Immobilier pour revenu de retraite: ce qu’il faut savoir

Si vous faites face à la retraite et que vous manquez de fonds, envisagez d’investir dans l’immobilier.

Certes, ce n’est pas l’atout qui vient à l’esprit. Mais l’immobilier à revenus «peut être un pont important vers la retraite pour ceux qui n’en ont pas assez pour prendre leur retraite au sens traditionnel du terme», déclare J. Camarda, un investisseur immobilier et CIO de Camarda Wealth Advisors, basé à Jacksonville, en Floride.

Parce que l’immobilier est un marché tellement inefficace, il est possible de trouver des bonnes affaires avec des retours sur investissement très élevés, dit Camarda. Et si vous pouvez gérer la propriété vous-même, vous pouvez percevoir plus de revenus. Si vous achetez la bonne propriété au bon prix et aux bonnes conditions, dit-il, une propriété locative peut produire beaucoup plus de revenus que les investissements passifs traditionnels.

Points clés à retenir

  • L’immobilier locatif peut être une bonne source de revenu de retraite.
  • L’inefficacité relative du marché immobilier peut produire des aubaines qui offrent de solides rendements.
  • Si vous devez emprunter pour acheter un bien locatif, faites-le avant de prendre votre retraite.
  • Choisir un bon emplacement est plus important que de trouver la propriété la moins chère.
  • Vous devriez chercher à gagner environ 8% par an sur votre investissement, après les frais.

Combien d’argent as-tu besoin?

Si vous envisagez de financer votre achat avec une hypothèque, vous devrez prendre des mesures avant de prendre votre retraite, explique la courtière immobilière associée Janice Leis, qui dessert les principales zones résidentielles de Philadelphie et du sud de la Floride.

Les lignes directrices en matière de prêt hypothécaire exigent généralement que les candidats soient employés et aient au moins deux ans d’antécédents professionnels stables dans la même profession. Les prêteurs exigent également un acompte substantiel, généralement 30% ou plus, si l’acheteur n’occupera pas la propriété, explique John Walters du LeWalt Consulting Group à Saint-Pétersbourg, en Floride.

Si vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour effectuer un tel acompte, envisagez d’utiliser vos fonds IRA. Toute la croissance des capitaux propres et les revenus provenant des recettes de location augmenteront à l’intérieur de votre IRA à impôt différé, dit Walters. L’achat de la propriété avec des fonds dans un Roth IRA, sur lequel vous avez déjà payé des impôts, signifie que tous vos revenus et vos capitaux propres peuvent croître en franchise d’impôt.(Pour en savoir plus, consultez « Utiliser votre IRA pour acheter un bien immobilier. « )

Se souvenir des dépenses récurrentes

Une fois que vous avez déterminé comment vous allez acheter la propriété, vous devez réfléchir à la façon dont vous allez couvrir les dépenses récurrentes. Posséder une propriété résidentielle à revenus équivaut à posséder une résidence principale en ce sens qu’il y a des dépenses variables en dehors de l’hypothèque, explique Rob Albertson, un agent immobilier résidentiel d’Austin Fine Properties / PLR à Austin, au Texas. Il y a des frais d’entretien pour les articles mineurs (comme les robinets qui fuient) et les articles majeurs (comme un nouveau toit).

N’oubliez pas les coûts liés au marketing et la perte de revenus pendant les périodes d’inoccupation et de changement de locataire. Albertson dit de ne pas prendre en compte un taux d’occupation supérieur à 92% dans vos calculs, même dans un marché de la location en plein essor. Soyez prudent dans vos estimations de dépenses et de revenus.

Avantages fiscaux et passifs

Il existe également des avantages fiscaux et des obligations à prendre en compte. Walters note que l’un des principaux avantages associés aux biens locatifs est la possibilité de demander une déduction pour amortissement dans votre déclaration de revenus fédérale.

L’amortissement réduit la valeur de votre propriété chaque année pour se rapprocher de l’usure; il réduit également votre facture fiscale chaque année où vous la réclamez. Cependant, cela réduit également votre base de coûts, ce qui signifie que vous pourriez payer plus d’impôts si vous vendez la propriété avec un profit.

D’abord et avant tout, discutez de la faisabilité financière de vos plans avec un CPA, un avocat en droit immobilier et un agent d’assurance pour voir combien tout coûtera, dit Leis.

Choisissez un emplacement

Acheter à bas prix ne vous aidera pas à obtenir un retour sur investissement si vous ne trouvez pas de locataires qui souhaitent louer la propriété, note Jenny Usaj, courtier en gestion et propriétaire d’Usaj Realty à Denver, au Colorado.

«Alors que le prix sera plus élevé dans les meilleures zones, le temps de commercialisation de la propriété diminuera ainsi que le temps qu’il pourrait rester vacant», dit-elle. Si vous ne savez pas où trouver des locations, commencez près du centre-ville ou près d’un campus universitaire. Les résidences locatives suivent souvent les opportunités d’emploi.

Il est également important de regarder autour du quartier et d’acheter une propriété qui reflète la démographie actuelle de la région, dit Usaj. « La zone est-elle peuplée d’adultes célibataires ou de familles? Une résidence d’une ou trois chambres sera-t-elle plus attrayante pour les locataires à proximité? Encore une fois, veillez à ne pas sauter à la meilleure affaire sur le marché. au style de vie de la région.  »

Que gagnerez-vous?

«Vous voulez gagner au moins 8% du capital investi dans la location, net de tous frais», déclare John Graves, directeur général d’une RIA indépendante, rédacteur en chef du Journal de la retraite et auteur de La solution à 7%: vous POUVEZ vous offrir une retraite confortable. Les dépenses comprennent l’hypothèque, les taxes, l’assurance, l’entretien, des frais de gestion immobilière de 10% et une allocation de taux d’inoccupation de 10%.

Si vous investissez 100 000 $ dans la propriété, vous voulez gagner un revenu net de 8 000 $ par année, dit-il. Le raisonnement derrière les 8% est qu’il vous compense pour le risque et l’illiquidité relative de votre investissement. Si vous ou votre conjoint pouvez travailler sur la propriété en effectuant des réparations et de l’entretien ou en gérant la propriété, vos coûts diminueront et vos revenus augmenteront en fin de compte, dit-il.

Problèmes potentiels

Les propriétaires d’immeubles de placement pourraient rencontrer un certain nombre de problèmes, notamment des locataires qui ne paient pas, des coûts d’entretien excessifs et des difficultés à trouver des locataires, explique Cameron Novak, courtier immobilier et propriétaire du Homefinding Center à Corona, en Californie.

Il est également important de travailler avec un agent immobilier réputé avec des références pour trouver votre immeuble de placement. De nombreuses municipalités imposent des réglementations et des frais d’inspection stricts aux propriétaires qui souhaitent transformer des propriétés occupées par leur propriétaire en locations, explique John Braun, avocat spécialisé dans l’immobilier chez Thomas Law Group à Minneapolis et investisseur immobilier chevronné.

Les investisseurs potentiels devraient se pencher sur ces problèmes avant de s’engager dans un achat. Ils doivent également être conscients que les exemptions de propriété familiale ne s’appliquent pas aux immeubles de placement, ce qui peut entraîner une augmentation des factures de taxes foncières.

L’immobilier locatif n’est pas entièrement un investissement passif. «Posséder une propriété résidentielle à revenus n’est pas une affaire mains libres», dit Albertson. «Si vous ne voulez pas gérer la propriété, ou ne pouvez pas, comme si vous vivez hors de la ville, vous envisagerez que 8% à 10% de vos loyers bruts iront à une société de gestion pour couvrir la collecte et la réparation des loyers. demandes.  »

En outre, les futurs propriétaires devraient évaluer leur propre tempérament avant de se lancer dans la propriété, car le travail implique de traiter avec une variété de personnalités.

Enfin, il est essentiel de sélectionner le bon locataire. Un dépistage minutieux est crucial, dit Albertson. « C’est la personne à qui vous confiez votre actif de retraite, alors vous feriez mieux de vous assurer que vous ne vous préparez pas à une catastrophe ou à de nombreux maux de tête. »

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