Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier: ce qu’il faut savoir

Le propriétaire d’un immeuble locatif peut bénéficier de nombreux avantages grâce aux déductions fiscales. La plupart des dépenses associées à votre immeuble peuvent être déduites à des fins fiscales. Si votre immeuble rapporte 1 000 $ de revenus locatifs, vous devez payer des impôts sur la totalité des 1 000 $ si vous ne déduisez pas une seule dépense de location.

Mais si vous croyez aux rendements à long terme de votre bâtiment, vous investirez dans une nouvelle peinture ou une nouvelle toiture. Vous pouvez installer de nouvelles fenêtres pour garder la chaleur. Au lieu de payer des taxes sur 1 000 $, vous pouvez payer des taxes sur 600 $, 700 $ ou même 300 $. C’est quelques centaines de dollars que vous avez économisés et cela vous permet de remettre de l’argent dans votre poche.

Trousse de démarrage pour investisseurs locatifs

Mynd Property Management gère des propriétés résidentielles à Atlanta, Houston, Phoenix et 16 marchés supplémentaires.

Le PDG de Mynd, Doug Brien, possède 12 immeubles, tous gérés par l’entreprise. L’un des éléments essentiels de leur succès en tant que société de gestion immobilière est qu’ils peuvent gérer les obligations fiscales et les avantages fiscaux associés à la propriété d’un bien immobilier locatif.

Aujourd’hui, ils partagent certaines des leçons et des meilleures pratiques qu’ils ont apprises de centaines de clients et du succès de leur fondateur, afin que vous puissiez utiliser toutes les déductions fiscales pour les propriétés locatives que vous pouvez utiliser.

Profitez de la réforme fiscale adoptée par l’administration Trump

La loi de 2017 sur les réductions d’impôt et l’emploi (TCJA) a ajouté de nouveaux avantages fiscaux et déductions pour les investisseurs immobiliers. L’immobilier a toujours été fiscalement avantageux.

La nouvelle opportunité de déduction fiscale immobilière de Mynd après 2019 est que vous pouvez profiter de la déduction pour revenu d’entreprise admissible (QBI), ou de la section 199A de l’Internal Revenue Code. Cette nouvelle loi fiscale permet de déduire immédiatement 20% de vos revenus locatifs de vos impôts. Ainsi, peu importe ce que vous gagnez, vous obtenez une déduction de 20% dès le départ.

Tenir de bons dossiers

Tenir d’excellents dossiers peut vous préparer au succès au moment des impôts. Assurez-vous de conserver tous vos reçus. Organisez ce que vous avez dépensé pour votre immeuble lors de votre visite et les types d’investissements que vous avez réalisés dans vos propriétés. Cela fonctionne à votre avantage d’être organisé, et c’est mieux pour vous au moment de la déclaration de revenus. Votre comptable vous aimera et vos résultats en bénéficieront.

Mynd dispose d’un système propriétaire qui capture autant d’informations que possible sur votre bâtiment, jusqu’au niveau de l’unité. Ils peuvent travailler avec votre comptable pour fournir des informations fiscales quotidiennes afin de faciliter la préparation des déclarations de revenus. Les propriétaires qui font cela sont méticuleux, très organisés et capables de tenir des registres. Ils économisent plus d’argent sur leurs impôts que les propriétaires moins organisés.

Soyez créatif: investissez dans des zones d’opportunités qualifiées

Les zones d’opportunités qualifiées permettent aux investisseurs de faire preuve de créativité dans la gestion de leurs impôts. Ces zones d’opportunités qualifiées reposent sur le principe que l’investissement dans les quartiers à faible revenu améliorera les bâtiments et fera de la communauté un meilleur endroit où vivre.

Prenez l’argent que vous gagnez sur d’autres propriétés locatives ou différents investissements et investissez-le dans une zone d’opportunité. Lorsque vous faites cela et suivez quelques règles, vous pouvez réduire votre obligation fiscale de 15%. Donc, si vous investissez 100 $ et placez cet argent dans une zone d’opportunité qualifiée, vous pourriez payer des impôts sur seulement 85 $. C’est un énorme avantage fiscal.

Les zones d’opportunités exigent également que vous investissiez et amélioriez la propriété. C’est excitant parce que vous aurez un bel immeuble, et tout votre quartier en profitera. Vous pouvez également pardonner tout impôt sur les gains en capital à partir de ce moment. Alors, investissez ces 100 $, transformez-les en 200 $ et vous ne payez aucun impôt. Il existe de nombreuses possibilités d’effet de levier.

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Autres déductions fiscales que vous pourriez envisager

Il existe d’autres avantages associés à la possession d’un bien immobilier d’investissement. Si vous ne vivez pas dans l’état où la propriété existe et que vous devez vous y rendre par avion pour la visiter, vous pouvez déduire vos frais de déplacement. Vous pouvez également déduire vos factures d’aménagement paysager et les frais de présentation du bâtiment lorsque vous avez un logement vacant, entre autres.

Voici une liste partielle de 31 déductions fiscales que les investisseurs immobiliers peuvent prendre:

  • Coûts de démarrage d’entreprise
  • Coûts engagés lors de la recherche d’une nouvelle propriété
  • Éducation
  • Des employés
  • Efficacité énergétique
  • Cotisations de l’Association des propriétaires
  • Intérêts payés sur les prêts ou les cartes de crédit
  • Forfaits Internet et téléphone portable
  • Frais juridiques pour une expulsion
  • Repas et divertissement
  • Frais de publicité ordinaires et nécessaires
  • Dépenses de petite caisse
  • Préparer des documents
  • Entretien
  • Frais de société de gestion immobilière
  • Location d’équipement et d’outils
  • Réparations
  • Abonnements et adhésions
  • Services publics payés par le propriétaire

Impôt sur les gains en capital au lieu des impôts sur le revenu

Les gains en capital sont des impôts que vous payez lorsque vous vendez une propriété. Ils peuvent être à un taux d’imposition inférieur à votre taux de revenu imposable ordinaire.

  • Les biens détenus pendant un an ou moins peuvent entraîner des impôts sur les plus-values ​​à court terme compris entre 10% et 37% selon votre tranche d’imposition.
  • Les biens détenus pendant un an et un jour ou plus peuvent être imposés entre 0% et 20%, selon votre tranche d’imposition sur le revenu.

Mis à part le retournement de maison et la vente en gros, les stratégies immobilières les plus couramment utilisées consistent à conserver une maison pendant plus d’un an, ce qui signifie qu’en fin de compte, vous paierez moins d’impôts si vous vendez votre maison que si ce revenu était réalisé par un autre moyen.

Déduction pour amortissement

L’amortissement est une radiation d’impôt qui rend l’investissement dans l’immobilier plus gérable.

L’amortissement s’applique à la fois aux biens et aux améliorations. L’amortissement n’est cependant pas appliqué en une seule fois, car la valeur des biens et des améliorations s’étend au-delà d’une seule année d’imposition. Pour cette raison, l’amortissement est appliqué sur la durée de vie utile d’une propriété ou d’une amélioration.

Dans l’immobilier, «amélioration» et «réparation» sont des termes techniques qui renvoient à des choses spécifiques.

Parfois, il peut être difficile de faire la distinction entre une amélioration et une réparation. Pour l’instant, cette distinction devrait suffire:

  • Améliorations: ajoutez de la valeur à votre propriété.
  • Réparations: Remettez votre propriété dans son état d’origine.

Un toit est un excellent endroit pour apprécier cette différence. Réparer un trou dans votre toit est une réparation, mais remplacer votre toit est une amélioration.

Une chose à garder à l’esprit est que vous devez payer une taxe sur le montant que vous économisez en raison de la dépréciation. Cette taxe est appelée récupération d’amortissement. La récupération d’amortissement est appliquée que vous utilisiez ou non l’amortissement. Cela signifie que même si vous choisissez de ne pas amortir le coût d’un achat, vous serez imposé comme si vous l’aviez fait.

Cependant, si vous vendez à une valeur inférieure ou égale à la valeur dépréciée de votre propriété, vous n’avez pas à payer de récupération d’amortissement. Vous pouvez également éviter de payer la récupération d’amortissement si vous effectuez un échange 1031, également appelé échange Starker.

Amortissement boni à 100% et déductions en vertu de l’article 179

L’amortissement du bonus et les déductions en vertu de l’article 179 vous permettent d’amortir une dépense déductible admissible immédiatement dans l’année au cours de laquelle l’achat est mis en service. La dépréciation du bonus n’était auparavant que de 50%, mais le TCJA l’a poussée à 100%! Cependant, le TCJA a également fixé une date d’expiration pour l’amortissement des bonus. À partir de 2023, la dépréciation des bonus diminuera de 20% chaque année jusqu’à ce qu’elle soit totalement supprimée en 2027, à moins que le Congrès ne décide d’agir autrement.

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Les achats admissibles à une déduction en vertu de l’article 179 peuvent également être amortis l’année où ils sont achetés. Alors que l’amortissement des primes peut être appliqué même si une entreprise n’est pas rentable, l’article 179 exige la rentabilité à utiliser. Si votre entreprise a fait 20 000 $ et que votre achat est de 30 000 $, vous ne pouvez appliquer l’article 179 qu’à 20 000 $. Le montant restant devra être amorti l’année prochaine.

Investir dans l’immobilier avec un IRA autogéré (SDIRA)

Savoir investir dans l’immobilier avec un IRA autogéré (SDIRA) vous permet de profiter de tous les allégements fiscaux qui découlent de l’investissement dans l’immobilier ainsi que de tous les avantages fiscaux d’un IRA. Il existe deux types de SDIRA:

  • Géré par un dépositaire: un titulaire de compte demande à un dépositaire d’effectuer et de gérer des investissements immobiliers.
  • Autogéré: également connu sous le nom de chéquier contrôlé, cela implique l’ouverture d’une société à responsabilité limitée (LLC) pour effectuer et gérer vous-même les investissements.

Comme pour un 401 (k), vos impôts seront prélevés au moment de votre retrait. Vous pouvez également choisir un Roth SDIRA, auquel cas vos impôts seront prélevés lors de vos dépôts. Si vous investissez dans l’immobilier, un Roth SDIRA peut être particulièrement avantageux si votre propriété connaît une appréciation significative.

Quel que soit votre itinéraire, les achats de biens immobiliers peuvent être financés par de l’argent en dehors de l’IRA, mais toutes les dépenses d’exploitation doivent être couvertes par l’argent de l’IRA. Si vous optez pour la voie autogérée, vous pouvez vous associer à d’autres pour aider à financer vos achats. Vous pouvez également contracter un prêt sans recours, un prêt qui utilise votre propriété comme garantie. C’est important car si, pour une raison quelconque, vous finissez par devoir faire défaut sur le prêt, vous perdez votre argent, mais votre IRA reste intacte.

La raison pour laquelle les gens choisissent de faire gérer leurs SDIRA de manière professionnelle est qu’il y a tellement de règles à suivre lorsqu’il s’agit de gérer un IRA. Si vous faites le mauvais pas, cela peut vous coûter beaucoup de temps!

Fait correctement, l’utilisation de votre SDIRA fera de vous un investisseur plus résilient en raison de la diversification, surtout si l’immobilier dans lequel vous investissez est également géographiquement diversifié. N’oubliez pas, ne gardez pas tous vos œufs dans le même panier et ne gardez pas tous ces paniers dans la même boîte!

Mesurez tout ce que vous faites

Si vous voulez être fiscalement efficace, vous devez disposer de beaucoup de données sur votre propriété. Suivez la dernière fois que vous avez installé une nouvelle baignoire et assurez-vous de connaître l’ancien modèle de baignoire. Documentez le type de toit que vous avez. Chez Mynd, ils ont construit un système pour capturer tout cela. Cela aide les clients investisseurs à trouver plus de valeur pour leur immeuble et ils peuvent faire leurs impôts un peu plus intelligemment.

Parlez à un fiscaliste de vos propriétés locatives

Mynd aime également parler de ce qui est le mieux pour votre propriété et des avantages d’investir dans l’immobilier. Bien qu’ils ne soient pas des fiscalistes, ils voient de nombreux avantages fiscaux pour les clients qu’ils servent actuellement et ils sont heureux de partager ce qu’ils savent.

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