L’empire immobilier de plusieurs millions de Grant Cardone

Qui est Grant Cardone?

À l’âge de 60 ans en 2019, Grant Cardone est célèbre en tant que formateur de vente de renommée internationale et en tant qu’auteur à succès de La règle 10X et Si vous n’êtes pas le premier, vous êtes le dernier. Son entreprise principale, Cardone Training Technologies, fournit aux entreprises Fortune 500, aux petites entreprises et aux entrepreneurs une plate-forme de formation à la vente interactive.

De plus, il a gagné en popularité en construisant à lui seul un empire immobilier massif dont la valorisation actuelle du portefeuille est d’environ 900 millions de dollars. Son véhicule d’investissement, Cardone Capital, a participé à plus de 800 millions de dollars de transactions immobilières couvrant environ 4 700 unités de propriétés multifamiliales dans de nombreux États américains. Voici un aperçu de la façon dont Cardone a construit son empire immobilier de plusieurs millions de dollars sans lever de capitaux externes auprès de quiconque au-delà des membres de sa famille proche.

Explorer l’empire de Cardone

L’intérêt de Cardone pour l’immobilier en tant qu’option d’investissement est dû à plusieurs raisons clés et caractéristiques du marché immobilier. Ils comprennent une meilleure stabilité des évaluations immobilières par rapport à la forte volatilité observée sur le marché des actions, des flux de trésorerie réguliers sous forme de loyer mensuel des locataires, des avantages d’amortissement comme le loyer des locataires remboursant la dette et contribuant à la création de richesse à long terme, la fiscalité les avantages disponibles sous forme de dépréciation, le potentiel d’appréciation à long terme de la valeur de la propriété et la disponibilité d’un effet de levier qui permet à une personne d’acheter une propriété d’une valeur quatre fois supérieure à celle qu’elle possède.

Basé sur le slogan « Mettre les grandes affaires à la disposition des investisseurs ordinaires, «L’entreprise immobilière de Cardone recueille des fonds auprès du public en lançant des fonds d’actions publics dans lesquels les investisseurs ordinaires peuvent acheter des parts / actions. L’argent collecté est utilisé pour acheter des propriétés génératrices de revenus existantes et les revenus sont partagés avec les investisseurs sous forme de distributions mensuelles régulières. Créé à partir de la valeur réelle et des actifs tangibles, Cardone prétend simplifier l’investissement immobilier pour l’investisseur Joe moyen.

Par exemple, le Cardone Equity Fund IV utilisera le capital collecté pour investir dans l’achat de propriétés multifamiliales dans les États de Floride, du Texas et de l’Alabama. Le gestionnaire de fonds peut également investir occasionnellement dans des propriétés unifamiliales et commerciales, et dans d’autres investissements adossés à des biens immobiliers sur d’autres marchés des États-Unis continentaux.

Cardone gère toutes les propriétés et prend en charge tous les frais généraux opérationnels liés aux transactions immobilières ainsi qu’à l’entretien de la propriété. Il permet aux investisseurs communs la liberté totale de gérer ces problèmes opérationnels. Ils bénéficient d’un flux régulier de revenus mensuels, d’une appréciation de la valeur foncière sur le long terme, et peuvent se concentrer sur leurs emplois et activités réguliers. Essentiellement, Cardone prétend permettre aux investisseurs de créer un flux de revenu passif qui garantit des flux de trésorerie réguliers, la portée de l’appréciation de la valeur et la possibilité de créer de la richesse à long terme en tant qu’activité / investissement parallèle.

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Activité parallèle à la croissance du capital

Contrairement à la majorité des empereurs immobiliers, qui ont réussi à construire leurs portefeuilles importants en tant que carrière à temps plein, les actifs immobiliers de Cardone ont été lentement développés en tant qu’activité secondaire. L’entreprise immobilière de Cardone n’était pas destinée à être son entreprise principale ou sa principale source de revenus. Au lieu de cela, il a été créé pour lui permettre d’avoir un lieu de détention stable pour préserver et augmenter les revenus de sa société de conseil en vente.

Lors d’une interview en février 2015 avec le podcast BiggerPockets, Cardone a déclaré: «Chaque fois que je reçois de l’argent, je fais de nouveau faillite parce que je le mets dans ce truc immobilier.» Il a poursuivi en expliquant que «je prends ces trois entreprises qui seront probablement détruites de mon vivant, dont j’ai fait une tonne d’argent, et je prends tout cet argent et je le gare ici donc je suis toujours fauché. les trois, ou je dois me bousculer tous les jours pour obtenir de l’argent neuf, puis je le mets ici.

Bien qu’au fond, il se considère comme un entrepreneur et non comme un investisseur immobilier, Cardone pensait que l’immobilier fournissait un véhicule de préservation de la richesse que ses autres entreprises ne pouvaient pas offrir.

Early Tryst – Investissements immobiliers

Depuis l’âge de 15 ans, Cardone était activement impliqué dans le marché immobilier et étudiait les subtilités des transactions. Pendant son enfance, lui et son père visitaient régulièrement différentes propriétés dans le cadre d’une sortie en famille, et avec le temps, son intérêt pour l’achat de bâtiments s’est développé. À ce jour, acheter des biens immobiliers est toujours quelque chose qu’il aime faire avec sa femme et ses enfants.

En 1981, Cardone est diplômé de l’université avec un diplôme en comptabilité. Bien qu’il veuille acquérir immédiatement des propriétés, il l’a retardé de quelques années. Cela lui a permis de faire fructifier l’argent qu’il utiliserait plus tard pour faire des investissements. De plus, cela lui a laissé suffisamment de temps pour s’imprégner autant qu’il le pouvait au sujet de l’immobilier.

Dans un épisode d’octobre 2014 de son émission immobilière, Cardone a révélé qu’une grande partie de sa formation – « comprendre différents termes tels que le résultat opérationnel net (NOI), ce qu’est un pro forma et à quoi ressemble un bon marché » – ne s’est pas déroulée d’une étude académique mais en fait de « regarder différentes offres et rencontrer des agents ». En fait, Cardone n’a jamais rien lu sur l’investissement immobilier: il a remplacé les connaissances que l’on peut trouver dans les livres par celles qui peuvent être acquises en examinant réellement les annonces sur différents marchés.

La première étape de l’investissement

À 29 ans, Cardone met enfin en pratique ses années d’études en immobilier. Il a acheté une propriété unifamiliale à Houston qui a d’abord bien fonctionné. Cependant, après quelques mois, les locataires sont partis, et la trésorerie de Cardone s’est tarie. Il détestait le fait de devoir se concentrer sur son activité principale pour trouver de nouveaux locataires. Craignant que cette situation ne se reproduise, Cardone a rapidement vendu la propriété à un prix d’équilibre et a juré qu’il n’achèterait plus jamais un immeuble résidentiel unifamilial comme investissement.

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Approche lente et régulière

La deuxième acquisition de Cardone n’a eu lieu que cinq ans plus tard, en 1987. Pendant ce temps, il a continué à accumuler des liquidités et à accroître ses connaissances en matière d’investissement immobilier. Son premier contrat de propriété multifamiliale était un complexe de 38 unités à San Diego. Cardone a acquis la propriété pour 1,9 million de dollars, en versant un acompte de 350 000 $. Un peu plus d’un mois plus tard, il a acquis un autre complexe.

Cardone a continué à acheter plus de complexes – au début, un à la fois, bien que le rythme se soit accéléré plus tard. En 2012, Cardone Capital a réalisé ce qui a été surnommé la plus grande acquisition privée d’immobilier multifamilial en Floride. Il se composait d’un portefeuille de 1 016 appartements répartis dans cinq communautés d’appartements pour un total de 58 millions de dollars.

Financement des acquisitions

Dans une interview de mars 2015 avec Joe Fairless, offrant le «meilleur conseil en investissement immobilier», Cardone a révélé que moins de 2% de son portefeuille immobilier est détenu par des partenaires externes, qui sont tous des membres de sa famille proche et des amis. La majorité de ses acquisitions sont financées par les liquidités personnelles de Cardone ainsi que par les prêts bancaires traditionnels. Une grande partie de la transaction en Floride a été financée par la dette de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Ses actifs immobiliers actuels sont basés en Alabama, en Arizona, en Californie, en Floride, en Géorgie, en Caroline du Nord, au Tennessee et au Texas, et continuent de s’étendre dans de nombreuses autres régions avec de nouveaux fonds lancés régulièrement.

La ligne de fond

Bien que Grant Cardone soit célèbre en tant que formateur professionnel en vente, il a réussi à bâtir à partir de zéro un empire immobilier qui est maintenant évalué à plus de 740 millions de dollars et comprend un portefeuille diversifié de propriétés multifamiliales couvrant plusieurs États américains. Plus de gens louent maintenant qu’à n’importe quel moment au cours des 50 dernières années et le nombre de propriétaires est demeuré relativement inchangé. Le marché est vaste et en offrant des options d’investissement faciles aux investisseurs ordinaires, Cardone capitalise sur le grand potentiel disponible en achetant des propriétés multifamiliales. Cependant, les investisseurs doivent noter que ces investissements s’accompagnent de leur propre ensemble de risques de marché immobilier spécifiques au secteur et que l’appréciation de la propriété nécessite des périodes de détention plus longues.

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