FPI vs fonds immobilier: quelle est la différence?

Une FPI est une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans des biens immobiliers productifs de revenus et qui se négocie comme une action. Un fonds immobilier est un type de fonds commun de placement qui se concentre principalement sur l’investissement dans des titres offerts par des sociétés immobilières publiques. Bien que vous puissiez utiliser l’un ou l’autre pour diversifier votre portefeuille de placements, il y a des différences clés à connaître.

Points clés à retenir

  • Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui investit dans des biens immobiliers productifs de revenus et qui est achetée et vendue comme une action.
  • Un fonds immobilier est un type de fonds commun de placement qui investit dans des titres offerts par des sociétés immobilières publiques, y compris des REIT.
  • Les FPI versent des dividendes réguliers, tandis que les fonds immobiliers procurent de la valeur par l’appréciation.

REIT

Le mode de fonctionnement d’une FPI est similaire à celui d’un fonds commun de placement en ce sens que les investisseurs combinent leur capital pour acheter une part de l’immobilier commercial et ensuite tirer un revenu de leurs actions. Les FPI sont tenues de verser un minimum de 90% de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année. Cela permet aux investisseurs individuels de tirer des revenus de l’immobilier, sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes des propriétés.

Il existe trois principaux types de FPI:

  • FPI actions posséder et exploiter des biens immobiliers générateurs de revenus.
  • FPI hypothécaires prêter de l’argent aux propriétaires et exploitants immobiliers soit directement par le biais d’hypothèques et de prêts, soit indirectement en acquérant des titres adossés à des hypothèques.
  • FPI hybrides sont une combinaison de FPI d’actions et de prêts hypothécaires.

La majorité des revenus associés aux FPI par actions provient de la location de biens immobiliers, tandis que les revenus associés aux FPI hypothécaires proviennent des intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.

Les portefeuilles de FPI peuvent inclure des complexes d’appartements, des centres de données, des établissements de santé, des hôtels, des infrastructures, des immeubles de bureaux, des centres de vente au détail, du self-stockage, des terrains forestiers et des entrepôts. Voici une ventilation des secteurs les plus performants pour 2019, selon l’Association nationale des fiducies de placement immobilier:

Secteur immobilier Rendement total en 2019
Industriel 48,7%
Centres de données 44,2%
Charpente 42,0%
Infrastructure 42,0%
Source des données: Association nationale des fiducies de placement immobilier (Nareit).

Fonds immobilier

Comme les fonds communs de placement classiques, les fonds immobiliers peuvent être gérés de manière active ou passive. Ceux qui sont gérés passivement suivent généralement les performances d’un indice de référence. Par exemple, le Vanguard Real Estate Index Fund (VGSIX), qui investit dans des REIT qui achètent des immeubles de bureaux, des hôtels et d’autres propriétés, suit l’indice MSCI US Investable Market Real Estate 25/50.

Il existe trois types de fonds immobiliers:

  • Fonds négociés en bourse immobiliers détiennent les actions de sociétés immobilières et de FPI. Comme les autres ETF, ceux-ci se négocient comme des actions sur les principales bourses.
  • Fonds communs de placement immobilier peut être ouvert ou fermé et géré de manière active ou passive.
  • Fonds d’investissement immobilier privés sont des fonds gérés par des professionnels qui investissent directement dans des propriétés immobilières. Ceux-ci ne sont disponibles que pour les investisseurs accrédités et fortunés et nécessitent généralement un investissement minimum important.

Les fonds immobiliers investissent principalement dans des REIT et des sociétés d’exploitation immobilière; cependant, certains fonds immobiliers investissent directement dans des propriétés. Les fonds immobiliers gagnent de la valeur principalement par l’appréciation et ne fournissent généralement pas de revenu à court terme aux investisseurs de la même manière que les FPI. Pourtant, les fonds immobiliers peuvent offrir une sélection d’actifs (et une diversification) beaucoup plus large que l’achat de FPI individuelles.

FPI et fonds immobiliers

Voici un aperçu des principales différences entre les FPI et les fonds immobiliers:

  • Les FPI investissent directement dans l’immobilier et possèdent, exploitent ou financent des immeubles productifs de revenus. Les fonds immobiliers investissent généralement dans des REIT et des actions liées à l’immobilier.
  • Les REIT se négocient sur les principales bourses de la même manière que les actions, et leurs prix fluctuent tout au long de la séance de négociation. La plupart des REIT sont très liquides et se négocient sous un volume substantiel. Les fonds immobiliers ne se négocient pas comme les actions et les cours des actions ne sont mis à jour qu’une fois par jour. Vous pouvez acheter un fonds immobilier directement auprès de l’entreprise qui l’a créé ou via un courtage en ligne.
  • 90% du revenu imposable d’une FPI est versé sous forme de dividendes aux actionnaires, et ces dividendes sont là où les investisseurs gagnent leur argent. Les fonds immobiliers fournissent de la valeur par l’appréciation, ils peuvent donc ne pas être un bon choix si vous voulez un revenu passif ou un profit à court terme.

La ligne de fond

Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers offrent aux investisseurs un moyen d’accéder à l’immobilier sans avoir à posséder, exploiter ou financer des propriétés. En général, les FPI peuvent fournir une source régulière de revenus sous forme de dividendes. Les fonds immobiliers, en revanche, créent une grande partie de leur valeur par l’appréciation, ce qui les rend attractifs pour les investisseurs à long terme.

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