Investir dans des titres adossés à des hypothèques commerciales

La sécurité adossée à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) est un type de titre à revenu fixe garanti par des prêts immobiliers commerciaux. Ces prêts concernent généralement des propriétés commerciales, telles que des immeubles de bureaux, des hôtels, des centres commerciaux, des immeubles à appartements et des usines. Ils ne sont pas les mêmes que les produits MBS résidentiels à risque qui ont contribué à l’effondrement du crédit à la fin de 2007. Les CMBS représentaient environ 2% du marché américain total des titres à revenu fixe en 2016.

Qu’est-ce qu’un CMBS?

Un CMBS est créé lorsqu’une banque prend un groupe de prêts dans ses livres, les regroupe, puis les vend sous forme titrisée sous la forme d’une série d’obligations. Chaque série sera généralement organisée en «tranches» – pensez «segments» – du CMBS le mieux noté, le moins risqué ou «émission senior» au CMBS le plus risqué et le moins bien noté.

L’émission senior est la première à recevoir les paiements de principal et d’intérêts, tandis que les émissions les plus petites seront les premières à subir une perte en cas de défaillance d’un emprunteur. Les investisseurs choisissent l’émission dans laquelle ils investissent en fonction de leur rendement souhaité et de leur capacité de risque.

Potentiel de retour CMBS

La titrisation des prêts est utile à bien des égards. Elle permet aux banques de consentir davantage de prêts, offre aux investisseurs institutionnels une alternative plus rentable aux obligations d’État et facilite l’accès des emprunteurs commerciaux aux fonds.

CMBS offre aux investisseurs une alternative aux fiducies de placement immobilier ou aux REIT comme moyen pratique d’investir sur le marché immobilier américain. Il existe des différences significatives entre les deux investissements. Les REIT sont des actions alors que les CMBS sont des titres de créance. Un avantage d’un CMBS ou d’un REIT est que les CMBS offrent un taux de rendement garanti, contrairement aux REIT.

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CMBS a écrit après la crise financière de 2008 a tendance à être plus important et caractérisé par des normes de souscription plus strictes. Un autre avantage possible des CMBS sur le marché obligataire est qu’ils offrent généralement des rendements plus élevés que les obligations d’entreprises ou d’État.

Les prêts qui soutiennent CMBS sont généralement à terme fixe. Ils ne peuvent pas être remboursés par l’emprunteur sans pénalité. En conséquence, les CMBS présentent généralement un risque de remboursement anticipé nettement plus faible que les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles, des titres adossés à des hypothèques sur des maisons unifamiliales.

Le risque de remboursement anticipé est la possibilité que la baisse des taux d’intérêt incite les emprunteurs à refinancer et à rembourser leurs anciens prêts hypothécaires plus tôt que prévu. Cela amènerait l’investisseur à recevoir un rendement plus faible que prévu.

Les risques du CMBS

Comme c’est le cas pour les obligations de sociétés, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales sont menacés de défaut. Si les emprunteurs sous-jacents ne parviennent pas à effectuer leurs paiements de principal et d’intérêts, les investisseurs CMBS peuvent subir une perte. Le risque de problèmes individuels peut varier en fonction de la vigueur du marché immobilier dans la zone spécifique où le prêt a été émis, ainsi que de la date d’émission.

Par exemple, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciaux émis pendant une période de pointe du marché ou à un moment où les normes de souscription étaient faibles sont susceptibles de présenter des risques plus élevés. La CMBS peut également être affectée négativement par la faiblesse du marché immobilier, comme ce fut le cas en 2008 et 2009. Les prêts CMBS se sont taris à la suite de la crise financière de 2008, mais ils sont progressivement revenus à mesure que les conditions de marché s’amélioraient.

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Les CMBS offrent aux investisseurs un moyen légitime d’investir dans l’immobilier américain, mais s’ils sont mal notés ou mal représentés, ils peuvent présenter les mêmes risques non compensés pour les acheteurs que les fatidiques MBS subprime qui ont menacé l’économie américaine lors de la grande récession de 2008 .

Comment investir dans CMBS

Bien que vous puissiez en théorie investir dans des titres adossés à des hypothèques commerciales, ceux-ci ne sont généralement détenus que par des investisseurs fortunés, des entités d’investissement ou des gestionnaires de fonds négociés en bourse ou de FNB. Plusieurs ETF spécialisés dans les MBS et au moins un – le iShares Barclays CMBS Bond Fund (symbole: CMBS) – n’investissent que dans des titres adossés à des hypothèques commerciales. Pour les investisseurs de détail, ces FNB peuvent être le meilleur moyen d’investir dans ces titres de créance, car ils présentent un risque raisonnablement diversifié sans investissement important.

Consultez la performance du fonds ainsi que la performance historique générale de MBS avant d’envisager un investissement MBS spécifique, et plus particulièrement un investissement CMBS. Assurez-vous que vous êtes à l’aise avec les risques potentiels.

Les informations sur ce site sont fournies à des fins de discussion uniquement et ne doivent pas être interprétées comme des conseils en investissement. En aucun cas, ces informations ne constituent une recommandation d’achat ou de vente de titres.

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