Les choses les plus importantes à rechercher dans l’immobilier

Quelle est la chose la plus importante à rechercher dans l’immobilier? Bien que l’emplacement soit toujours une considération clé, il existe de nombreux autres facteurs qui aident à déterminer si un investissement vous convient. Voici un aperçu de certains des éléments les plus importants à prendre en compte si vous envisagez d’investir dans le marché immobilier.

1. Emplacement de la propriété

Pourquoi c’est important? L’adage «emplacement, emplacement, emplacement» est toujours roi et continue d’être le facteur le plus important de rentabilité dans l’investissement immobilier. La proximité des commodités, des espaces verts, des vues panoramiques et du statut du quartier joue un rôle important dans les évaluations des propriétés résidentielles. La proximité des marchés, des entrepôts, des pôles de transport, des autoroutes et des zones exonérées de taxe joue un rôle important dans l’évaluation des propriétés commerciales.

Ce qu’il faut chercher? Une vision à moyen et long terme de la manière dont la zone devrait évoluer au cours de la période d’investissement. La terre ouverte paisible d’aujourd’hui à l’arrière d’un immeuble résidentiel pourrait un jour devenir une installation de fabrication bruyante, diminuant sa valeur. Examinez attentivement la propriété et l’utilisation prévue des zones immédiates où vous prévoyez d’investir.

2. Évaluation de la propriété

Pourquoi c’est important? Financement immobilier lors de l’achat, prix d’inscription lors de la vente, analyse des investissements, prime d’assurance et fiscalité – tous dépendent de l’évaluation immobilière.

Ce qu’il faut chercher? Les méthodes d’évaluation couramment utilisées comprennent:

  • Approche de comparaison des ventes: Ventes récentes comparables de propriétés présentant des caractéristiques similaires – les plus courantes et adaptées aux propriétés neuves et anciennes.
  • Approche du coût: Coût du terrain et de la construction, moins l’amortissement – convient pour une nouvelle construction.
  • Approche du revenu: basée sur les entrées de trésorerie attendues – convient à la location.

3. Objectif et horizon d’investissement

Pourquoi c’est important? Compte tenu de la faible liquidité et de l’investissement de grande valeur dans l’immobilier, un manque de clarté exprès peut conduire à des résultats inattendus, y compris des difficultés financières, surtout si l’investissement est hypothéqué.

Ce qu’il faut chercher? Identifiez laquelle des grandes catégories suivantes correspond à votre objectif, puis planifiez en conséquence:

  • Achat et utilisation personnelle: Économies sur les locations, avantage de l’auto-utilisation et appréciation de la valeur.
  • Acheter et louer: Revenu régulier et appréciation de la valeur à long terme. Doit développer le tempérament d’être propriétaire (ou embaucher un gestionnaire immobilier) pour gérer d’éventuels litiges et problèmes juridiques, gérer les locataires, les travaux de réparation, etc.
  • Achat et vente (court terme): Bénéfice rapide, petit à moyen – achetez généralement une propriété en construction avant de vendre avec un profit à la fin.
  • Acheter et vendre (à long terme): Grande appréciation de la valeur intrinsèque sur une longue période. Un moyen de travailler vers des objectifs à long terme tels que la retraite, les frais de scolarité universitaires ou d’autres dépenses importantes.
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4. Flux de trésorerie et opportunités de profit attendus

Pourquoi c’est important? Le flux de trésorerie fait référence au montant restant après les dépenses. Un flux de trésorerie positif est la clé d’un bon taux de rendement d’un immeuble de placement.

Ce qu’il faut chercher? Élaborer des projections pour les modes de profit et de dépenses suivants:

  • Flux de trésorerie attendu des revenus locatifs – l’inflation favorise les propriétaires pour les revenus locatifs.
  • Augmentation prévue de la valeur intrinsèque due à l’appréciation des prix à long terme.
  • Avantages de l’amortissement (et avantages fiscaux disponibles).
  • Analyse coût-bénéfice de la rénovation avant la vente pour obtenir un meilleur prix.
  • Analyse coûts-avantages des prêts hypothécaires par rapport à l’appréciation de la valeur.

5. Soyez prudent avec l’effet de levier et connaissez les pièges

Pourquoi c’est important? Les prêts sont pratiques, mais ils peuvent avoir un coût élevé. Vous engagez vos revenus futurs pour obtenir une utilité aujourd’hui au prix d’intérêts répartis sur plusieurs années. Assurez-vous de bien comprendre comment gérer les prêts de cette nature pour en profiter au maximum et éviter les écueils majeurs.

Ce qu’il faut chercher? En fonction de vos revenus actuels et futurs et de votre capacité de paiement, tenez compte des éléments suivants:

  • Choisissez le type d’hypothèque qui correspond le mieux à votre situation (taux fixe, taux variable ajustable, intérêt seulement, mise de fonds nulle, etc.).
  • Soyez conscient des termes, conditions et autres frais perçus par le prêteur hypothécaire.
  • Cherchez et négociez pour une meilleure offre pour trouver des taux d’intérêt plus bas et de meilleures conditions.

6. Nouvelle construction vs propriété existante

Pourquoi c’est important? Les nouvelles constructions offrent généralement des prix attractifs, la possibilité de personnaliser et des équipements modernes. Les risques comprennent les retards, l’augmentation des coûts et les inconnues d’un quartier nouvellement développé.

Les propriétés existantes offrent commodité, accès plus rapide, améliorations établies (services publics, aménagement paysager, etc.) et, dans de nombreux cas, des coûts inférieurs.

Ce qu’il faut chercher:

  • Passez en revue les projets passés et recherchez la réputation de l’entreprise de construction pour les nouveaux investissements.
  • Passez en revue les actes de propriété, les enquêtes récentes et les rapports d’évaluation des propriétés existantes.
  • Tenez compte des coûts d’entretien mensuels, des cotisations impayées et des taxes. Des coûts comme ceux-ci peuvent avoir un impact important sur votre trésorerie
  • Lorsque vous investissez dans un bien loué, vérifiez si le loyer est contrôlé, le loyer stabilisé ou le marché libre. Le bail est-il sur le point d’expirer? Les options de renouvellement sont-elles favorables au locataire? Les meubles sont-ils la propriété du locataire ou du propriétaire?
  • Vérifier la qualité des articles (meubles, agencements et équipements) s’ils doivent être inclus dans la vente.
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7. Investissements indirects dans l’immobilier

Pourquoi c’est important? La gestion des propriétés physiques sur un horizon à long terme n’est pas pour tout le monde. Il existe des alternatives qui vous permettent d’investir indirectement dans le secteur immobilier.

Ce qu’il faut chercher? Envisagez d’autres moyens d’investir dans l’immobilier:

  • Fiducies de placement immobilier (FPI)
  • Actions de sociétés immobilières
  • Fonds communs de placement et FNB axés sur le secteur immobilier
  • Obligations hypothécaires
  • Des titres adossés à des hypothèques

8. Votre pointage de crédit

Pourquoi c’est important? Votre pointage de crédit affecte votre capacité à prétendre à un prêt hypothécaire et les conditions proposées par votre prêteur. Si votre pointage de crédit est plus élevé, vous obtiendrez peut-être de meilleures conditions, ce qui peut entraîner des économies substantielles au fil du temps.

Ce qu’il faut chercher? Les scores supérieurs à 800 sont considérés comme excellents et vous aideront à obtenir le meilleur prêt hypothécaire. Si nécessaire, travaillez à l’amélioration de votre pointage de crédit:

  • Payez vos factures à temps tous les mois (mettez en place des paiements automatiques ou des rappels).
  • Remboursez la dette.
  • Ne visez pas plus de 30% d’utilisation du crédit.
  • Ne fermez pas les cartes de crédit inutilisées (tant que vous ne payez pas de frais annuels).
  • Limitez les demandes de nouveau crédit et les demandes «difficiles».
  • Passez en revue votre rapport de solvabilité et contestez toute inexactitude.

9. Marché immobilier global

Pourquoi c’est important? Comme pour les autres types d’investissements, il est bon d’acheter bas et de vendre haut. Les marchés immobiliers fluctuent et il est avantageux d’être au courant des tendances. Il est également important de prêter attention aux taux hypothécaires afin de pouvoir réduire vos coûts de financement, si possible.

Ce qu’il faut chercher? Restez à jour avec les tendances et les statistiques pour:

  • Prix ​​des maisons et ventes de maisons (dans l’ensemble et sur le marché souhaité)
  • Nouvelle construction
  • Inventaire des biens
  • Taux hypothécaires
  • Activité de retournement
  • Forclusions

La ligne de fond

L’immobilier peut aider à diversifier votre portefeuille. En général, l’immobilier a une faible corrélation avec les autres grandes classes d’actifs. Ainsi, lorsque les actions sont en baisse, l’immobilier est souvent à la hausse. Un investissement immobilier peut également fournir des flux de trésorerie stables, une appréciation substantielle, des avantages fiscaux et des rendements compétitifs ajustés au risque, ce qui en fait un investissement sain.

Bien sûr, comme tout investissement, il est important de tenir compte de certains facteurs, comme ceux énumérés ici, avant d’investir dans l’immobilier – que vous optiez pour des biens matériels, des FPI ou autre chose.

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