La vérité sur les prix de l’immobilier

L’immobilier a toujours été considéré comme un investissement sûr. Mais les récessions et autres catastrophes (comme la pandémie COVID-19) peuvent tester cette théorie et inciter les investisseurs et les futurs propriétaires à réfléchir à deux fois.

Points clés à retenir

  • La valeur des maisons a tendance à augmenter avec le temps, mais les récessions et autres catastrophes peuvent entraîner une baisse des prix.
  • À la suite de chutes, la valeur des maisons peut augmenter dans certaines régions du pays en raison de la forte demande et de la faible offre, tandis que d’autres régions ont du mal à rebondir.
  • Les acheteurs potentiels ne devraient pas se concentrer sur les tendances nationales, car les prix varient entre les États et même les villes voisines.
  • Les faibles taux hypothécaires ont un effet indirect sur les prix des logements, car les consommateurs sont prêts à s’endetter davantage lorsque le crédit est bon marché.

Prix ​​historiques

Avant 2007, les données historiques sur les prix des logements semblaient indiquer que les prix de l’immobilier pouvaient continuer à augmenter indéfiniment. En fait, à quelques exceptions près, le prix de vente moyen des maisons vendues aux États-Unis a augmenté régulièrement chaque année de 1963 à 2007, lorsque la bulle immobilière a éclaté et la crise financière de 2008 s’est ensuivie.

Rebond après la crise financière

En 2013, le prix de vente moyen des maisons vendues aux États-Unis avait rebondi aux niveaux d’avant la crise. Au cours des années suivantes, la tendance haussière semblait prometteuse, jusqu’en 2018, lorsque les prix se sont aplatis, puis ont commencé à baisser légèrement en 2019.

Bien entendu, les prix de l’immobilier dépendent fortement du marché (emplacement, emplacement, emplacement) et les tendances nationales ne peuvent révéler qu’une partie du tableau. Un boom en Californie peut masquer un effondrement à Detroit.

Même au sein d’une même ville, les chiffres peuvent varier considérablement. Les zones qui connaissent une nouvelle croissance ou une gentrification peuvent afficher une appréciation significative des prix, tandis que les zones à travers la ville peuvent être en déclin. Le graphique ci-dessous montre comment les régions du sud, de l’ouest, du nord-ouest et du Midwest connaissent différentes tendances des prix de l’immobilier.

Lorsque vous examinez les statistiques nationales et régionales, assurez-vous de tenir compte de la réalité du marché dans votre région. La hausse des prix au niveau national peut ne pas vous aider si votre ville, état ou quartier est en déclin.

Prix ​​des maisons en 2020

Il est trop tôt pour dire ce qu’il adviendra des prix des maisons en 2020. Mais si l’histoire se répète, on peut s’attendre à une baisse des prix des maisons en raison de la récession COVID-19. À la fin du mois de mars, les contrats d’achat ont commencé à chuter au milieu de problèmes hypothécaires, d’un manque d’intérêt des acheteurs et même d’un manque d’évaluateurs et d’autres professionnels nécessaires pour exécuter les transactions.

Dans le même temps, les modifications et retards potentiels dans la construction sont devenus une préoccupation très réelle. Encore une fois, il est trop tôt pour savoir ce qui va se passer, mais il est possible que les nouveaux démarrages et les rénovations en prennent un coup pendant au moins une partie de 2020.

Tendances de la maison

Bien sûr, il est important de considérer que des facteurs autres que l’offre et la demande peuvent affecter les prix de l’immobilier. Par exemple, avant même que les chiffres commencent à mal tourner en 2008, la National Association of Home Builders a rapporté que la taille moyenne des maisons en Amérique était de 983 pieds carrés en 1950, 1500 pieds carrés en 1970 et culminait à 2740 en 2015.

Cette tendance s’est poursuivie dans la première moitié des années 2000, après quoi elle a commencé à décliner quelque peu. Pourtant, avec l’agrandissement des maisons et l’inflation qui augmente le coût des matériaux de construction, il est logique que les prix des maisons augmentent. D’autres tendances peuvent également faire grimper les prix, comme les préférences des acheteurs pour des revêtements de sol, des appareils électroménagers, des accessoires, etc. plus chers.

Chiffres et tendances

Les tendances nationales peuvent ne pas vous donner une vue d’ensemble, car les valeurs et les prix de l’immobilier varient entre les États et les villes voisines.

Les maisons comme investissements

Parce que les prix des maisons ont tendance à augmenter avec le temps, l’achat d’une maison a toujours été considéré comme un investissement sûr. Pourtant, un point important à considérer lorsque vous considérez une maison comme un investissement est qu’elle ne sera jamais rentable à moins que vous ne la vendiez.

D’un point de vue pratique, même si votre résidence principale double de valeur, cela signifie probablement simplement que vos taxes foncières ont augmenté. Tous les gains que vous ressentez sont sur papier jusqu’à ce que vous vendiez la propriété. Bien sûr, pour de nombreux propriétaires, c’est OK. Une maison qui double de valeur est un bel atout à transmettre aux enfants et petits-enfants.

Réduction des effectifs

Si vous décidez de vendre et d’acheter une autre maison dans la même région, n’oubliez pas que les prix de ces autres maisons ont probablement aussi augmenté. Pour vraiment profiter de votre vente, vous devrez probablement déménager dans une maison plus petite dans la même région, ou déménager hors de la région et trouver un logement moins cher.

Bien entendu, la réduction des effectifs est une option intéressante pour de nombreux nicheurs et retraités vides. Outre les gains financiers potentiels, une maison plus petite est plus facile à entretenir (du moins en théorie) et peut résoudre les problèmes de mobilité futurs.

Prêts sur valeur domiciliaire

S’il est possible d’exploiter la valeur nette de votre maison en contractant un prêt, utiliser votre maison comme guichet automatique n’est pas toujours une bonne stratégie. Non seulement les intérêts que vous payez grugent vos bénéfices, mais le remboursement du prêt nuit à votre stabilité financière. Si les prix de l’immobilier baissent, vous pourriez vous retrouver dans la position peu enviable de devoir plus sur le prêt que la maison ne vaut.

Taux hypothécaires

Les taux hypothécaires augmentent généralement pendant les périodes de croissance économique. Lorsque cela se produit, le marché du travail est sain et les salaires des gens augmentent également. À l’inverse, les taux hypothécaires ont tendance à baisser pendant les ralentissements économiques, car la Fed tente de faciliter les dépenses et les emprunts.

Le taux hypothécaire moyen à taux fixe sur 30 ans est inférieur à 5% depuis 2010 (gardez à l’esprit que même de minuscules changements de taux peuvent avoir un impact énorme sur le coût global de votre maison). Ce graphique de la Federal Reserve Bank of St.Louis montre les prix historiques des prêts hypothécaires à taux fixe à 30 ans, à partir de 1971.

Alors, comment cela se passe-t-il pour les prix de l’immobilier? Les taux hypothécaires plus bas n’ont pas nécessairement de rapport direct avec les prix des maisons, même si nous aimerions penser qu’ils le font. Mais ils peuvent avoir un effet indirect sur eux. Lorsque les taux sont bas, les consommateurs sont plus disposés et peuvent se permettre de s’endetter davantage. C’est parce que le coût du crédit – c’est-à-dire les intérêts – est bon marché. La hausse des taux d’intérêt a cependant tendance à entraîner une demande plus faible des acheteurs.

L’achat d’une maison est-il un bon investissement?

L’idée qu’une maison est un bon investissement découle du fait que les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter, du moins historiquement. Puisqu’il n’y a aucun moyen de prédire le futur marché immobilier, il est important d’éviter de vous tromper. Une maison n’est un bon investissement que si vous pouvez vous le permettre.

Bien sûr, il est peu probable que vous voyiez des profits que vous pourriez dépenser si vous prévoyez de vivre dans la même maison toute votre vie (pensez: maison riche, pauvre en argent). Mais si vous achetez avec une stratégie de sortie à l’esprit, il y a de bien meilleures chances de réaliser un profit en espèces.

Tout d’abord, considérez votre motivation pour acheter une maison. Si vous voulez y vivre, vous n’avez probablement pas besoin de penser à votre maison en termes de profits et de pertes. Si vous espérez gagner de l’argent, vous devez entrer la transaction avec une stratégie de sortie. Cela signifie également que vous devriez avoir un prix de vente en tête, tout en gardant le prix d’achat de la propriété au premier plan.

Lorsque le marché atteint votre niveau de prix, vous vendez la propriété comme vous le feriez pour un stock qui s’est apprécié. Cela peut ne pas être une approche pratique pour votre résidence principale, selon votre style de vie, mais c’est exactement ce que font de nombreux investisseurs immobiliers lorsqu’ils achètent des propriétés: les rénover et les vendre. N’oubliez pas que les prix n’augmentent pas toujours.

La ligne de fond

Avec l’histoire comme guide, la plupart des futurs propriétaires feraient bien d’acheter un logement dans lequel ils espèrent réellement habiter, rembourser l’hypothèque rapidement, y vivre jusqu’à la retraite, puis réduire leurs effectifs et déménager dans une maison moins chère. Ce n’est pas une valeur sûre, mais cette stratégie augmente la probabilité de réaliser un profit.

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