Hausse des taux hypothécaires des grandes banques: ce que cela signifie pour vous

Quatre des six grandes banques du Canada ont maintenant relevé leurs taux hypothécaires affichés depuis la semaine dernière, ce qui a suscité l’inquiétude des acheteurs et des propriétaires existants quant aux conséquences.

La TD a lancé cette série de hausses de taux la semaine dernière en augmentant ses diverses conditions hypothécaires, y compris une augmentation étonnante de 45 points de base de son taux fixe de 5 ans, qui est passé de 5,14% à 5,59%. RBC, la Banque Nationale du Canada et la CIBC ont depuis emboîté le pas, augmentant les taux de 1030 pb.

La question qui préoccupe tout le monde est la suivante: pourquoi les grandes banques marchent-elles, et pourquoi maintenant?

La réponse est en partie liée aux rendements obligataires canadiens, qui ont atteint un sommet de sept ans de 2,19% la semaine dernière, et oscillent maintenant autour de 2,14%. Cela a fait grimper les coûts d’emprunt hypothécaire pour les banques.

Mais cela n’explique pas complètement l’ampleur de ces hausses, a écrit le fondateur de RateSpy.com, Rob McLister, dans un Maclean’s article au cours du week-end.

« Les coûts de financement ont augmenté de moins de moitié autant que l’augmentation de TD sur l’hypothèque fixe de cinq ans. Quelque chose d’autre semble être en jeu », a-t-il noté. «Il se peut que la TD essaie d’influencer les taux plus élevés pour augmenter les marges bénéficiaires, ou d’essayer d’inciter plus de gens à s’enfermer. Ou elle pourrait essayer de constituer des réserves dans un marché immobilier plus risqué où les prix moyens nationaux des maisons sont en baisse de plus de cent en un an. »

Le planificateur hypothécaire David Larock avait une autre théorie, dont il a parlé sur son blog, movesmartly.com.

Citant le fait que les renouvelleurs d’hypothèques sont désormais plus enclins à magasiner pour des taux plus compétitifs, Larock a écrit: «Je pense que la TD perd une part croissante de ses activités de renouvellement parce que les tarifs qu’elle offre ne sont pas compétitifs, et au lieu d’affûter son crayon et de les abaisser (ce qui aurait un impact négatif sur la rentabilité), la banque utilise son taux affiché pour augmenter le taux MQR [Mortgage Qualifying Rate] et rendent plus difficile pour leurs emprunteurs qui renouvellent la recherche d’alternatives. »

Pour sa part, la porte-parole de la TD, Julie Bellissimo, a déclaré que des facteurs tels que «le paysage concurrentiel, le coût des prêts et la gestion du risque» sont pris en considération lors de l’établissement des taux.

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Comment les acheteurs de maisons neuves sont touchés

Malgré l’optique, les hausses n’affecteront probablement pas la majorité des acheteurs de maison neuve, du moins en ce qui concerne leur taux contractuel (c’est-à-dire le taux qu’ils paient réellement pour leur prêt hypothécaire).

En effet, bien que les banques aient augmenté leurs taux affichés, leurs taux «spéciaux» et discrétionnairesc’est-à-dire les taux disponibles pour la plupart des emprunteurs qualifiésrestent largement inchangés ou juste légèrement plus élevés.

Mais si un nouvel acheteur peut encore être en mesure d’obtenir un taux hypothécaire relativement compétitif, le véritable défi sera de réussir le nouveau test de résistance, qui est basé sur le taux de référence de qualification, qui à son tour est basé sur la moyenne du mode des Big Six. taux affichés sur 5 ans des banques (actuellement 5,14%). Et c’est sur le point de grimper encore plus haut jeudi, bien que nous ne sachions pas de combien avant que les deux dernières banques n’annoncent de hausses de taux supplémentaires.

McLister a fait remarquer que si le taux de qualification augmente de 20 points de base, cela abaisserait le prix d’achat théorique maximal d’un emprunteur d’environ 1,5%.

Comment les propriétaires existants sont touchés

Les propriétaires existants pourraient ressentir les effets de ces hausses de taux de deux façons: un test de résistance plus difficile à réussir s’ils veulent changer de prêteur au moment du renouvellement; et des pénalités plus élevées s’ils souhaitent rembourser leur prêt hypothécaire fixe par anticipation.

En ce qui concerne les pénalités, Larock a résumé les implications financières de la rupture d’un prêt hypothécaire avec la TD avec l’exemple suivant:

«…Supposons que la TD vous prête aujourd’hui 300 000 $ à un taux fixe de cinq ans de 3,59% avec un amortissement de 25 ans. Si vous annulez ce prêt hypothécaire dans trois ans et si les taux n’ont pas changé, la dernière hausse de leur taux affiché par la TD augmente la pénalité qu’elle vous facturera de 10228 $ à 12715 $ (en utilisant un léger arrondi). À titre de comparaison, de nombreux autres prêteurs n’appartenant pas aux Big Six vous factureraient une pénalité de 2 480 USD dans les mêmes circonstances. »

Taux variables comme alternative

Avec la hausse des taux hypothécaires, les consommateurs examinent longuement toutes leurs options à la recherche de moyens de réduire leurs coûts.

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Pour certains emprunteurs, des taux variables peuvent être la solution. Certains taux variables peuvent encore être trouvés pour aussi bas que 2,21% pour les assurés ou 2,49% pour les non assurés, selon RateSpy.com

Mais cette remise saine par rapport aux taux fixes pourrait rapidement s’évaporer après quelques hausses de taux supplémentaires de la Banque du Canada. Et cela semble probable, les marchés prévoyant toujours deux autres hausses d’un quart de point du taux cible au jour le jour d’ici la fin de l’année. Cela augmenterait les paiements mensuels pour ceux qui ont des hypothèques à taux variable (ARM) et des marges de crédit.

En ce qui concerne le moment de la prochaine hausse, la plupart des analystes semblent convenir que juillet est le plus probable, bien que Derek Holt de la Banque Scotia déclare qu’une hausse de mai n’est pas hors de question étant donné que la BdC a déclaré lors de sa dernière réunion qu’elle surveillerait les données. de très près dans les «semaines» à venir.

«Le fait d’avoir attaché un calendrier aussi ferme et relativement court mesuré en semaines à la dépendance aux données suggère que le risque d’une hausse en mai ne devrait pas être ignoré», a-t-il écrit.

Que pouvez-vous faire?

Alors, que pouvez-vous faire face à la hausse des taux hypothécaires?

McLister informe que les acheteurs de maison qui font actuellement des achats de tarifs feraient bien d’obtenir une pré-approbation aux tarifs actuels avant qu’ils n’augmentent davantage. Il suggère que le prêteur examine ses documents pour garantir une pré-approbation complète plutôt qu’une simple «retenue de taux».

Ceux qui ont déjà une hypothèque qui doit être renouvelée et qui ne sont pas satisfaits du taux qui leur a été offert par leur prêteur actuel seraient bien servis par l’expertise d’un courtier, a écrit McLister. Un courtier peut vous aider à comparer les économies réalisées en cas de rupture anticipée de l’hypothèque et à obtenir un meilleur taux ailleurs, ou simplement à négocier un taux de renouvellement plus compétitif.

«Si vous êtes prêt pour le renouvellement et que votre banque cite un taux pitoyable parce qu’elle pense que vous êtes moins sensible aux taux, plus risqué et / ou que vous ne pouvez pas vous qualifier ailleurs, téléphonez à un courtier», a-t-il noté. «Il existe plusieurs façons d’éviter le test de résistance et les courtiers connaissent le plus d’astuces pour le faire.»

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