Les actions immobilières écrasent le marché alors que le cloud alimente la croissance

La précipitation des investisseurs vers des positions défensives dans un marché incertain a poussé les actions immobilières à la hausse, certaines progressant de plus de 50% cette année, soit environ le triple du rythme du S&P 500. Aujourd’hui, ces actions sont susceptibles d’augmenter encore plus en raison des conflits commerciaux et d’autres vents contraires agitent le marché. Parmi ceux qui en profiteront le plus, citons American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA) ) et Prologis Inc. (PLD), comme indiqué dans un récent rapport de Barron.

Les paris plus sûrs surclassent

La demande accrue d’actions d’entreprises dans des industries plus sûres, moins exposées aux marchés étrangers, a fait grimper les prix des fiducies d’investissement immobilier ou des actions d’entreprises qui possèdent des tours de bureaux, des hôtels, des centres commerciaux et d’autres propriétés commerciales.

Steve Shigekawa, gestionnaire du fonds Neuberger Berman Real Estate, se concentre sur les actions de sociétés de haute qualité avec «un faible endettement, des portefeuilles immobiliers diversifiés et des équipes de gestion expérimentées qui ont géré leurs entreprises à travers plusieurs cycles économiques», selon Barron’s. Cette stratégie d’investissement a conduit le fonds Neuberger Berman Real Estate à afficher un rendement annualisé de 12,0% au cours des trois dernières années, surperformant 90% de ses pairs dans la catégorie immobilière de Morningstar. Au cours de la dernière décennie, sa classe d’actions institutionnelle plus ancienne a battu 79% de ses pairs.

Au lieu d’investir dans des sociétés immobilières traditionnelles, telles que l’hébergement, les centres commerciaux et les centres commerciaux régionaux, dans lesquels le fonds de Shigekawa a une exposition inférieure à 7%, il a doublé le montant des sociétés de centres de données, dans lesquelles le fonds détient 12%. exposition.

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«Nous sommes moins exposés aux secteurs de l’immobilier plus cycliques comme l’hébergement et la vente au détail, compte tenu de l’impact du commerce électronique sur les ventes au détail», a déclaré le gestionnaire du fonds. Le fonds de Shigekawa utilise une approche descendante de la sélection de titres, en examinant des indicateurs macroéconomiques pour aider à orienter les investissements dans environ 40 entreprises. Par exemple, une période de baisse des taux d’intérêt a contribué à augmenter les actions des actions immobilières, qui souffrent souvent pendant les périodes de hausse des taux d’intérêt en raison du montant de la dette qu’elles contractent.

Entreprises de centres de données

L’une des forces motrices de la croissance de ces entreprises est la demande croissante de centres de données pour prendre en charge le cloud computing. «Quand vous pensez à la demande de cloud computing, cela va nécessiter plus de centres de données», a déclaré le gestionnaire du fonds. Cette tendance stimulera particulièrement les sociétés immobilières de centres de données comme Redwood City, en Californie, basée à Equinix, dont les actions ont grimpé en flèche de plus de 62% depuis le début de l’année (YTD).

La société leader dans l’espace des centres de données répertorie des propriétés dans 24 pays à travers le monde, et affirme qu’elle n’a en grande partie pas été affectée par une nouvelle escalade des tensions commerciales en provenance de Washington.

«Alors que le commerce mondial des biens physiques s’aplatit, l’inverse est vrai en ce qui concerne notre économie numérique mondiale», a déclaré Charles Meyers, PDG d’Equinix.

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Pendant ce temps, les centres de données et les tours REIT devraient bénéficier du passage à la prochaine génération de réseaux cellulaires, appelée 5G, qui devrait être 10 fois plus rapide que les téléphones 4G actuels. Les FPI tour de téléphonie mobile, également appelées «FPI d’infrastructure», représentaient 17% du fonds immobilier Neuberger Berman.

Les FPI comme «  atténuateurs de risque  » stables

Scott Craig, gestionnaire de portefeuille du fonds Eaton Vance Real Estate, considère les FPI comme un moyen efficace de se protéger contre la volatilité du marché, selon un autre rapport de Barron. Alors que les vents contraires persistent, les FPI pourraient continuer de se redresser, car elles gagnent en popularité en tant qu ‘«atténuateur des risques» avec des revenus stables et des flux de trésorerie bloqués.

Bien que les FPI ayant des activités à l’étranger et des revenus dans plusieurs devises puissent être plus exposées à la volatilité des taux de change, elles sont généralement de plus grande envergure et maintiennent des profils de croissance et des bilans solides, selon le Wall Street Journal.

Et après?

À l’avenir, les investisseurs favoriseront probablement les entreprises qui s’adaptent à l’économie numérique mondiale, plutôt que les noms cycliques qui sont plus vulnérables aux ralentissements économiques, aux tarifs et aux perturbations propres à l’industrie comme les détaillants et les hôtels.

D’autres segments du marché qui pourraient connaître des turbulences comprennent ceux qui pourraient faire face à des coûts plus élevés comme la construction, ainsi qu’à un sentiment plus faible des consommateurs et à des pénuries de main-d’œuvre, selon Sandler O’Neill + Partners LP, cité par le Journal.

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