour le reste de la durée de vie de votre prêt.

Salariés à revenu élevé

Pour ceux qui peuvent être approuvés pour LPMI, il est plus attrayant pour les emprunteurs à hauts revenus. Ces personnes et ces familles peuvent bénéficier d’une plus grande déduction fiscale en raison du taux d’intérêt plus élevé (en supposant qu’ils déduisent les frais d’intérêt hypothécaire). Les personnes à faible revenu, en revanche, pourraient être en mesure de déduire le PMI autonome, de sorte que le LPMI n’apporterait aucun avantage fiscal supplémentaire. Bien entendu, vous devriez toujours discuter avec votre spécialiste en déclarations des éventuelles déductions et même de la meilleure façon de structurer votre prêt hypothécaire. Ces règles changent périodiquement, alors vérifiez auprès d’un expert les mises à jour avant de décider de quoi que ce soit (et soyez prêt pour les changements après avoir pris votre décision).

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LTV élevé

Si votre ratio prêt / valeur (LTV) est proche de 80%, LPMI n’est probablement pas votre meilleure option à moins que vous ne prévoyiez de vous débarrasser du prêt prochainement (par refinancement ou prépaiement). Près de 80%, vous avez presque terminé avec l’assurance prêt hypothécaire. Si vous utilisez plutôt une police d’assurance hypothécaire distincte, vous pouvez effectuer un paiement distinct chaque mois. Vous pourrez annuler l’assurance assez rapidement et vous ne serez pas coincé avec un taux d’intérêt plus élevé.

Obtenir votre PMI annulé tôt peut n’impliquer que des coûts de quelques centaines de dollars (pour obtenir une évaluation). Mais le refinancement d’un prêt LPMI peut coûter beaucoup plus cher.

Alternatives à LPMI

Si LPMI ne vous convient pas, vous pouvez essayer plusieurs approches différentes.

Acompte plus important

En déposant au moins 20%, vous éliminez le besoin de payer PMI. Cependant, de nombreux acheteurs n’ont pas cette option.

Achetez votre propre PMI

Vous pouvez toujours payer votre propre PMI (parfois appelée assurance hypothécaire payée par l’emprunteur ou BPMI) chaque mois. Vous avez déjà vu quelques exemples de situations où le PMI simple est meilleur que le LPMI ci-dessus.

Ferroutage

Vous pouvez également essayer une combinaison de prêts pour éviter le PMI, bien que vous deviez examiner attentivement les chiffres. Une stratégie de ferroutage, également connue sous le nom de prêt 80/20, n’est qu’une option. Ces prêts ne sont plus aussi courants qu’avant, mais ils sont disponibles. Un ferroutage vous permet d’éviter complètement l’assurance prêt hypothécaire, mais votre deuxième hypothèque sera accompagnée d’un taux d’intérêt plus élevé. Si vous pouvez rembourser rapidement la deuxième hypothèque, vous finirez par profiter d’un taux hypothécaire bas (qui n’est pas augmenté par le LPMI) pour les années à venir.

Prêts à faible acompte

Plusieurs programmes de prêts permettent de petits acomptes. Par exemple, les prêts FHA sont disponibles avec aussi peu que 3,5% d’acompte. Vous devez payer une assurance hypothécaire, mais ces prêts pourraient convenir mieux à certains emprunteurs. Les prêts VA autorisent zéro mise de fonds et ne nécessitent aucune assurance hypothécaire.

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