Immobilier commercial – Définition CRE

 

Qu’est-ce que l’immobilier commercial – CRE?

L’immobilier commercial (CRE) est un bien utilisé exclusivement à des fins commerciales ou pour fournir un espace de travail plutôt qu’un espace de vie. Le plus souvent, l’immobilier commercial est loué à des locataires pour faire des affaires. Cette catégorie de biens immobiliers va d’une station-service unique à un immense centre commercial. L’immobilier commercial comprend les détaillants de toutes sortes, les bureaux, les hôtels, les centres commerciaux, les restaurants et les dépanneurs.

Les bases de l’immobilier commercial

L’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel comprennent les deux principales catégories de biens. Résidentiel comprend les structures réservées à l’habitation humaine et non à un usage commercial ou industriel. Comme son nom l’indique, l’immobilier commercial est utilisé dans le commerce.

Certaines autorités de zonage et d’octroi de licences répartissent en outre les propriétés industrielles – sites utilisés pour la fabrication et la production de marchandises, en particulier de poids lourds – mais la plupart la considèrent comme un sous-ensemble de l’immobilier commercial.

L’immobilier commercial est classé en quatre catégories, selon la fonction: bureau, industriel, multifamilial et commerce de détail. Les espaces individuels sont également classés. L’espace de bureau, par exemple, est caractérisé par la classe A, la classe B ou la classe C.

  • La classe A représente les meilleurs bâtiments en termes d’esthétique, d’âge, de qualité des infrastructures et d’emplacement.
  • Les bâtiments de classe B sont généralement plus anciens et moins compétitifs – en termes de prix – que les bâtiments de classe A. Les investisseurs ciblent souvent ces bâtiments pour la restauration.
  • Les bâtiments de classe C sont les plus anciens, généralement âgés de plus de 20 ans, situés dans des zones moins attrayantes et nécessitent un entretien.

Points clés à retenir

  • L’immobilier commercial est un bien utilisé uniquement à des fins commerciales, par opposition à l’immobilier résidentiel, qui est un espace de vie.
  • Les quatre catégories, de l’immobilier commercial, comprennent les bureaux, les industriels, les multifamiliaux et les commerces.
  • L’immobilier commercial fournit un revenu, ainsi qu’une certaine appréciation du capital, aux investisseurs.
  • Investir dans l’immobilier commercial nécessite plus de sophistication et de fonds de la part des investisseurs que l’immobilier résidentiel.
  • Les fiducies de placement immobilier cotées en bourse (FPI) sont un moyen pratique pour les particuliers d’investir dans l’immobilier commercial.

Location Lowdown

Certaines entreprises sont propriétaires des bâtiments qu’elles occupent. Cependant, le scénario le plus typique est que la propriété est louée. Habituellement, un investisseur est propriétaire du bâtiment et perçoit le loyer de chaque entreprise qui y opère. Les tarifs de location commerciale – le prix pour occuper un espace sur une période donnée – sont habituellement indiqués en dollars de location annuelle par pied carré. A l’inverse, les tarifs de l’immobilier résidentiel se présentent sous forme de somme annuelle ou de loyer mensuel.

Les baux commerciaux peuvent durer d’un an à 10 ans ou plus, les bureaux et les commerces de détail représentant généralement en moyenne des baux de cinq à dix ans.

Dans une étude réalisée en 2017 par la firme d’analyse du marché immobilier CBRE Group, Inc., l’analyste Alex Krasikov a constaté que la durée – durée – d’un bail était proportionnelle à la taille de l’espace loué. En outre, les données ont montré que les locataires concluraient des baux à long terme pour bloquer les prix dans un environnement de marché en hausse. Mais ce n’est pas leur seul facteur déterminant. Certains locataires ayant des exigences pour de grands espaces concluront des baux à long terme en raison de la disponibilité limitée de biens immobiliers qui correspondent à leurs besoins.

Il existe quatre principaux types de baux de propriétés commerciales, chacun exigeant des niveaux de responsabilité différents de la part du propriétaire et du locataire.

  • Un bail à un seul filet rend le locataire responsable du paiement des impôts fonciers.
  • Un bail double net (NN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières et des assurances.
  • Un bail triple net (NNN) rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières, des assurances et de l’entretien.
  • Dans le cadre d’un bail brut, le locataire ne paie que le loyer et le propriétaire paie les taxes foncières, l’assurance et l’entretien de l’immeuble.
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Gestion de l’immobilier commercial

Bien entendu, garder la CRE entièrement louée de manière continue est l’objectif de tout propriétaire. Souvent, le propriétaire doit trouver un équilibre entre la maximisation des loyers et la réduction des vacances et du roulement des locataires. Le chiffre d’affaires peut être coûteux pour les propriétaires de CRE car l’espace doit être adapté pour répondre aux besoins spécifiques des différents locataires, par exemple si un restaurant emménage dans une propriété autrefois occupée par un studio de yoga.

Les propriétaires peuvent souhaiter engager une société de gestion immobilière commerciale pour les aider à trouver, gérer et retenir les locataires, superviser les baux et les options de financement, et coordonner l’entretien et la commercialisation de la propriété. Les connaissances spécialisées d’une société de gestion immobilière commerciale sont utiles car les règles et règlements régissant ces biens varient selon l’état, le comté, la municipalité et l’industrie, et la taille.

Investir dans l’immobilier commercial

Investir dans l’immobilier commercial peut être lucratif et servir de couverture contre la volatilité du marché boursier. Les investisseurs peuvent gagner de l’argent grâce à l’appréciation de la propriété lorsqu’ils vendent, mais la plupart des rendements proviennent des loyers des locataires.

Investissement direct

Les investisseurs peuvent utiliser des investissements directs lorsqu’ils deviennent propriétaires grâce à la propriété de la propriété physique. Les personnes les mieux adaptées à l’investissement direct dans l’immobilier commercial sont celles qui ont une connaissance considérable du secteur ou qui peuvent employer des entreprises qui le font. Les propriétés commerciales sont un investissement immobilier à haut risque et à rendement élevé. Un tel investisseur est vraisemblablement une personne fortunée car l’investissement en CRE nécessite un capital considérable.

La propriété idéale se trouve dans une zone à faible offre de CRE et à forte demande qui offrira des taux de location avantageux. La force de l’économie locale de la zone influe également sur la valeur de l’achat de la CRE.

Investissement indirect

Les investisseurs peuvent également investir indirectement sur le marché commercial en détenant divers titres de marché tels que les fiducies de placement immobilier (REIT), les fonds négociés en bourse ou en investissant dans des sociétés qui s’adressent au marché de l’immobilier commercial, telles que les banques et les agents immobiliers.

Avantages de l’immobilier commercial

L’un des principaux avantages de l’immobilier commercial réside dans des taux de location attractifs. Dans les zones où le nombre de nouvelles constructions est limité par la terre ou par la loi, l’immobilier commercial peut avoir des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels considérables. Les bâtiments industriels louent généralement à un taux inférieur, bien qu’ils aient également des frais généraux inférieurs à ceux d’une tour de bureaux.

L’immobilier commercial bénéficie également de contrats de location comparativement plus longs avec les locataires que l’immobilier résidentiel. Cette longue durée de bail confère au détenteur de l’immobilier commercial une stabilité de trésorerie considérable, tant que les locataires à long terme occupent l’immeuble.

En plus d’offrir une source de revenus stable et riche, l’immobilier commercial offre un potentiel de plus-value du capital, à condition que la propriété soit bien entretenue et mise à jour. Et, comme tout immobilier, il évolue souvent dans la direction opposée à celle du marché boursier, ce qui en fait une option de diversification efficace vers les actions d’un portefeuille.

Avantages
  • Couverture contre le marché boursier
  • Source de revenus à haut rendement
  • Flux de trésorerie stables des locataires à long terme
  • Potentiel d’appréciation du capital
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Inconvénients de l’immobilier commercial

Les règles et réglementations sont les principaux éléments dissuasifs pour la plupart des personnes souhaitant investir directement dans l’immobilier commercial. Les taxes, les mécanismes d’achat et les responsabilités d’entretien des propriétés commerciales sont enterrés dans des couches de jargon juridique. Ces exigences changent en fonction de l’état, du comté, de l’industrie, de la taille, du zonage et de nombreuses autres désignations. La plupart des investisseurs dans l’immobilier commercial ont des connaissances spécialisées ou une masse salariale de personnes qui le font.

Un autre obstacle est le risque accru lié au roulement des locataires, particulièrement pertinent dans une économie où les fermetures de commerces imprévues laissent des propriétés vacantes sans préavis.

Avec les résidences, les besoins en équipements d’un locataire reflètent généralement ceux des locataires précédents ou futurs. Cependant, avec une propriété commerciale, chaque locataire peut avoir des besoins très différents qui nécessitent une rénovation coûteuse. Le propriétaire de l’immeuble doit alors adapter l’espace pour accueillir le commerce spécialisé de chaque locataire. Une propriété commerciale avec un faible taux d’inoccupation mais un taux de rotation élevé des locataires peut encore perdre de l’argent en raison du coût des rénovations pour les nouveaux locataires.

Pour ceux qui cherchent à investir directement, l’achat d’une propriété commerciale est une proposition beaucoup plus coûteuse qu’une propriété résidentielle. De plus, alors que l’immobilier, en général, fait partie des catégories d’actifs les plus illiquides, les transactions pour les immeubles commerciaux ont tendance à évoluer particulièrement lentement.

Exemple réel de prévision CRE

Le marché américain de l’immobilier commercial a été touché pendant la récession de 2008-2009, mais il a connu des gains annuels depuis 2010. Ces gains ont aidé à récupérer presque toutes les pertes de la période de récession.

Le rapport annuel publié par CBRE, intitulé «2019 US Real Estate Market Outlook», estime:

Bien qu’il soit tard dans le cycle économique, les perspectives restent très bonnes pour les quatre principaux types d’actifs immobiliers commerciaux. Il y aura une appréciation minime des valeurs, mais les rendements des revenus devraient rester sains.

Cependant, d’autres indicateurs suggèrent que le marché de l’immobilier commercial a atteint un sommet dans le cycle de croissance post-récession. Selon la société immobilière californienne Ten-X Growth, les prix des propriétés commerciales ont terminé 2018 en hausse de seulement 1% par rapport à 2017.

Un rapport Ten-X a noté que le total final de 2018 pour les propriétés commerciales confirme leur vision de la tarification du cycle économique tardif. L’étude de l’entreprise a révélé que les postes vacants augmentent, que la croissance des loyers ralentit et que les taux d’intérêt du marché sont à la hausse

Tel que rapporté par Forbes, le secteur de la vente au détail, en particulier, s’est avéré un point sensible sur le marché plus large de l’immobilier commercial, alors que les fermetures de magasins se sont intensifiées en 2017 et se sont poursuivies en 2018. Par exemple, le populaire centre commercial REIT Westfield Corporation a vu son cours boursier chuter d’environ 30% entre -2016 et fin 2017 avant d’annuler certaines pertes jusqu’en janvier 2018. Unibail-Rodamco SE a acquis Westfield pour 15,8 milliards de dollars, créant Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

La plupart des entreprises, cependant, soutiennent que le marché immobilier reste globalement sain. JP Morgan, dans ses «Perspectives de l’immobilier commercial 2019», a largement fait écho au point de vue de CBRE déclarant que 2018 était la neuvième année d’augmentation des loyers et des évaluations des propriétés commerciales. Morgan prédit que ce rythme ralentira mais continuera et ne verra pas de ralentissement avant 2019.

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