Investir dans l’immobilier sans acheter de propriété

Investir dans l’immobilier peut être très lucratif, mais se lancer dans des investissements immobiliers nécessite un capital important.

Cela étant dit, si vous n’avez pas des centaines de milliers de dollars sous la main, il existe d’autres options pour investir dans l’immobilier sans acheter une propriété physique. (Voir également: Quelles sont les différences entre investir dans l’immobilier et les actions?)

Investissez dans une FPI

Une FPI, ou fiducie de placement immobilier, est une société qui possède et gère des biens immobiliers et des actifs connexes, tels que des hypothèques ou des obligations hypothécaires. La majorité des revenus et des actifs d’une FPI doit être liée à l’immobilier. Pour se qualifier en tant que REIT, les entreprises doivent respecter ces normes, ainsi que des règles supplémentaires définies par la Securities and Exchange Commission:

  • Investir au moins 75% du total des actifs dans des actifs immobiliers
  • Tirez au moins 75% du revenu brut du loyer de la propriété ou des intérêts hypothécaires
  • Avoir un minimum de 100 actionnaires après sa première année en tant que FPI
  • Ne détenez pas plus de 50% des actions détenues par cinq personnes ou moins
  • Verser au moins 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires

Cette dernière règle est importante pour les investisseurs individuels. Les FPI ne sont pas simplement des sociétés qui possèdent des biens immobiliers; ce sont des entreprises qui fournissent des liquidités à leurs investisseurs. Si vous investissez dans une FPI avec réinvestissement des dividendes, vous pouvez faire croître votre portefeuille jusqu’à ce que vous atteigniez un point où vous pouvez acheter vous-même des propriétés individuelles ou continuer à investir dans des portefeuilles immobiliers gérés. (Voir également: 5 Types de FPI et comment y investir.)

Investissez dans une entreprise axée sur l’immobilier

De nombreuses entreprises qui possèdent et gèrent des biens immobiliers ne sont pas structurées en tant que FPI. Les actions de ces sociétés paient généralement un dividende bien inférieur à celui d’un REIT, mais les entreprises ont plus de liberté pour réinvestir les bénéfices pour se développer.

Certaines entreprises d’autres secteurs se comportent comme une société immobilière même si ce n’est pas le service principal qu’elles offrent. Les exemples incluent les chaînes d’hôtels, les exploitants de centres de villégiature et les gestionnaires de centres commerciaux et de centres commerciaux linéaires.

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Bien sûr, il existe également des sociétés immobilières traditionnelles disponibles pour les investissements. Les entreprises comprennent des sociétés de services immobiliers comme RE / MAX Holdings Inc. (RMAX), des opérateurs immobiliers commerciaux comme CBRE Group (CBG) et des sociétés de centres commerciaux comme Equity One (EQY).

Comme pour tout investissement individuel en actions, faites toujours beaucoup de recherches avant de prendre une décision d’investissement. Investir massivement dans une action ou un secteur par rapport au reste de votre portefeuille vous expose au risque de concentration du portefeuille.

Investissez dans la construction de maisons

L’immobilier ne consiste pas seulement à acheter et à tirer profit des entreprises existantes. Il existe toute une industrie de constructeurs d’habitations chargée de développer de nouveaux quartiers dans les zones métropolitaines en croissance. Ces entreprises peuvent être impliquées dans de multiples aspects du processus de construction de maisons.

Lors de l’évaluation des constructeurs d’habitations, examinez tous les aspects de l’entreprise. Demandez-vous si l’entreprise se concentre sur une région où les performances immobilières sont médiocres si l’entreprise se concentre uniquement sur les maisons très haut de gamme ou bas de gamme, et comparez l’objectif aux tendances immobilières.

Les grands constructeurs d’habitations comprennent Lennar Corp. (LEN), DR Horton Inc. (DHI), KB Home (KBH), PulteGroup Inc. (PHM) et NVR Inc. (NVR).

Gardez à l’esprit que les performances des constructeurs d’habitations peuvent être fortement corrélées à l’économie. Lorsque la croissance de l’emploi est forte, les gens veulent acheter de nouvelles maisons. Lorsque l’économie ralentit, les ventes de maisons neuves ont tendance à chuter.

Investissez dans un fonds commun de placement immobilier

L’un des obstacles les plus difficiles de l’investissement immobilier est la diversification. En tant qu’investisseur de détail en bourse, il n’est pas difficile de trouver un large éventail d’investissements. Les actions de nombreuses entreprises se négocient à un prix suffisamment bas pour que la réalisation d’un portefeuille diversifié puisse être atteinte à un prix raisonnable grâce à la planification. L’immobilier est un peu différent. Dans l’immobilier, un seul actif coûte généralement bien dans la fourchette à six chiffres. Une seule entreprise, Berkshire Hathaway Inc. (BRK.A), opère à ce niveau. Peu de stocks atteignent un niveau élevé dans le niveau à quatre chiffres.

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Pour obtenir une diversification dans l’immobilier, les investisseurs peuvent se tourner vers les fonds communs de placement, les fonds indiciels et les FNB axés sur l’immobilier. Certains fonds immobiliers fonctionnent comme un fonds commun de placement traditionnel, principalement investi dans des actions immobilières. D’autres se concentrent sur les REIT ou même les achats directs de biens immobiliers.

Le FNB Vanguard REIT (VNQ) est un exemple de FNB FPI populaire. Cet ETF se négocie comme une action, mais vous donne une exposition instantanée à un portefeuille de FPI. Ce fonds détient 145 actions différentes. Les principaux titres comprennent Simon Property Group Inc. (SPG) et Public Storage (PSA).

Si vous préférez un fonds commun de placement immobilier, Prudential Global Real Estate Fund (PURAX) est un fonds immobilier mondial. Le fonds est investi à 97,5% dans l’immobilier: 52% des avoirs sont en Amérique du Nord, le reste étant investi en Europe (17%) et en Asie (31%). Ce fonds est principalement axé sur les marchés développés, avec moins de 2% des fonds investis sur les marchés émergents.

La ligne de fond

Investir dans des propriétés individuelles nécessite beaucoup de capital et comporte un risque élevé. Investir dans d’autres options disponibles sur le marché boursier – FPI, fonds communs de placement et FNB – peut donner à votre portefeuille une exposition immobilière sans avoir à dépenser des centaines de milliers de dollars. Comme pour tout investissement, investir dans l’immobilier et dans des sociétés liées comporte certains risques. Évaluez toute option d’investissement avant d’acheter pour vous assurer qu’elle correspond à vos objectifs d’investissement.

L’immobilier américain et mondial a bien performé ces dernières années, mais tous les marchés ne se ressemblent pas. Une certaine exposition immobilière offre une excellente couverture contre d’autres fluctuations du marché, mais une trop grande concentration immobilière vous expose à des pertes lorsque le marché immobilier faiblit, comme il l’a fait ces dernières années avec la bulle immobilière et la crise hypothécaire.

Cependant, une fois que vous avez une bonne compréhension de vos objectifs d’investissement et de la façon dont l’immobilier peut jouer un rôle, vous pouvez investir en toute confiance et faire de l’immobilier une partie de votre portefeuille à la fois pour des objectifs de placement à court et à long terme.

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