Frais de maintenance trop élevés? Impliquez-vous auprès de votre copropriété

Les acheteurs de condominiums utilisateurs finaux peuvent être étonnamment inconscients non seulement de leurs titulaires de droits, mais aussi de la façon dont une bonne gouvernance peut réduire leurs frais d’entretien mensuels à court et à long terme.

«Même les propriétaires actuels ne savent pas comment les sociétés de condos sont gérées», a déclaré Alex Balikoev, vice-président principal des ventes chez Sotheby’s International Realty Canada. «C’est pourquoi certains immeubles ont des frais de copropriété plus élevés – parce que les propriétaires ne sont pas impliqués, non pas parce qu’ils sont paresseux, mais parce qu’ils ne savent pas dans quelle mesure ils peuvent s’impliquer.

Des frais de maintenance plus élevés peuvent, bien entendu, diminuer la compétitivité d’une unité sur le marché de la revente. Balikoev ne peut pas compter combien de fois il a rencontré des vendeurs dont les raisons de l’inscription étaient des frais mensuels exorbitants et qui n’aimaient pas la façon dont leurs bâtiments étaient gérés.

«Quand les gens se plaignent de la façon dont leur bâtiment est géré, ma réponse est:« Pourquoi ne faites-vous rien à ce sujet? Les gens ne réalisent pas qu’ils ont un pouvoir de gestion », a déclaré Balikoev.

Un exemple de bonne gouvernance, a-t-il ajouté, consiste à interroger 10 à 20 entrepreneurs, au lieu de seulement trois ou quatre, pour des travaux de maintenance et à sélectionner le moins cher et le meilleur.

«Cela dépend du degré d’activité et d’implication d’une société de copropriété», a déclaré. «Sachez qui fait partie de votre conseil d’administration et comment les mettre la main dessus. Sachez quand vos réunions ont lieu et allez-y. »

Balikoev a également noté que les bâtiments avec des unités plus grandes ont tendance à avoir des propriétaires plus impliqués parce qu’ils ont plus de peau dans le jeu en raison de devoir payer des frais de condo plus élevés.

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«Je vis dans un condo de plus de 350 unités, mais seules quelques personnes se présentent aux réunions du conseil, ce qui me surprend. Être au courant des choses est primordial pour le bien-être d’une société de copropriété, car vous pouvez vous assurer qu’elle fonctionne correctement. »

Dans le segment de luxe du marché de la copropriété, les sociétés de copropriété ont souvent des politiques strictes en matière de bruit et de propriété d’animaux de compagnie. De plus, les frais de maintenance vont à des services atypiques.

«Certains des fonds du budget annuel sont alloués à des services qui ne sont pas typiques d’une société de copropriété, comme la livraison de journaux, le service de majordome, le service de voiturier, les services de nettoyage, etc.», a déclaré Matt Smith, un courtier chez Engel & Völkers Centre de Toronto. «Il est important de comprendre ce que couvrent les frais de maintenance, car ils semblent souvent élevés par rapport aux autres propriétés, mais une fois que vous avez creusé plus profondément, de nombreux services à valeur ajoutée sont souvent inclus dans ces frais.»

Smith conseille à ses clients d’examiner minutieusement les dossiers financiers des sociétés condominiales avant d’acheter un bien immobilier dans ces immeubles.

«Nous recommandons d’obtenir autant d’informations que possible sur les évaluations en attente, les augmentations de frais en attente, les améliorations potentielles des immobilisations – tout ce qui pourrait affecter la situation financière de la société», a déclaré Smith. «N’hésitez pas à contacter également les membres du conseil d’administration; s’ils sont bien gérés, ils sont généralement fiers de partager des informations sur l’immeuble et les détails de la société de copropriété.

Balikoev a fait écho à Smith, affirmant que les acheteurs devraient savoir dans quoi ils achètent, en particulier parce que certains bâtiments ont des frais d’entretien artificiellement élevés qui, selon lui, sont destinés à être exclusifs.

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«Les frais de condo mensuels moyens sont de 0,60 USD par pied carré, tandis que les bâtiments plus anciens peuvent coûter 1 USD le pied carré, et c’est bien, mais certains bâtiments coûtent entre 1,50 et 2,00 USD par pied carré, et si vous examinez les données financières des bâtiments, il n’y a aucune raison de qu’ils soient si hauts », a-t-il dit. «Il y a plusieurs bâtiments dans la ville où les propriétaires et les sociétés de copropriété maintiennent les frais élevés pour restreindre les catégories de revenus, de sorte qu’ils deviennent comme des clubs de golf. Il filtre la foule. »

À compter de cette année, les acheteurs de condos recevront le Guide de l’acheteur de condominiums résidentiels de l’Ontario, tel que mandaté par le gouvernement provincial pour s’assurer que les acheteurs connaissent leurs droits et obligations, et une partie de celui-ci couvre les sociétés de condominiums. Balikoev a loué le mouvement.

«Le guide des condos aidera les premiers acheteurs et expliquera comment une corporation de condos est gérée et quel est leur rôle, en tant que propriétaire, dans la corporation. Les primo-accédants, en particulier, ont probablement grandi dans des maisons en pleine propriété et ne sont pas habitués à la gestion des condos. »

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