Historique, types et impact des prêts hypothécaires sur l’économie

Un prêt hypothécaire est un prêt qui permet d’acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse de votre maison ou d’un immeuble de placement. Le prêteur paie l’argent nécessaire pour effectuer l’achat, et le créancier rembourse cet argent – plus les intérêts – par versements, généralement sur 15 à 30 ans. Une hypothèque permet également au prêteur de saisir votre propriété si vous n’effectuez pas tous les paiements en temps opportun.

Histoire des hypothèques

La Grande Dépression

Les prêts hypothécaires à domicile étaient des prêts de 5 à 10 ans pour seulement environ 50% de la valeur de la propriété dans les années précédant la Grande Dépression. Le principal était dû sous forme de paiement forfaitaire – un paiement unique et unique à la fin du terme.

Ensuite, les prix des logements ont chuté d’environ 25% pendant la Dépression, et les propriétaires ne pouvaient pas se permettre leurs paiements globaux. Les banques n’autoriseraient pas le refinancement. Environ 1000 maisons ont été saisies chaque jour en 1933.

Le nouveau deal

Le président Franklin D. Roosevelt a alors changé cinq domaines critiques liés au logement dans le cadre du New Deal pour répondre à la catastrophe économique:

  1. La Home Owner’s Loan Corporation a acheté 1 million de prêts hypothécaires en défaut auprès des banques. Il les a changés en prêts hypothécaires à long terme à taux fixe et les a rétablis.
  2. L’administration fédérale du logement a fourni une assurance hypothécaire.
  3. La Federal National Mortgage Association a créé un marché secondaire pour les prêts hypothécaires.
  4. La Federal Deposit Insurance Corporation assurait les dépôts bancaires.
  5. La loi Glass-Steagall interdisait aux banques d’investir les fonds des déposants dans des entreprises risquées comme le marché boursier.

Ces changements n’étaient pas conçus pour être une politique d’accession à la propriété, mais ils ont néanmoins rendu l’accession à la propriété plus abordable. Ils ont prolongé la durée des prêts, ce qui a réduit les coûts mensuels et éliminé le besoin de refinancement. Les banques ont financé ces prêts hypothécaires grâce aux dépôts bancaires assurés par la FDIC.

A lire  Processus d'approbation de la souscription hypothécaire

Aide de l’AV

Le programme d’assurance hypothécaire du ministère des Anciens Combattants a réduit les acomptes en 1944. Il a encouragé les anciens combattants de retour à acheter des maisons qui étaient construites dans les banlieues. Cela a stimulé l’activité économique dans l’industrie de la construction résidentielle. Merci à tous les programmes fédéraux, L’accession à la propriété est passée de 43,6% en 1940 à 64% en 1980.

Présentation des banques d’épargne et de crédit

Le gouvernement a créé une législation spéciale pour créer des banques d’épargne et de crédit pour émettre ces hypothèques. Presque tous les prêts hypothécaires ont été émis sous forme d’épargne et de prêts au cours des années 60 et 70. Ces banques ont réussi parce que les gens ont déposé des fonds dans leurs comptes d’épargne.

Le gouvernement assurait les dépôts, donc les gens utilisaient les comptes même si les intérêts gagnés n’étaient pas beaucoup. Cela était également réglementé par le gouvernement. Les S&L sont restés rentables en payant des taux d’intérêt sur les dépôts inférieurs à ceux facturés sur les hypothèques.

L’économie des années 1970

Le président Richard Nixon a créé une inflation galopante en rompant tous les liens entre le dollar américain et l’étalon-or au cours des années 1970. Les banques ont perdu des dépôts parce qu’elles n’étaient pas en mesure d’égaler les intérêts payés par les comptes du marché monétaire. Cela a réduit le financement dont ils avaient besoin pour émettre des hypothèques.

A lire  Comparaison des prêts hypothécaires à 20 ans avec d'autres produits hypothécaires

Le Congrès a ensuite adopté le Garn-St. Germain Depository Institutions Act pour aider les banques. Il a permis aux banques d’augmenter les taux d’intérêt et d’abaisser les normes de prêt. Il a également permis aux S&L de consentir des prêts commerciaux et à la consommation. Cela a conduit à la crise de l’épargne et des prêts et à la faillite de la moitié des banques du pays.

An % du revenu du ménage % des actifs du ménage % du PIB
1949 20 15 15
1979 46 28 30
2001 73 41 50
Croissance de la dette hypothécaire

Comment fonctionne un prêt hypothécaire aujourd’hui

Le montant que vous empruntez pour l’achat d’une maison est appelé le principal. La banque vous prêtera généralement jusqu’à 90% de la valeur du bien immobilier. Vous devez payer le reste par un acompte.

La banque ne vous prêtera pas l’argent gratuitement. Il imposera des intérêts, généralement de 2,95% à 3,45% du capital à compter de 2020, selon le type de prêt hypothécaire.

Votre paiement mensuel comprendra une combinaison de capital et d’intérêts. Vous rembourserez l’hypothèque en effectuant des paiements sur le capital. Chaque fois que vous effectuez un paiement sur le capital, le prêt s’amortit.

Votre valeur nette de la propriété augmente à mesure que vous amortissez l’hypothèque. Votre valeur nette peut également augmenter à mesure que la valeur de votre maison augmente avec le temps. En fait, votre valeur nette peut augmenter considérablement dans un marché immobilier en plein essor.

Équilibrez les conditions de votre prêt hypothécaire avec votre situation et vos besoins:

  • Prenez celui avec le paiement le plus bas si vous ne prévoyez pas de rester longtemps dans la maison et que vous ne pensez pas que les prix des maisons augmenteront pendant cette période.
  • Obtenez-en un qui vous permet de payer autant de capital que vous pouvez vous le permettre si vous prévoyez de rester longtemps dans votre maison et que vous pensez que les prix des maisons vont augmenter.

Taxes foncières et compléments d’assurance

Les banques peuvent également percevoir des impôts fonciers. Il les conservera dans un compte séquestre pour les conserver et paiera les taxes pour vous à partir de ce compte lorsqu’elles arriveront à échéance. La banque peut également collecter et payer votre assurance habitation.

La banque vous facturera également une assurance hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20% de la valeur de la maison.

Prêts hypothécaires courants

Tous les prêts hypothécaires sont des prêts à taux fixe ou à taux variable. Ils sont conçus pour répondre à vos besoins financiers personnels. Moins vous payez chaque mois, plus il vous faudra de temps pour le rembourser.

Prêts hypothécaires à taux fixe

Le type de prêt hypothécaire le plus populaire est le prêt conventionnel à taux d’intérêt fixe de 30 ans. Il représente entre 70% et 90% de tous les prêts hypothécaires depuis 1999.

Prêts hypothécaires à taux ajustable

Les prêts hypothécaires à taux variable offrent des taux d’intérêt et des paiements mensuels inférieurs à ceux des prêts à taux fixe.

Prêts FHA

Un prêt FHA est garanti par la Federal Housing Administration. En conséquence, les banques exigent aussi peu que 3,5% d’acomptes. Vous pouvez utiliser des cadeaux d’autres personnes pour effectuer cet acompte, mais il existe certaines restrictions. Il ne peut y avoir aucune attente de remboursement et la source du cadeau est limitée aux membres de la famille, aux amis proches et à diverses organisations et entités gouvernementales.

Vous devez vous renseigner auprès de votre prêteur si vous êtes admissible à un prêt FHA.

Prêts hypothécaires secondaires, prêts sur valeur domiciliaire ou marges de crédit

Vous pouvez emprunter sur vos capitaux propres avec une deuxième hypothèque. Un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt unique contre lequel vous effectuez des paiements en plus de votre première hypothèque.

Vous pouvez utiliser une marge de crédit hypothécaire (HELOC) quelque chose comme une carte de crédit en empruntant ce dont vous avez besoin lorsque vous en avez besoin et en payant des intérêts sur le montant impayé que vous avez emprunté jusqu’à ce que vous ayez remboursé le capital.

Prêts hypothécaires inversés

Une hypothèque inversée vous permet également d’emprunter sur la valeur nette de votre maison. La différence est que la banque vous paie chaque mois. Il n’attend pas de remboursement jusqu’à ce que vous déménagiez ou mouriez. Le prêt sera remboursé sur le produit de la vente de la propriété à ce moment-là.

Ces prêts ne sont offerts qu’aux propriétaires âgés de 62 ans ou plus.

Prêts exotiques subprime

Les prêteurs à risque ont créé une foule de prêts exotiques basés sur des prêts hypothécaires à taux ajustable. Ils ont attiré des clients en offrant des tarifs «teaser» bas pendant les deux premières années. Celles-ci peuvent être dangereuses pour les emprunteurs pour la première fois qui ne sont peut-être pas conscients que leurs paiements augmenteront considérablement après la phase initiale d’amitié. Certains des prêts les plus populaires comprennent:

  • Prêts à intérêt seulement qui offrent des paiements très bas qui ne réduisent pas le capital pendant les premières années
  • Prêts Option ARM qui permettent aux emprunteurs de choisir combien ils paient chaque mois pendant les cinq premières années
  • Prêts à amortissement négatif qui augmentent le capital chaque mois tout en ne facturant que des intérêts
  • Prêts à taux fixe ultra-longs qui sont des prêts hypothécaires conventionnels de 40 à 50 ans
  • Prêts ballons qui doivent être refinancés ou remboursés entièrement après cinq à sept ans
  • Prêts sans mise de fonds permettant à l’emprunteur de contracter un autre prêt pour l’acompte

Comment obtenir le meilleur tarif

Assurez-vous que votre pointage de crédit est de 720 ou mieux. Les prêts à plus long terme assortis d’une mise de fonds plus élevée auront des taux inférieurs à ceux des prêts à court terme, mais le taux le plus bas pourrait ne pas répondre à vos objectifs financiers personnels, selon votre situation personnelle.

Quand faire appel à un courtier hypothécaire

Les courtiers en hypothèques facturent des frais qui correspondent généralement à 1% et 2% du montant du prêt, mais cela pourrait valoir la peine d’en utiliser un s’ils trouvent un meilleur taux que vous ne pourriez le faire vous-même. Un courtier peut être particulièrement utile pour les emprunteurs qui sont des travailleurs indépendants, qui ont un mauvais crédit, qui n’ont pas le temps d’acheter des prêts ou qui ne sont tout simplement pas doués pour les chiffres.

Tags
Bouton retour en haut de la page
Fermer