Frais de clôture payés par le vendeur indiqués sur les relevés de règlement

Un relevé de règlement HUD-1 est un document qui montre tous les crédits et débits au vendeur et à l’acheteur dans le cadre d’un règlement immobilier ou d’un refinancement hypothécaire. Si un HUD-1 n’était pas compliqué auparavant, il l’est devenu depuis que la règle de divulgation intégrée TILA-RESPA (TRID) a été imposée. Le TRID a été créé pour intégrer les formulaires hypothécaires fédéraux, mais cela a eu des conséquences négatives imprévues en raison de la façon dont les crédits apparaissent sur les relevés de clôture.

Les acheteurs de maison et les employés de banque ont du mal à comprendre les déclarations de clôture avec des crédits, en particulier une banque de vente à découvert qui doit approuver la déclaration de clôture. La complexité du formulaire a conduit de nombreux agents d’entiercement à prendre sur eux de fournir une feuille de calcul nette afin que toutes les parties impliquées dans la transaction puissent comprendre ce qui se passe.

Crédits mal classés

Bien que dans de nombreuses régions du pays, certains frais de clôture soient généralement payés par le vendeur, il est d’usage dans certaines régions de répartir ces frais. Le problème se pose lorsqu’il est d’usage local pour le vendeur de payer des frais particuliers, mais que ces frais sont indiqués sur l’estimation du prêt de l’acheteur. Voici quelques exemples de ces types de frais:

  • Police d’assurance titre du propriétaire ou police d’assurance habitation CLTA / ALTA
  • Frais de règlement ou frais d’entiercement
  • Taxes de transfert de comté ou taxe de transfert documentaire

Les frais ci-dessus – s’ils sont indiqués dans le contrat d’achat en tant que frais payés par le vendeur – seraient reflétés sur le relevé de clôture comme un crédit du vendeur à l’acheteur. Étant donné que ces frais ne sont pas réellement crédités à l’acheteur par le vendeur, ils sont ensuite présentés comme un débit à l’acheteur, qui les met à zéro.

Estimation de bonne foi

Le problème avec les crédits du vendeur aux acheteurs à la clôture a commencé avec l’estimation de bonne foi révisée. L’estimation de bonne foi est destinée à vous donner une estimation de tous les frais de règlement et des conditions des prêts hypothécaires approuvés, et elle comprend des dates importantes, telles que le moment où le taux d’intérêt est disponible, lorsque d’autres frais de règlement sont disponibles via et votre verrouillage de taux. période.

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Le résumé du prêt sur l’estimation de bonne foi comprend le montant initial du prêt, la durée du prêt, le taux d’intérêt initial et le montant mensuel initial dû pour le capital, les intérêts et l’assurance hypothécaire. Le formulaire d’estimation de bonne foi vous retiendra jusqu’à ce que vous receviez un HUD-1 au moment du règlement, et bien que les frais de montage, les frais d’intérêt et les taxes de transfert ne puissent pas augmenter au moment du règlement, les éléments suivants peuvent changer:

  • Frais d’intérêt quotidiens
  • Dépôt initial pour votre compte séquestre
  • L’assurance habitation
  • Assurance titre du propriétaire
  • Services titres et assurance titres

Le problème est que la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) – qui fournit aux vendeurs et aux acheteurs des informations sur les coûts de règlement – a décidé que si des frais sont indiqués sur l’estimation de bonne foi, mais sont généralement payés par le vendeur, ils doivent être reflétés. sur le HUD-1 au règlement. Pour faire le solde du HUD, si des frais sont affichés comme un crédit, même s’il ne s’agit pas vraiment d’un crédit, ils doivent également être indiqués comme un débit, ce qui en fait un lavage.

Problèmes pour les banques de vente à découvert

Les banques de vente à découvert ont des lignes directrices établies par les investisseurs qui expliquent comment une banque peut gérer l’approbation des frais sur une vente à découvert. Certaines directives interdisent les crédits à l’acheteur et certaines directives ont une limite sur le pourcentage payé à l’acheteur. Lorsqu’un négociateur qui n’est pas familier avec une déclaration de clôture voit un crédit noté à l’acheteur, il demandera souvent que les frais soient supprimés.

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Il peut être difficile de faire comprendre à certaines personnes que les frais sont déjà supprimés en tant que débit. Ils savent seulement que le vendeur ne peut pas accorder de crédit à l’acheteur. Un agent de dépôt fiduciaire ou un agent de clôture n’est pas autorisé à modifier une déclaration de clôture. Les frais doivent être indiqués comme prescrit par la loi fédérale, et ils ne peuvent pas être mélangés pour convenir au caprice d’un négociateur de vente à découvert.

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