Investissements en actions ou en dette pour le financement participatif immobilier

Investissement immobilier en actions ou dette: un aperçu

Le financement participatif immobilier a décollé depuis l’adoption de la loi Jumpstart Our Business Startups en 2012, et le marché devrait encore se développer.En octobre 2015, la SEC a rendu sa décision finale sur les dispositions du titre III de la loi sur l’emploi, permettant aux investisseurs non accrédités de participer à des transactions immobilières à financement participatif aux côtés d’investisseurs accrédités.

Investir dans l’immobilier via une plateforme de financement participatif présente certains avantages par rapport aux REIT ou à la propriété directe de biens. L’un de ces avantages est la possibilité de choisir entre les placements en dette et en actions. Avant de se lancer dans le crowdfunding immobilier, il est utile de comprendre en quoi les deux diffèrent et quels sont les risques. (Pour en savoir plus sur les bases du crowdfunding immobilier, voir: Immobilier et financement participatif: une nouvelle voie pour les investisseurs.)

Points clés à retenir

  • Le crowdfunding immobilier est une alternative de plus en plus populaire aux REIT et aux ETF immobiliers pour ajouter des biens à son portefeuille.
  • L’investissement immobilier en actions génère un rendement grâce aux revenus locatifs payés par les locataires ou aux gains en capital de la vente de la propriété.
  • L’investissement immobilier par emprunt consiste à émettre des prêts ou à investir dans des hypothèques (ou des titres adossés à des hypothèques).

Principes de base de l’investissement en actions

La plupart des opérations de crowdfunding immobilier impliquent des investissements en actions. Dans ce scénario, l’investisseur est actionnaire d’une propriété spécifique et sa participation est proportionnelle au montant qu’il a investi. Les retours sont réalisés sous la forme d’une part des revenus locatifs générés par le bien, déduction faite des éventuels frais de service payés à la plateforme de financement participatif. Les investisseurs peuvent également recevoir une part de toute valeur d’appréciation si la propriété est vendue.

Avantages:

  • Pas de plafond sur les retours: Les investissements en actions offrent un horizon plus large en termes de potentiel de gain. Il est possible de voir des rendements annualisés allant de 18% à 25%. Comme il n’y a pas de plafond, cependant, le ciel est vraiment la limite du point de vue d’un investisseur.
  • Avantages fiscaux: Un avantage de posséder un immeuble de placement est de pouvoir déduire certaines dépenses associées à sa propriété, telles que l’amortissement et le coût des réparations. Avec le financement participatif en actions, les transactions sont normalement structurées par le biais d’une LLC, qui est traitée comme une entité intermédiaire à des fins fiscales. Cela signifie que les investisseurs peuvent profiter des avantages de la déduction pour amortissement sans avoir à posséder directement des biens.
  • Frais moins élevés: Les investissements en actions ont le potentiel d’être moins chers en ce qui concerne les frais. Plutôt que de payer des frais initiaux et des frais de service mensuels, les investisseurs peuvent payer des frais annuels uniques pour maintenir leur position dans la propriété. Les frais sont calculés en pourcentage du montant total investi et se situent souvent entre 1% et 2%.

Inconvénients:

  • Plus de risque: Le financement participatif en actions peut mettre plus d’argent dans les poches des investisseurs, mais cela signifie prendre un plus grand pari. Les investisseurs sont en deuxième position lorsqu’il s’agit de récupérer leur investissement, et si la propriété ne répond pas à ses attentes de performance, cela peut facilement se traduire par une perte.
  • Période de maintien plus longue: Les investisseurs en actions envisagent un délai beaucoup plus long que les investisseurs en dette. Les délais de conservation peuvent s’étendre sur cinq, voire dix ans, ce qui est un facteur important si vous souhaitez maintenir un degré élevé de liquidité dans votre portefeuille.

Comment fonctionnent les investissements par emprunt

Lorsqu’il investit dans des titres de créance immobiliers, l’investisseur agit en tant que prêteur auprès du propriétaire ou du promoteur de l’opération. Le prêt est garanti par la propriété elle-même et les investisseurs reçoivent un taux de rendement fixe déterminé par le taux d’intérêt du prêt et le montant qu’ils ont investi. Dans un accord de dette, l’investisseur est au bas de la pile de capitaux, ce qui signifie qu’il a la priorité lorsqu’il s’agit de réclamer un paiement de la propriété. (Pour en savoir plus, consultez le didacticiel: Comment gagner de l’argent dans l’immobilier.)

Avantages:

  • Temps de maintien plus court: Les investissements en dette sont le plus souvent associés à des projets de développement. En conséquence, ils ont généralement une période de détention plus courte que les investissements en actions. Selon la nature de la transaction, la durée de conservation peut durer entre six et 24 mois. C’est un avantage pour les investisseurs qui ne sont pas à l’aise pour immobiliser des actifs à long terme.
  • Risque plus faible: En raison de la façon dont les transactions sont structurées; les investisseurs prennent moins de risques avec des placements par emprunt. Le prêt est garanti par la propriété, qui agit comme une police d’assurance contre le remboursement du prêt. En cas de défaillance du propriétaire ou du sponsor, les investisseurs ont la possibilité de récupérer la perte de leur investissement par une action de forclusion.
  • Revenu régulier: Les investissements dans la dette sont plus prévisibles en termes de montant et de fréquence des paiements de retour. Bien que chaque transaction soit différente, il n’est pas rare que les investisseurs obtiennent des rendements allant de 8% à 12% par an. Ces retours sont généralement payés sur une base mensuelle ou trimestrielle.
  • Retours plafonnés: Les investissements en dette comportent moins de risques, mais un inconvénient majeur est le fait que les rendements sont limités par le taux d’intérêt du prêt. Les investisseurs doivent savoir s’ils sont prêts à sacrifier le potentiel de gagner des rendements plus élevés en échange d’un pari plus sûr.
  • Frais plus élevés: Alors que la plupart des plates-formes de financement participatif immobilier ne facturent rien aux investisseurs pour créer un compte et rechercher des investissements en dette, il y a généralement des frais pour participer à une transaction. La plate-forme de financement participatif prélève généralement un pourcentage sur le dessus avant le paiement des intérêts, ce qui peut gruger vos rendements. Des frais de montage de prêt distincts peuvent également être facturés aux investisseurs. (Pour en savoir plus sur les plateformes de financement participatif immobilier, lisez: Top 5 des entreprises de crowdfunding immobilier.)

Les inconvénients:

  • Rendements potentiels plus faibles: avec un risque moindre, un rendement attendu plus faible.
  • Exposition au risque de remboursement anticipé: les créanciers hypothécaires remboursent parfois leurs prêts tôt, soit par la vente d’une maison, soit par un refinancement. Cela peut interrompre les flux de trésorerie associés à votre investissement en dette et réduire la durée de votre portefeuille de prêts.

La ligne de fond

Le financement participatif est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent investir dans des transactions immobilières privées de manière rentable. L’investissement minimum avec de nombreuses plateformes varie de 5 000 $ à 10 000 $, ce qui est un prix relativement faible à payer pour accéder à cette classe d’actifs. Les investissements en actions et en dette ont tous deux leurs bons et mauvais côtés, que les investisseurs avisés doivent prendre le temps de peser avec soin. Comprendre ce que vous avez à gagner par rapport à ce que vous risquez peut vous aider à décider si l’un ou les deux types d’investissement convient bien à votre portefeuille.

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