Les meilleurs taux hypothécaires Jumbo pour 2021

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FAQ

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire Jumbo?

Une hypothèque jumbo est un prêt important pour financer une maison qui dépasse les limites fixées par l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) pour les prêts conventionnels achetés par Fannie Mae et Freddie Mac. Lorsque les prêts dépassent les limites de prêt conformes, la loi interdit à Fannie et Freddie de les acheter auprès des prêteurs d’origine. Cela signifie que les prêteurs doivent soit conserver ces prêts non conformes dans leurs propres portefeuilles, soit trouver d’autres investisseurs prêts à les acheter. En conséquence, les prêts jumbo sont plus risqués pour les prêteurs que les prêts conventionnels conformes.

Qu’un prêteur décide de conserver une hypothèque jumbo dans son portefeuille ou de la vendre à un investisseur, il développera des qualifications et des critères pour s’assurer que les hypothèques ne sont pas trop risquées. Ces critères peuvent inclure les types de propriétés pouvant être financées (par exemple, résidence principale par rapport à une maison de vacances), le montant de fonds propres requis (20 % ou plus est typique, mais il pourrait être aussi bas que 10 %) et la solvabilité de l’emprunteur.

Comment fonctionne une hypothèque Jumbo ?

Comme un prêt hypothécaire conventionnel, vous pouvez obtenir une variété de modalités de remboursement (par exemple, 10 à 30 ans) et de structures de taux d’intérêt (par exemple, fixe ou ajustable) avec des prêts hypothécaires jumbo. Les conditions et les taux varient en fonction du prêteur que vous choisissez, de vos qualifications, de l’emplacement de la propriété et des caractéristiques de la propriété elle-même. Pour être considéré comme une hypothèque jumbo, le montant du prêt doit dépasser les limites de prêt conformes établies par la FHFA.

Les meilleurs taux et conditions seront offerts aux emprunteurs les plus solvables (par exemple, ceux qui ont une excellente capacité de crédit et de remboursement) et ceux dont la valeur nette de leur maison est la plus élevée (plus le rapport prêt-valeur est bas, mieux c’est).

Ce qu’il faut pour être admissible à un prêt jumbo variera selon le prêteur, le type de propriété et le montant du prêt. Des montants de prêt inférieurs (1 million de dollars ou moins) pour les résidences principales peuvent avoir des qualifications plus faciles. En revanche, les montants de prêt plus importants (supérieurs à 1 million de dollars) et les prêts jumbo pour d’autres types de propriété (par exemple, les maisons de vacances ou les résidences secondaires) ont généralement des qualifications plus strictes.

Est-il difficile d’obtenir un prêt hypothécaire géant?

Les prêts hypothécaires jumbo sont considérés comme un type de prêt plus risqué par les prêteurs, ce qui les rend souvent plus difficiles à obtenir que les prêts hypothécaires conventionnels conformes. Cela s’explique en partie par le fait que les garanties du gouvernement ne sont généralement pas disponibles (par exemple, de la Federal Housing Administration) et que la loi interdit aux prêteurs de vendre des prêts jumbo à Fannie Mae et Freddie Mac.seseseÉtant donné que les prêteurs ne peuvent pas répercuter certains des risques de prêt jumbo à ces entités, de nombreux prêteurs compensent le risque supplémentaire en rendant les qualifications de prêt jumbo plus difficiles.

Des recherches du ministère américain du Logement et du Développement urbain suggèrent que les prêts jumbo ont une probabilité de défaut de paiement 20 % plus élevée que les prêts conformes.seC’est encore une autre raison pour laquelle les prêteurs ont généralement des qualifications plus strictes pour les hypothèques jumbo par rapport aux hypothèques non jumbo. De plus, bien que la probabilité de défaut de paiement pour les prêts jumbo et non jumbo augmente à mesure que les ratios prêt/valeur augmentent, c’est une augmentation plus marquée pour les prêts jumbo.sese

Il n’est pas surprenant que l’un des facteurs compensatoires couramment utilisés par les prêteurs hypothécaires pour faire face au risque accru de prêt soit le montant de la mise de fonds requise. Pour cette raison, une différence clé dans les qualifications typiques entre les prêts jumbo et non jumbo est le montant de l’acompte. Bien que vous puissiez souvent vous qualifier pour des prêts non jumbo avec des acomptes aussi petits que 3 % à 3,5 %, vous aurez généralement besoin d’un acompte de 20 % ou plus pour être admissible à un prêt jumbo.

Vous pouvez vous attendre à ce que le montant de la mise de fonds augmente pour les montants de prêt plus importants, les emprunteurs ayant un mauvais crédit et les maisons de vacances ou les résidences secondaires. Il n’est pas inhabituel pour les prêteurs d’exiger des acomptes pouvant atteindre 20 à 40 % pour les prêts hypothécaires jumbo. Cependant, vous pourrez peut-être obtenir un prêt jumbo avec un acompte aussi bas que 10 %. De plus, certains prêteurs peuvent offrir des prêts jumbo assurés par VA sans acompte.sese

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Pourquoi les taux hypothécaires Jumbo sont-ils plus élevés que les autres taux hypothécaires ?

Les recherches de HUD suggèrent que les prêts hypothécaires jumbo peuvent présenter un plus grand risque pour les prêteurs que les prêts conformes.se Certains prêteurs peuvent choisir de compenser ce risque accru en facturant des taux plus élevés, ce qui rend plus difficile l’admissibilité à un prêt jumbo, ou les deux. Cela dit, il est possible que le coût d’un prêt jumbo soit plus élevé que le coût d’un prêt non jumbo.se

Le principe de la tarification basée sur le risque est que les prêteurs peuvent choisir de facturer un taux plus élevé pour les prêts hypothécaires qui présentent un niveau de risque plus élevé. Avant 2013, les taux des prêts hypothécaires jumbo étaient généralement plus élevés que ceux des prêts conventionnels. Malgré cela, les recherches suggèrent que les taux des prêts hypothécaires jumbo de 2013 à 2019 étaient inférieurs de 5 points de base (0,05 %) aux taux des prêts hypothécaires conventionnels non jumbo (conformes).se

Probablement, ce changement dans la différence de taux entre les prêts jumbo et les prêts conventionnels conformes s’est produit parce que les prêts jumbo sont maintenant plus difficiles à obtenir qu’ils ne l’étaient avant 2013. Si vous demandez un prêt hypothécaire jumbo aujourd’hui, vous devrez probablement documenter entièrement votre revenu et être classé comme emprunteur de premier ordre. La recherche suggère que les prêts jumbo créés en 2020 avaient des notes de crédit plus élevées, des ratios prêt-valeur inférieurs et des ratios dette-revenu inférieurs à ceux des prêts conventionnels conformes.se

La recherche suggère en outre que l’écart entre les taux des prêts jumbo et les prêts conventionnels conformes s’est élargi pendant la pandémie de COVID-19. Selon les estimations, la différence entre les taux des prêts jumbo allait de 8 points de base de moins (non ajusté) à 11 points de plus (ajusté pour tenir compte des différences dans les caractéristiques des emprunteurs, des prêts et des biens) que les prêts conformes entre le deuxième trimestre de 2019 et le deuxième trimestre 2020.se

La variation de la différence entre les taux jumbo et non jumbo de 2019 à 2020 était probablement liée au fait que les prêteurs ont réduit la disponibilité des prêts hypothécaires jumbo pour freiner une augmentation de la demande et faire face à l’incertitude de l’économie.se Notamment, selon les informations fournies par la Mortgage Bankers Association, la disponibilité des prêts hypothécaires jumbo a augmenté pendant plusieurs mois d’affilée vers la fin de 2020.se

Qui devrait obtenir un prêt hypothécaire Jumbo ?

Si vous financez une maison et que le montant du prêt dont vous avez besoin dépasse les limites de prêt conformes établies par l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA), vous devrez obtenir un prêt hypothécaire jumbo. Les limites fixées par la FHFA varient selon le type de propriété et la zone. Cependant, la limite de prêt conforme de 2021 pour les propriétés unifamiliales dans la plupart des régions des États-Unis est de 548 250 $. Il va jusqu’à 822 375 $ pour les propriétés unifamiliales dans la plupart des régions à coût élevé des États-Unis, comme l’Alaska et Hawaï.sese

De plus, les prêts hypothécaires jumbo ne conviennent qu’aux personnes ayant un crédit allant de bon à excellent, un revenu documenté suffisant pour rembourser le prêt et beaucoup d’argent pour un acompte. Vous pouvez vous attendre à avoir besoin d’une cote de crédit de 680 à 740 ou mieux, d’un ratio dette/revenu ne dépassant pas 38 % à 43 % et d’un acompte important pour être admissible à la plupart des prêts hypothécaires jumbo. Gardez à l’esprit que les qualifications de prêt jumbo varient selon le prêteur, c’est donc une bonne idée de rechercher diverses options.

Quel type de mise de fonds est nécessaire pour un prêt hypothécaire Jumbo ?

Le montant d’argent que vous devrez verser pour un acompte pour un prêt hypothécaire jumbo variera en fonction du prêteur, du montant du prêt, du type de propriété et de votre solvabilité. Vous pouvez généralement vous attendre à avoir besoin d’un acompte de 20 à 40 % (peut-être aussi bas que 10 %) pour un prêt hypothécaire jumbo. Cependant, il existe également des options de mise de fonds inférieures. Par exemple, le département américain des Anciens Combattants (VA) autorise les prêts dépassant les limites de prêt conformes établies par la FHFA sans aucun acompte.se Même ainsi, les prêteurs offrant des prêts VA peuvent avoir des critères plus stricts, il est donc bon de magasiner.

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Les prêteurs exigent généralement des acomptes plus importants pour des prêts plus importants (par exemple, les prêts supérieurs à 1 million de dollars nécessitent souvent plus de fonds propres que les prêts de 1 million de dollars ou moins). En outre, les candidats ayant des cotes de crédit inférieures ou des DTI plus élevés peuvent être tenus de mettre plus d’argent pour compenser le risque de crédit supplémentaire. En outre, des acomptes plus élevés sont souvent requis pour les maisons de vacances et les résidences secondaires, car les prêteurs les considèrent plus risquées que les résidences principales.

Existe-t-il une limite pour les prêts hypothécaires Jumbo ?

Il n’y a pas de limite standard pour la taille maximale d’un prêt hypothécaire jumbo que vous pouvez obtenir. Au contraire, chaque prêteur fixera ses propres limites de taille. Les prêts jumbo commencent à des montants supérieurs aux limites de prêt conformes établies par l’Agence fédérale de financement du logement. À partir de 2021, la limite de prêt conforme pour les propriétés unifamiliales dans la plupart des régions des États-Unis est de 548 250 $ et va jusqu’à 822 375 $ dans la plupart des régions considérées comme « à coût élevé » (par exemple, l’Alaska et Hawaï).se

Bien qu’il n’y ait pas de limites pour les prêts hypothécaires jumbo, certains petits prêteurs pourraient ne pas être disposés ou en mesure d’émettre des prêts jumbo très importants (par exemple, ceux de plus de 1,5 million de dollars à 2 millions de dollars). Cela est particulièrement vrai s’ils ont l’intention de détenir les hypothèques dans leurs portefeuilles. La raison est en partie parce que s’ils détiennent trop de très gros prêts hypothécaires dans leurs portefeuilles, ils n’auront pas autant de capital à prêter à d’autres fins.

Si vous recherchez un prêt hypothécaire jumbo très important, c’est une bonne idée de rechercher un prêteur important ou un prêteur plus petit qui n’a pas de restrictions de taille jumbo (généralement parce qu’ils ont des investisseurs sur le marché secondaire déjà alignés pour acheter les prêts). Posez des questions au début de vos discussions avec les prêteurs pour éviter les problèmes liés à la taille par la suite.

Une hypothèque Jumbo est-elle la même chose qu’une hypothèque à taux variable ?

Comme indiqué, une hypothèque jumbo est un prêt immobilier dont la taille dépasse les limites de prêt conformes fixées par la FHFA. En revanche, un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) est un prêt de toute taille dont le taux s’ajuste en fonction d’un indice de taux d’intérêt défini. Un ARM est aussi parfois appelé prêt hypothécaire à taux variable. Une hypothèque jumbo peut être soit une hypothèque à taux fixe, soit une hypothèque à taux variable.

Les prêteurs réservent généralement les ARM aux emprunteurs les plus qualifiés, car ces prêts comportent un niveau de risque plus élevé, en particulier avec les prêts jumbo. En effet, il est possible que le taux d’intérêt augmente avec le temps (puisqu’il n’est pas fixe), en même temps que votre paiement mensuel.

Même si vous pouvez prétendre à un ARM, assurez-vous de bien peser le pour et le contre avant de prendre la décision finale.

Comment nous choisissons les meilleurs taux hypothécaires Jumbo

Nous avons soigneusement examiné les taux et les conditions de plusieurs dizaines de prêteurs hypothécaires avant de décider des meilleurs choix pour les taux jumbo. Nous avons également pris en considération les TAP, la cote de crédit minimale requise et le montant de l’acompte nécessaire.

Tous les choix de notre liste étaient accessibles aux emprunteurs ayant un bon crédit (scores de 680 à 740 ou mieux) ayant besoin de prêts hypothécaires jumbo supérieurs aux limites de prêt conformes à la FHFA.

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