Le logement est-il meilleur que jamais? Le recul est 2020

Lorsqu’il s’agit de discerner les tendances à long terme, il peut être difficile de voir la forêt pour les arbres. Le groupe Altus vient de publier un instantané de la forêt proverbiale avec son dernier rapport: Le recul, c’est 2020: comment les années 2010 s’empilent dans l’histoire du logement au Canada.

L’une des constatations les plus notables est que la baisse des taux hypothécaires n’a pas amélioré l’accessibilité à la propriété dans les années 2010. L’abordabilité, constate Altus Group, est un composite de trois facteurs: les prix des logements, les taux d’intérêt et les revenus. Les taux d’intérêt au cours de la dernière décennie sont les plus bas depuis des générations – le taux hypothécaire moyen affiché sur cinq ans était le plus élevé dans les années 1980 à 13,6%, et dans les années 2010, il était de 5,1%. Cet avantage potentiel a cependant été contrebalancé par la hausse des prix des maisons, tant en termes absolus que par rapport au revenu familial moyen.

Le prix moyen des maisons dans les années 1960 était de 136 000 $ en dollars d’aujourd’hui, contre 308 000 $ dans les années 2000 et 428 000 $ dans les années 2010; en conséquence, les versements hypothécaires annuels par rapport au revenu ont augmenté. Dans les années 60, le versement hypothécaire annuel représentait 16% du revenu familial moyen, contre 20% dans les années 2000 et 23% dans les années 2010.

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«Bien sûr, d’autres facteurs seraient également entrés en jeu pour différencier l’accès à la propriété au cours des différentes décennies, y compris l’ampleur de l’actualisation des taux et les changements dans diverses politiques liées aux prêts hypothécaires», lit-on dans le rapport.

Le total des mises en chantier au Canada au cours des années 2010 est pratiquement identique à celui de la décennie précédente. Les mises en chantier ont atteint 201 000 unités en moyenne, égalant la deuxième meilleure décennie jamais enregistrée, après les années 1970. La décennie a connu ses plus faibles mises en chantier en 2013, avec un peu moins de 188 000 unités. Les démarrages les plus élevés de la décennie ont été enregistrés en 2017 à 220000 unités.

«En général, les années 2010 n’ont pas été une période très volatile pour les mises en chantier annuelles totales de logements à l’échelle du Canada», indique le rapport. «En fait, il a été le moins volatil de toutes les six dernières décennies pour le total annuel des mises en chantier.»

Bien que le nombre total de mises en chantier d’habitations n’ait pas beaucoup changé entre la première décennie du siècle et la suivante, la composition de ces vedettes du logement différait considérablement. Dans les années 2000, un peu moins des trois quarts des mises en chantier étaient des maisons unifamiliales, y compris des maisons individuelles et jumelées, des maisons en rangée et des maisons en rangée. Dans les années 2010, cette proportion était tombée à un peu plus de la moitié. Au lieu de cela, les années 2010 ont fini par être la décennie la plus forte de tous les temps pour les mises en chantier d’appartements, avec environ 92 000 appartements en cours de démarrage et fortement axés sur les appartements en copropriété. C’est plus que dans les années 1970, qui ont vu une activité robuste dans la construction locative spécialisée.

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La croissance démographique alimente une grande partie de la croissance globale du Canada, et bien qu’une population croissante indique généralement un besoin de plus de logements, la croissance démographique totale à elle seule n’est pas un indicateur précis des mises en chantier. En fait, le nombre de mises en chantier a «beaucoup fluctué» depuis 1960.

D’autres facteurs, tels que l’âge de la population et l’évolution de la croissance de la formation des ménages, contribuent à l’évolution des besoins de logement, et la croissance de la formation des ménages, en particulier, est influencée par les conditions économiques générales et l’accessibilité du logement.

Les mises en chantier étaient les plus élevées en Colombie-Britannique, mais le Manitoba et la Saskatchewan étaient également des régions où les mises en chantier étaient à la fois supérieures à la moyenne à long terme et plus élevées dans les années 2010 qu’elles ne l’étaient dans les années 2000.

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